4.3. Теорія земельної ренти

Виникнення земельної ренти зумовлено особли- Поияття востями землі як економічного ресурсу і пов'язаними земельної _{3 ним} відносинами землекористування. Земля - уні- ренти кальний ресурс. Вона кількісно обмежена. Якщо не

брати до уваги нетиповий приклад Голландії де останнім часом отримують певну площу земель для сільського господарства, мож­ливості для її розширення обмежені або взагалі відсутні. Отже, загальна пропозиція землі в межах національної економіки абсо­лютно нееластична. На ринку землі активний лише попит. Землю неможливо штучно відтворити, а самі земельні ділянки розріз­няються родючістю, тобто мають різну продуктивність, що створює різний попит на неї і формує різну ціну. Розрізняють природну і штучну родючість грунтів. Природна - це сукупність фізичних, хі­мічних, біологічних властивостей ґрунту, а штучна - результат за­ходів, спрямованих на поліпшення цих земель (меліорація, зро­шення, вапнування тощо). Властивості ґрунтів дають змогу здійс­нити їх агропромислове групування, так зване бонітування. Кращі ґрунти оцінюються найвищими 100 балами. Вони слугують етало­ном, гірші мають нижчий клас боніту.

Суб'єктами аграрних земельних відносин є землевласник і землекористувач. Для обох важлива є економічна родючість ґрунту як результат природних і штучно створених можливостей землі. Землевласник здійснює монополію приватної власності на землю. Монополія на землю як виключне право ринкового суб'єкта розпо­ряджатися цим ресурсом, приносить його власнику дохід, що набуває економічної форми земельної ренти.

Рента - один із видів доходу на власність, плата власнику за дозвіл використання землі, застосування до неї капіталу. її розмір

зумовлений у договорі про оренду. Виплачується вона на весь термін, підписаний у договорі про оренду. Отже, земельна рента - це та форма, де земельна власність реалізується економічно, тобто приносить дохід. Як різновид доходу вона використовувалася ще в період античності. Тоді на побутовому рівні орендну плату називали земельною рентою. Фізіократи вважали ренту даром природи, яка приносить його власнику додатковий дохід. Однак найбільший внесок у теорію ренти був зроблений класичною та неокласичною школами і марксизмом.

Згідно з марксистським визначенням земельна Марксистська рента - це частина додаткового продукту, що

концепція створюється працівниками в сільськогоспо-

земельної ренти дарському виробництві й присвоюється земле­власником або землекористувачем. Процес утворення земельної ренти зумовлений наявністю в сільському гос­подарстві трьох соціальних груп: земельних власників, капіталістів-підприємців (орендаторів) і найманих сільськогосподарських робіт­ників.

Земельні власники здають землю в оренду й отримують у вигляді ренти частину вартості виробленої продукції. Капіталісти-підприємці організовують сільськогосподарське виробництво й отримують прибуток. Наймані робітники створюють вартість товару своєю працею, отримують заробітну плату і водночас створюють додаткову вартість, певна частина якої присвоюється землевлас­никами у вигляді ренти.

Важливою умовою утворення земельної ренти вважають марк­систи є два види монополії на землю: монополія приватної власності на землю і монополія на землю як об'єкт господарювання. Перша приводить до утворення абсолютної ренти. Друга, як об'єкт госпо­дарювання, створює диференціальну ренту.

Механізм утворення абсолютної ренти зумовлений наявністю гірших земель які вводяться в господарський оборот. При цьому орендна плата береться і за гірші землі, на яких створюється абсолютна земельна рента.

Механізм утворення абсолютної земельної ренти описав К. Маркс у праці „Капітал". Суть його зводиться до наступного: утворення абсолютної земельної ренти здійснюється тому, що в

якості суспільних витрат виробництва у сільському господарстві виступають витрати виробництва на гірших землях, а продукція реалізується за суспільними цінами. Різниця між ними дає змогу отримати додатковий прибуток у вигляді абсолютної ренти.

Існування диференціальної ренти зумовлено наявністю різних за родючістю та місцерозташуванням ділянок землі.

Додатковий чистий дохід який отримують на кращих за якістю ділянках землі чи на ділянках, розташованих поблизу ринків збуту, створюють матеріальну основу виникнення диференціальної ренти. Вона існує в двох формах: диференціальна рента І і диференціальна рента II. Перша утворюється внаслідок різної продуктивності однакових затрат праці на різних за родючістю ділянках землі. Друга - результат послідовних додаткових вкладеннях капіталу в одну і ту саму ділянку землі.

Класична та Вперше економічну природу ренти розкрив

неокласична представник класичної школи Д. Рікардо. Він звернув увагу на те, що ціна на зерно на ринку

земельної ренти єдина 1 не залежить від витрат виробництва, тобто зовсім не враховується на яких землях було вироблено зерно - родючих (де затрати на виробництво менші), чи малородючих (де затрати достатньо великі). Він дійшов висновку, що виробник зерна, котрий господарює на кращих землях, отримує надлишок доходу порівняно з тим, хто веде господарство на гірших. Цей додатковий дохід він назвав земельною рентою. На думку Д. Рікардо, рента платиться за користування землею тому, що кількість землі є небезмежною, а якість її - неоднаковою. В період освоєння нових земель, коли їх кількість є надлишковою порівняно з продовольчими потребами населення, жодної земельної ренти виникати не буде.

В основі сучасного концептуального підходу до визначення поняття земельної ренти міститься неокласичний напрям. Предс­тавники неокласичної школи для пояснення ренти використовують теорію граничних продуктів [10; с.226-227]. При цьому вводиться поняття економічної ренти, що трактується як відношення будь-якого доходу до виробничих затрат, котрі переважають його альтернативну вартість. Дохід отриманий від користування землею, називається чистою економічною рентою.

Якщо рента буде нижчою від рівноважної точки (Е), то

відбудеться зростання попиту на землю, а це в свою чергу приведе

до підвищення величини ренти і переміщення її до точки ринкової

рівноваги.

Отже, рента як економічна категорія означає не просто дохід від землі. Це дохід від такого фактора виробництва який є над­звичайно важливий, обмежений, різної якості, невідтворюваний і у зв'язку з цим нееластичний. А.Маршалл зазначав, що будь-яке зрос­тання чистого доходу, отримане від безкоштовно, як дар природи і яке не зумовлене спеціальними затратами землевласників, слід вважати земельною рентою. [14; с.139,227]. Однак повна земельна рента утворюється з трьох елементів. Джерело першого - природна родючість грунту, другого - поліпшення якості земель людиною, третього - наближеність землі до міст, комунікацій, ринків збуту сільськогосподарської продукції.

Особливу форму земельної ренти становить монопольна. Умовами її утворення є обмеженість і невідтворюваність земель особливої якості або земель розташованих в унікальних природно-економічних умовах. Власники земель для виробництва продукції з

особливо ніжними характеристиками ( винограду, тютюну, чаю) можуть реалізувати продукцію за монопольно-високими цінами.

Вигідне місце розташування будівель чи земельних ділянок (близькість до центру міста, джерел мінеральних вод, тощо) через ціновий механізм також дає змогу отримувати монопольну земельну ренту. Нині у центрі Києва власники квартир, готелів, офісів привласнюють великі доходи у вигляді монопольної ренти. На неформальному ринку України ціна 1 ара землі під Києвом у радіусі 20 км коливається від 200 до 500 доларів, а в центрі Києва - від З тис. до 10 тис.

У ринковій економіці земля - це товар, який продається і Ціна купується. її ціна землі залежить від попиту. Земельна

землі рента становить основу ціни земельних ділянок. Про­даючи ділянку, землевласник продає не просто ґрунт, а право на отримання з неї щорічного доходу (ренти). Тому він хотів би отримати від продажної суми щорічний дохід, аналогічний раніше отримуваній орендній платі. Отримана землевласником сума, поміщена в банк, повинна принести йому дохід у формі відсотка, що дорівнює ренті.

Величина ренти

Ціна землі = х 100%

Величина позичкового капіталу

Ця формула ціни землі дуже приблизна. Насправді система оцінки землі значно складніша і залежить від дії багатьох чинників, зокрема:

• наявності достовірної інформації про ціни земельного рин­ку;

• зміни попиту на землю внаслідок переведення її з сільсь­когосподарського до несільськогосподарського призначення в результаті житлового і промислового будівництва, будів­ництва доріг і комунікацій тощо;

- розміри і конфігурації земельної ділянки, інфраструк- турного облаштування, наявності джерела води тощо;

- при визначені ціни земельної ділянки оцінюється зазвичай не тільки власне земля, а й пов'язані з нею житлові та нежитлові приміщення, будови.

Оренда землі - це вид землекористування, Орендні земельні згідно з яким власник передає за плату свою відносини в Україні земельну ділянку на певний термін іншій у перехідний період особі (орендатору) для ведення господарства.

В Україні до останнього часу через від­сутність приватної власності на землю, абсолютна рента не існувала. Трансформаційні перетворення аграрного сектора привели до появи приватної власності на землю, яка закріплена новим Земельним кодексом. Це дає змогу використовувати її двома шляхами : з правом передачі в оренду і без права передачі. У першому випадку власник може не брати участі у сільськогосподарському обороті, жити на доходи від здачі землі в оренду. У другому - не має права здавати землю в оренду, що унеможливлює існування земельної ренти.

Оренда сільськогосподарської землі існує в грошовій або натуральній формі. При використанні грошової форми орендного договору орендатор виплачує землевласнику орендну плату. Вона може бути різною: сплачуватися за окремі частини земельної ділянки чи за всю повністю; оплачуватися до початку сільсько­господарського року чи після нього; залежати від величини урожаю або ні; враховувати зміну рівня цін на сільськогосподарську продукцію або не враховувати.

Натуральна орендна плата - це така форма орендної плати, за якої орендатор виплачує землевласнику частину отриманого про­дукту. Якщо грошова форма оренди пов'язана з високим ризиком для орендатора, то при використанні натуральної ренти ризик розпо­діляється між власником землі й орендатором. Величина натуральної орендної плати є зазвичай вищою. Це пов'язано з тим, що земле­власник часто надає фермерські приміщення, устаткування орен­датору. Використання натуральної форми орендної плати пов'язано також із недосконалістю сільськогосподарських ринків праці, нерівномірності розподілу трудових ресурсів упродовж року. Тому і сільськогосподарський робітник який шукає роботу, і землевласник, котрий шукає робочу силу зіштовхуються з високими трансакцій-ними витратами. Натуральна оренда дає змогу розв'язати ці проб­леми.

Право оренди земельної ділянки в Україні регулює ст. 93 Зе­мельного кодексу України.[2; с.42]. В ньому, зокрема, зазначено, що

оренда земельної ділянки може бути короткострокова і довго­строкова (не більше 50 років). Орендована земельна ділянка може за згодою орендодавця передаватися іншій особі (суборенда). Земельні ділянки можна надавати в оренду разом з розташованими на них насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами.

Відповідно до Указу Президента України від 3 грудня 1999 р. "Про невідкладні заходи щодо реформування аграрного сектора економіки", нижню межу орендної плати визначено не менше ніж 1% вартості орендованої земельної частки. Обчислюють її за фор­мулою

О зим = 0,01 Цзч,

де: О зим - нижня межа орендної плати, грн. Ц зч - вартість земель­ної частки (паю) згідно з сертифікатом.

У цьому випадку беруть до уваги низку чинників, які можуть бути додатково враховані під час визначення розміру орендної плати, зокрема місцерозташування, конфігурація та характер рельєфу земельної ділянки, термін угоди оренди, вид сільськогосподарських угідь. Розмір орендної плати може переглядатися у випадках зміни грошової оцінки земель, підвищення цін, тарифів, інфляції, збіль­шення чи зменшення, відповідно до законів України, розміру земель­ного податку або стихійного лиха.

З огляду на економічні умови, які склалися в державі орієнто­вані розміри орендної плати можуть бути прийняті у таких межах (див. табл. 1)

Питома вага орендної плати за землю у вартості одиниці сільськогосподарської продукції у США в середньому становить 30%, країнах Західної Європи - 50%. До речі, у США "земля" як чинник у валовому фермерському доході відображена у вигляді умовної орендної плати, а у виробничих витратах - у вигляді чистої орендної плати. Умовна орендна плата (рента) - це плата, яку повинен був би сплатити її власник за землю, якби він був орен­дарем. Орендна плата землевласникам, що безпосередньо не займа­ються на цій землі сільськогосподарською діяльністю, - це валова орендна плата без податку на нерухомість і вартості ресурсів, запропонованих землевласником, з коригуванням на повторні парові сівозміни. [11; с. 82].

Таблиця 1 Розрахунок орендної плати за 1 га орендованої землі залежно від грошової оцінки ріллі*

	Грошова	Орендна плата
Області	оцінка	у гри..		у ц**
	1га ріллі, гри	2%	3%	2%	3%
АР Крим	4387	87,74	131,61	3,2	4,9
Вінницька	3927	78,54	117,81	2,9	4,4
Волинська	3555	71,1	106,65	2,6	4
Дніпропетровська	3862	77,24	115,86	2,9	4,3
Донецька	4138	82,76	124,14	3,1	4,6
Житомирська	2444	48,88	73,32	1,8	2,7
Закарпатська	3115	62,3	93,43	2,3	3,5
Запорізька	4018	80,3	120,54	3	4,5
Івано-Франківська	3392	67,84	101,76	2,5	3,8
Київська	3796	75,92	113,88	2,8	4,2
Кіровоградська	3811	76,22	114,33	2,8	4,2
Луганська	3149	62,98	94,47	2,3	3,5
Львівська	3161	63,22	94,83	2,3	3,5
Миколаївська	3130	62,6	93,9	2,3	3,5
Одеська	3338	66,76	100,14	2,5	3,7
Полтавська	4121	82,42	123,63	3,1	4,6
Рівненська	3729	74,58	111,87	2,8	4,1
Сумська	3494	69,88	104,82	2,6	3,9
Тернопільська	3768	75,36	113,04	2,8	4,2
Харківська	3860	77,2	115,8	2,9	4,3
Херсонська	4108	82,16	123,24	3	4,6
Хмельницька	4096	81,92	122,88	3	4,6
Черкаська	4727	94,54	141,81	3,5	5,3
Чернівецька	4038	80,76	121,14	3	4,5
Чернігівська	2900	58	87	2,1	3,2
Україна	3734	74,68	112,02	2,8	4Д

*[17„ 41-42.]

**Ціпа 1 ц пшениці становить 27 гри.