2.5. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут).

История сервитута теряется в веках. Известно, что его применяли в Вавилонии, в Древнем Риме, Иудее, других государствах. Сервитут и право ограниченного пользования чужим земельным участком – синонимы.

Современное российское гражданское право рассматривает сервитут как право одного лица пользоваться в установленном объеме недвижимым имуществом другого лица. Так, статья 274 ГК РФ гласит: «Собственник недвижимости имущества вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

По смыслу ст. 247 ГК РФ сервитутом может быть обременено право собственности на земельный участок. В то же время закон не предусматривает возможность обременения сервитутом земельного участка, принадлежащего лицу на праве постоянного бессрочного пользования, аренды. Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линии электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. « В литературе сервитуты классифицируются на личные и вещные, частные и публичные, земельные, водные, лесные, градостроительные, постоянные и срочные, возмездные и безвозмездные, договорные и установленные в силу закона, судебного решения, постановления органов государственной власти местного самоуправления.

Земельный кодекс ввел понятие публичного сервитута, которое устанавливается в интересах не отдельного собственника земельного участка, а для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, в случаях, когда не требуется изъятие земельного участка.

В п.2 ст. 247 ГК РФ говорится о том, что обременение земельного участка сервитутом не лишает его собственника прав владения, пользования и распоряжения. Эта общая норма, по мнению И.А. Иконицкой нуждается в уточнении, так как: «Во-первых, принимая во внимание, что сервитуты могут иметь место не только в отношении земель, принадлежащих лицам на праве собственности, но и на иных вещных правах, указанное правило должно распространяться и на них. Второе. Хотя установление сервитута не лишает лица пользования земельным участком вообще, но оно может быть практически прекращено применительно к части земельного участка, например по которой проходят дороги и поезда, либо существенно ограничено, например, в отношении тех земельных участков, под которыми проходят те или иные линии коммуникации.⁴⁹

Собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено Федеральными законами. Требование соразмерной платы возможно и при установлении публичного сервитута, но только в том случае, если оно привело к существенным затруднением в использовании земельного участка.

В случае недостижения соглашения об установлении или условиях частного сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который им обременен. Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимися собственниками земельного участка, для обеспечения использования которого сервитут установлен. Как и все другие права на землю, сервитуты подлежат государственной регистрации (п.9 ст.23 ЗК РФ).

Сервитут обременяет земельный участок, поэтому согласно ст.613 ГК собственник земельного участка при передаче его в аренде обязан предупредить арендатора о правах третьих лиц на передаваемый в аренду участок, в том числе и об обременении земельного участка сервитутом.

Согласно ст.48 ЗК частный сервитут может быть прекращен по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, а публичный – в случаях отсутствия общественных нужд, для которых он был установлен, путем принятия акта об отмене сервитута.

От сервитутов, права пользования чужим земельным участком со стороны иных лиц, следует отличать законные ограничения использования земельным участком лицами, имеющими на это законные права. Так, на прилегающей к водной части земельного участка правовыми актами запрещается строительство крупных животноводческих ферм и иных сооружений, отрицательно влияющих на состояние тех или иного водоема.