Министерство образования и науки
Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования
«Ивановский государственный архитектурно-строительный университет»
Факультет экономики и управления
Кафедра организации, экономики и управления производством
Контрольная работа
По дисциплине «Экономика недвижимости»
«Расчёт арендной платы для арендаторов нежилого объекта недвижимости за месяц и оценка эффективности реконструкции этого объекта»
Вариант №4
Студент (ка) группы эн-51 фЭиУ:
______Кувенева К.А
Ф. И.О.
Научный руководитель:
К.э.н., доцент Ларин В.И.
Ф. И. О., должность
Задание получено: 02.11.2012
Срок сдачи: 17.12.2012
Иваново 2012
Задание
Задание для контрольной работы по дисциплине «Экономика недвижимости» для студентов 5 курса на тему
«Расчёт арендной платы для арендаторов нежилого объекта недвижимости за месяц и оценка эффективности реконструкции этого объекта»
В отдельно стоящем строении планируется выполнить работы по реконструкции Размер затрат в стр. 16. Внутренние помещения планируется разделить на пять обособленных помещений и выполнить ремонт с целью создания благоприятных условий для будущих арендаторов. По приведённым в таблице исходным данным выполнить расчёт: 1. арендной платы за каждое помещение; 2. межремонтный срок, т.е. период расчёта – 7 лет; 3. рассчитать ЧДД, СО, ВНД, ИР. Базовую ставку арендной платы принять в размере 700 руб. за 1 кв. м в месяц.
№ п/п |
Показатели |
Вариант 4 |
Площади арендуемых помещений: |
||
1 |
№ 1, кВ.м |
13 |
|
№ 1, работающих, чел |
3 |
2 |
№ 2, кВ.м |
18 |
|
№ 2, работающих, чел |
2 |
3 |
№ 3, кВ.м |
23 |
|
№ 3, работающих, чел |
2 |
4 |
№ 4, кВ.м |
28 |
|
№ 4, работающих, чел |
2 |
5 |
№ 5, кВ.м |
33 |
|
№ 5, работающих, чел |
3 |
6 |
Тариф УМП «Водоканал», руб. за 1 куб. воды |
13,45 |
7 |
Затраты по обеспечению общественного порядка, руб./мес. на 1 кв. м площади охраняемых помещений |
28 |
8 |
Зарплата дворника, руб. в месяц |
4003 |
9 |
Тариф МУП «Энергосбыт», руб./ кВт.час электроэнергии |
2,34 |
10 |
Зарплата уборщицы, руб. в месяц |
4003 |
11 |
Счет МУП по вывозу ТБО |
5515 |
12 |
Зарплата электрика, руб. в месяц |
5515 |
13 |
Зарплата сантехника, руб. в месяц |
4003 |
14 |
Оплата дежурств электрика и сантехника, руб. в день |
430 |
15 |
Затраты на отопление, руб. за 1 кв. м. отапливаемой площади |
15,03 |
16 |
Размер единовременных затрат на реконструкцию, тыс. руб. |
2525 |
17 |
Текущие затраты на управление и эксплуатацию объекта по плановым показателям, тыс. руб. в год |
160 |
18 |
Норма дисконта, % в год |
13 |
|
|
|
|
Таблица 1 |
Сводка исходных данных для расчета затрат ТЦ на водопотребление и водоудаление (канализацию) |
||||
|
|
|
|
|
№ п/п |
Показатели |
Ед. изм. |
Количество |
Примечание |
1 |
Норма расхода на чел в сутки |
л/сут |
16 |
СНиП 2.04.01-85 |
2 |
Норма расхода на м2 в сутки |
л/сут |
0,5 |
СНиП 2.04.01-85 |
3 |
Норма потребления для аптек |
л/сут |
310 |
СНиП 2.04.01-85 |
4 |
Кол-во дней |
день |
31 |
|
5 |
Тариф Водоканала |
руб/м3 |
13,7 |
|
6 |
Налоговая ставка |
18% |
1,18 |
|
|
|
|
|
|
Таблица 2 |
||||||||
Распределение затрат на водопотребление и водоудаление (канализацию) по арендаторам |
|||||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
||||||
№ арен-датора |
Площадь, м2 |
Персонал, чел. |
Потребл. на чел., л/мес |
Потребл. на площадь, л/мес. |
Итого, м3 |
ИТОГО, руб. |
Итого с НДС, руб. |
||||||
1 |
13 |
2 |
992 |
279,00 |
1,271 |
17,41 |
20,55 |
||||||
2 |
18 |
3 |
1488 |
356,50 |
1,845 |
25,27 |
29,82 |
||||||
3 |
23 |
3 |
1488 |
434,00 |
1,922 |
26,33 |
31,07 |
||||||
4 |
28 |
3 |
1488 |
511,50 |
1,9995 |
27,39 |
32,32 |
||||||
5 |
33 |
4 |
1984 |
589,00 |
2,573 |
35,25 |
41,60 |
||||||
ИТОГО |
115 |
15 |
7440 |
2170,00 |
9,610 |
132,65 |
125,37 |
||||||
|
|
Таблица 3 |
Распределение затрат по обеспечению общественного порядка торгового центра |
||
|
|
|
Исходные данные |
Ед. изм. |
Количество |
Тариф 1 |
руб/м2/мес |
28 |
|
|
|
№ арендатора |
Площадь, м2 |
Итого, руб |
1 |
13 |
364 |
2 |
18 |
504 |
3 |
23 |
644 |
4 |
28 |
784 |
5 |
33 |
924 |
ИТОГО |
115 |
3220 |
|
|
|
|
Таблица 4 |
|
Исходные данные для расчета затрат торгового центра на уборку территории |
|||||
|
|
|
|
|
|
№ п/п |
Исходные данные |
Ед. изм. |
Кол-во |
Стоимость |
Итого |
1 |
Заработная плата |
руб |
1 |
4003 |
4003,00 |
2 |
ЕСН |
% |
26 |
0,26 |
1042,08 |
3 |
Накладные |
руб |
20% |
|
1010,02 |
4 |
Расходные материалы |
руб |
10% |
|
205,21 |
5 |
ИТОГО |
руб/мес |
|
|
6135,34 |
|
|
|
Таблица 5 |
Распределение затрат на уборку территории по потребителям услуги |
|||
|
|
|
|
№ арендатора |
Площадь, м2 |
Доля, % |
Итого, руб |
1 |
13 |
12,857% |
805,54 |
2 |
18 |
16,429% |
1029,30 |
3 |
23 |
20,000% |
1253,06 |
4 |
28 |
23,571% |
1476,82 |
5 |
33 |
27,143% |
1700,58 |
ИТОГО |
115 |
100% |
6135,34 |
|
|
|
|
Таблица 6 |
Расчет затрат ТЦ на электроснабжение торговых точек и МОП |
||||
|
|
|
|
|
№ п/п |
Исходные данные |
Ед. изм. |
Значение |
Всего за 1 кВт.ч. |
1 |
Тариф МУП «Энергосбыт» |
руб |
|
2,34 |
2 |
Налоговая ставка |
% |
18% |
2,7022 |
|
|
|
|
Таблица 7 |
Расчет затрат на электроснабжение МОП |
||||
|
|
|
|
|
№ п/п |
Место расположения потребителя электроэнергии |
кВт/ч |
Часов |
Итого, руб |
1 |
Фасад |
1,5 |
150 |
608,00 |
2 |
Западное крыло |
0,6 |
300 |
486,40 |
3 |
Вестибюль |
0,4 |
300 |
324,26 |
4 |
Холл |
1,4 |
300 |
1134,92 |
5 |
Дежурное освещение |
0,5 |
420 |
567,46 |
6 |
ИТОГО |
4,4 |
1470 |
3121,04 |
|
|
|
|
|
Таблица 8 |
|||
Распределение затрат на электронабжение торговых точек по пользователям |
||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
№ аренда-тора |
Потреб-ление кВт/ч |
Тариф |
Потреб-ление магази-нов, руб |
Площадь, м2 |
Электр МОП, руб |
ИТОГО, руб |
Итого с НДС, руб. |
|
1 |
133,92 |
2,702 |
361,88 |
13 |
401,28 |
763,16 |
900,52 |
|
2 |
171,12 |
2,702 |
462,40 |
18 |
512,74 |
975,14 |
1150,67 |
|
3 |
208,32 |
2,702 |
562,92 |
23 |
624,21 |
1187,13 |
1400,81 |
|
4 |
245,52 |
2,702 |
663,44 |
28 |
735,67 |
1399,12 |
1650,96 |
|
5 |
282,72 |
2,702 |
763,97 |
33 |
847,14 |
1611,11 |
1901,10 |
|
ИТОГО |
1041,60 |
|
2814,61 |
115 |
3121,04 |
5935,65 |
7004,07 |
|
|
|
|
|
Таблица 9 |
Исходные данные для расчета затрат торгового центра на уборку помещений |
||||
|
|
|
|
|
№ п/п |
Исходные данные |
Кол-во, дн. |
Стоимость, руб |
Итого, руб |
1 |
Основная ставка |
1,00 |
4003,00 |
4003,00 |
2 |
ЕСН |
26,00% |
|
1042,08 |
3 |
Накладные расходы |
20% |
|
1010,02 |
4 |
Расходные материалы |
10% |
|
505,01 |
5 |
ИТОГО |
|
|
6543,10 |
|
|
|
Таблица 10 |
Распределение затрат на уборку помещений по пользователям услуг |
|||
|
|
|
|
№ арендатора |
Площадь, м2 |
Доля, % |
Сумма, руб |
1 |
13 |
12,857% |
844,08 |
2 |
18 |
16,429% |
1078,55 |
3 |
23 |
20,000% |
1313,02 |
4 |
28 |
23,571% |
1547,49 |
5 |
33 |
27,143% |
1781,96 |
ИТОГО |
115 |
100,000% |
6543,10 |
|
|
|
Таблица 11 |
|
Исходные данные для расчета затрат торгового центра на вывоз твердых бытовых отходов |
||||
|
|
|
|
|
№ п/п |
Исходные данные |
Ед. изм. |
Кол-во |
|
1 |
Счет МУП по вывозу ТБО |
руб/мес |
5540 |
|
2 |
Действующие площади |
м2 |
140 |
|
|
|
Таблица 12 |
|
Распределение затрат на вывоз твердых бытовых отходов по потребителям |
|||
|
|
|
|
№ арендатора |
Площадь, м2 |
Доля, % |
Сумма, руб |
1 |
13 |
12,857% |
712,29 |
2 |
18 |
16,429% |
910,14 |
|
|
|
|
|
|
|
|
3 |
23 |
20,000% |
1108,00 |
4 |
28 |
23,571% |
1305,86 |
5 |
33 |
27,143% |
1503,71 |
ИТОГО |
115 |
100% |
5540,00 |
|
|
|
Таблица 13 |
|
Расчет затрат на техническое обслуживание |
||||
|
|
|
|
|
Исходные данные |
Ед. изм. |
Кол-во |
Стоимость |
ИТОГО |
Заработная плата электрика |
руб/мес |
1 |
5540 |
5540,00 |
Заработная плата сантехника |
руб/мес |
1 |
4008 |
4003,00 |
Оплата дежурств в выходные |
руб/день |
8 |
480 |
3840,00 |
ИТОГО ФОТ |
руб/мес |
|
|
13388,00 |
Накладные расходы |
руб/мес |
20% |
|
3373,776 |
Расходные материалы |
руб/мес |
10% |
|
1686,888 |
ЕСН |
% |
26% |
|
3480,88 |
ИТОГО |
руб |
|
|
8541,54 |
ИТОГО |
|
|
|
21929,54 |
|
|
Таблица 14 |
|
Распределение затрат на техническое обслуживание между пользователями услуги |
|||
|
|
|
|
№ арендатора |
Площадь, м2 |
Доля, % |
Итого, руб |
1 |
13 |
12,857% |
2819,51 |
2 |
18 |
16,429% |
3602,71 |
3 |
23 |
20,000% |
4385,91 |
4 |
28 |
23,571% |
5169,11 |
5 |
33 |
27,143% |
5952,30 |
ИТОГО |
115 |
100% |
21929,54 |
|
Таблица 15 |
|
|||||
Расчет затрат ТЦ на отопление |
|
||||||
|
|
|
|
||||
Исходные данные |
руб. |
|
|||||
Тариф, руб. в месяц за 1 кв.м |
15,03 |
|
|||||
|
|
Таблица 16 |
|||||
Распределение затрат ТЦ на отопление по пользователям услуг |
|||||||
|
|
|
|||||
№ арендатора |
Площадь, м2 |
Сума, руб |
Итого с НДС, руб. |
||||
1 |
13 |
271,44 |
320,2992 |
||||
2 |
18 |
346,84 |
409,2712 |
||||
3 |
23 |
422,24 |
498,2432 |
||||
4 |
28 |
497,64 |
587,2152 |
||||
5 |
33 |
573,04 |
676,1872 |
||||
ИТОГО |
115 |
2111,20 |
2491,216 |
||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Таблица 17 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Итоговая ведомость распределения затрат торгового центра на коммунальные услуги и техническое обслуживание |
||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
№ арендатора |
Распределение затрат по пользователям, руб |
ИТОГО, руб |
||||||||
Пло- щадь, м2 |
Водо-снабжение |
Обеспе-чение общ. порядка |
Уборка территории |
Электро-энергия |
ТО |
Вывоз ТБО |
Уборка МОП |
Отопление |
||
1 |
13 |
20,55 |
594,00 |
805,54 |
900,52 |
2819,51 |
712,29 |
844,08 |
320,30 |
7016,79 |
2 |
18 |
29,82 |
759,00 |
1029,30 |
1150,67 |
3602,71 |
910,14 |
1078,55 |
409,27 |
8969,46 |
3 |
23 |
31,07 |
924,00 |
1253,06 |
1400,81 |
4385,91 |
1108,00 |
1313,02 |
498,24 |
10914,12 |
4 |
28 |
32,32 |
1089,00 |
1476,82 |
1650,96 |
5169,11 |
1305,86 |
1547,49 |
587,22 |
12858,77 |
5 |
33 |
41,60 |
1254,00 |
1700,58 |
1901,10 |
5952,30 |
1503,71 |
1781,96 |
676,19 |
14811,45 |
ИТОГО |
115 |
155,36 |
4620,00 |
6265,31 |
7004,07 |
21929,54 |
5540,00 |
6565,10 |
2491,22 |
54562,54 |
|
|
|
|
|
|
Таблица 18 |
|
Расчет арендной платы за пользование помещениями торгового центра с учетом базовой ставки и затрат на коммунальные услуги и техническое обслуживание |
|||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
Базовая ставка арендной платы за год |
руб. за 1 кв. м |
8400 |
|
|
|||
То же, за месяц |
|
|
руб. за 1 кв. м |
700 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
№ арендатора |
Площадь, м2 |
Удельный вес, % |
Базовая ставка арендной платы за всю площадь в год, руб. |
Базовая ставка арендной платы за всю площадь в месяц, руб. |
Затраты на коммунальные услуги и техническое обслуживание за месяц, руб. |
Всего арендная плата, руб |
|
За месяц, руб |
За год, руб. |
||||||
1 |
13 |
12,86% |
151200,00 |
12600,00 |
7016,79 |
19616,79 |
235401,50 |
2 |
18 |
16,43% |
193200,00 |
16100,00 |
8969,46 |
25069,46 |
300833,58 |
3 |
23 |
20,00% |
235200,00 |
19600,00 |
10914,12 |
30514,12 |
366169,43 |
4 |
28 |
23,57% |
277200,00 |
23100,00 |
12858,77 |
35958,77 |
431505,28 |
5 |
33 |
27,14% |
319200,00 |
26600,00 |
14811,45 |
41411,45 |
496937,35 |
ИТОГО |
115 |
100,00% |
1176000,00 |
98000,00 |
54562,54 |
152570,59 |
1830847,14 |
|
|
|
|
|
|
|
|
Таблица 19 |
|
Расчет денежных потоков инвестиционного проекта |
|||||||||
|
Норма дисконта |
18% |
0,18 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
№ п/п |
Наименование показателя |
Расчетный период |
|||||||
0-й год |
1-й год |
2-й год |
3-й год |
4-й год |
5-й год |
6-й год |
7-й год |
||
1 |
Инвестиции |
2 550 000 |
|
|
|
|
|
|
|
2 |
Текущие затраты, всего |
|
185 000 |
185 000 |
185 000 |
185 000 |
185 000 |
185 000 |
185 000 |
|
в т.ч. водоснабжение |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
охрана |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
уборка территории |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
электроэнергия |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
уборка МОП |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
вывоз ТБО |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
тех.обслуживание |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
отопление |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
налог на землю |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
услуги связи |
|
|
|
|
|
|
|
|
3 |
Итого затраты |
2 550 000 |
185 000 |
185 000 |
185 000 |
185 000 |
185 000 |
185 000 |
185 000 |
4 |
Поступления от сдачи в аренду |
0 |
1 830 847 |
1 830 847 |
1 830 847 |
1 830 847 |
1 830 847 |
1 830 847 |
1 830 847 |
5 |
Сальдо денежного потока (чистый доход) |
-2 550 000 |
1 645 847 |
1 645 847 |
1 645 847 |
1 645 847 |
1 645 847 |
1 645 847 |
1 645 847 |
6 |
Коэффициент дисконтирования |
1,0000 |
0,8475 |
0,7182 |
0,6086 |
0,5158 |
0,4371 |
0,3704 |
0,3139 |
7 |
Значение t, год |
0 |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
Сальдо денежного потока по годам с учетом дисконтирования |
-2 550 000 |
1 394 786 |
1 182 022 |
1 001 713 |
848 910 |
719 415 |
609 674 |
516 673 |
9 |
Чистая дисконтированная стоимость проекта |
-2 550 000 |
-1 155 214 |
26 807 |
1 028 521 |
1 877 431 |
2 596 845 |
3 206 519 |
3 723 192 |