- •Задание на оценку
- •Основные понятия
- •Анализ рынка объектов оценки и обоснование диапазонов значений ценообразующих факторов определение рыночной стоимости объектов оценки
- •Определение стоимости в рамках доходного подхода Общие положения
- •Расчет денежных потоков
- •Расчёт среднерыночной арендной ставки за 1 кв. М складских площадей
- •Определение ставки капитализации
- •Определение стоимости объектов оценки в рамках доходного подхода
- •71 061 000 Рублей без учета ндс. Определение стоимости в рамках сравнительного подхода
- •5.2.1. Общие понятия
- •Информация по объектам - аналогам
- •Описание и расчёт поправок в цены объектов - аналогов
- •Определение стоимости объектов в рамках сравнительного подхода
- •Расчет стоимости в рамках сравнительного подхода
- •89 874 000 Рублей без учета ндс определение стоимости в рамках затратного подхода Общие понятия
- •Определение стоимости нового строительства улучшений
- •Определение величины износа
- •Усредненные нормативные сроки службы
- •Нежилое помещение, Литер а1
- •Определение остаточной стоимости строений затратным подходом
- •Определение рыночной стоимости прав на земельный участок
- •Доходный подход
- •Сравнительный подход
- •Информация по объектам-аналогам
- •Описание и расчет поправок в цены продаж объектов-аналогов
- •Качественное описание балльной шкалы оценки факторов риска
- •Надбавка за риск вероятности сохранения разницы между величиной ренты и величиной арендной платы, предусмотренной договором аренды
- •Надбавка за риск невозможности заключения арендатором
- •Расчет ставки капитализации для права аренды земельного участка*
- •Расчет арендной платы для объектов-аналогов
- •Расчет поправочных коэффициентов на объем предаваемых прав
- •Расчет стоимости земельного участка сравнительным подходом
- •Затратный подход
- •Согласование результатов
- •12 480 000 (Двенадцать миллионов четыреста восемьдесят тысяч) рублей. Определение стоимости единого объекта недвижимости в рамках затратного подхода
- •87 152 264 Рубля без учета ндс. Согласование результатов
- •86 080 000 (Восемьдесят шесть миллионов восемьдесят тысяч) рублей.
- •73 380 000 (Семьдесят три миллиона триста восемьдесят тысяч) рублей.
- •86 080 000 (Восемьдесят шесть миллионов восемьдесят тысяч) рублей.
- •12 480 000 (Двенадцать миллионов четыреста восемьдесят тысяч) рублей.
- •73 600 000 (Семьдесят три миллиона шестьсот тысяч) рублей.
5.2.1. Общие понятия
Основой применения данного подхода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с объектом оценки. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки (корректировки), отражающие существенные различия между ними.
При использовании сравнительного подхода Оценщиком были предприняты следующие шаги:
сбор данных, изучение рынка недвижимости, отбор аналогов из числа сделок купли-продажи и предложений на продажу (публичных оферт);
проверка информации по каждому отобранному аналогу о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и иных условиях сделки;
анализ и сравнение каждого аналога с объектом оценки по времени продажи (выставлению оферты), местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;
корректировка цен продаж или запрашиваемых цен по каждому аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ним и объектом оценки;
согласование скорректированных цен аналогов и вывод показателя стоимости объекта оценки.
Информация по объектам - аналогам
На этапе сбора информации выяснилось, что в открытом доступе отсутствует достаточное количество документально подтверждённых данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов.
Причиной послужила распространённая в российском деловом обороте практика сохранения подобной информации в режиме конфиденциальности, т.е. отсутствие свободного доступа к базам данных (листингам), где хранится документально подтверждённая информация об условиях сделок по продаже объектов недвижимости.
При сравнительном анализе стоимости объектов оценки с ценами аналогов Оценщики использовали данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников:
Официальный сайт региональной ассоциации «Уральская палата недвижимости». (http://www.upn.ru);
Информационный раздел сайта «Е1.RU» - «Бизнес. Недвижимость» (http://www.e1.ru/business/realty/);
Официальный сайт журнала «Недвижимость» (http://www.nedv.info/catalog/);
Официальные сайты риэлтерских компаний.
Такой подход, по мнению Оценщиков, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемой недвижимости, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.
При отсутствии в свободном доступе баз данных (листингов) с ценами реальных сделок, на которые опираются в своей работе оценщики большинства стран мира, Оценщик справедливо сделал вывод, что данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям российского законодательства в области оценки.
Таким образом, Оценщиком в процессе расчётов были использованы данные, именуемые в ГК РФ как «оферта» и «публичная оферта» (Ст. 435 и 437). Следовательно, Оценщик гипотетически (с учетом соответствующих корректировок) предполагал, что лицо, «сделавшее предложение, считает себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение».
На момент проведения оценки на рынке предлагалось несколько аналогов с соответствующим местоположением и сопоставимых по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки.
Данные об аналогах проанализированы Оценщиками и сведены в таблицу 20 для расчета средней стоимости 1 кв. м.
Таблица 20
Объекты, выбранные в качестве аналогов для объектов оценки
Параметры сравнения |
Аналог 1 |
Аналог 2 |
Аналог 3 |
Аналог 4 |
Источник информации |
http://www.e1.ru/business/realty/3448910.html |
http://www.barrus.ru/premises/0/1/578/ |
http://www.e1.ru/business/realty/2976324.html |
http://www.e1.ru/business/realty/2077213.html |
Наименование |
Производственно-складской комплекс |
Производственно-складская база |
Продаю складской комплекс |
Продаю складской комплекс |
Общая площадь зданий, кв.м |
5 927 |
1 724 |
3 510,5 |
6 500 |
Площадь земельного участка, кв.м. |
19 933 |
11 000 |
9 254 |
19 000 |
Цена, рублей с НДС (18%) |
160 000 000 |
47 000 000 |
70 210 000 |
115 000 000 |
Краткая характеристика объекта |
Продается производственно-складская база на Старой Сортировке в Екатеринбурге. На данной территории находится 10 объектов недвижимости , большая часть из которых в настоящее время сданы в аренду под различные производственные бизнесы. Весь объект (и земля, и расположенные на ней здания) находится в собственности. |
Производственно-складская база, общая площадь земельного участка 1,1 га, теплый склад (состоит из двух частей, стена не капитальная), первая часть - 979 м2, высота 9 метров, 2 кран-балки на 5 тонн (высота до крюка 6,5 м.), жд пандус, вторая часть - 643 м2, высота 9 метров. К складу пристроено офисное здание - 102 м2. Коммуникации - электричество, отопление, водопровод, канализация, скважина. Свободный проезд для грузовых а/м, площадка полностью заасфальтирована. Вдоль склада проходит ж/д тупик. |
Примерная общая площадь всех строений: 3510 кв.м. (Административные здания 250 кв.м. производственные площади). Площадь земли: 9254 кв.м. Адрес: Свердловская область, Сысертский район, п. Большой Исток, ул. Свердлова, 41. На территории базы находятся следующие здания и сооружения: (см. рис. 1 Схема базы). 1) Моечный блок: основание – бетонный фундамент, стены, кровля – металлический сайдинг. S=119.3 кв.м, Н=4.3 м. Год ввода в эксплуатацию: не установлен. 2) Административное здание № А: основание – бетонный фундамент, стены – кирпич, обшиты пластиковым сайдингом, железобетонные перекрытия. S=80.9 кв.м, Н=5.6 м. Год ввода в эксплуатацию: 1982 г. 3) Склад № 1: основание – бетонный фундамент, стены – кирпич, обшиты пластиковым сайдингом, железобетонные перекрытия. S=672.0 кв.м, Н= 4.0 м. Год ввода в эксплуатацию: 1982 г. 4) Деревообрабатывающий цех: основание – бетонный фундамент, стены – кирпич, отштукатурены, железобетонные перекрытия. Две кран-балки на 3 Тн. S=741.2 кв.м, Н=4.0 м. Год ввода в эксплуатацию: 1982 г. 5) Склад № 2 и № 3: основание – бетонный фундамент, стены – кирпич, обшиты пластиковым сайдингом, железобетонные перекрытия. S=503.7 кв.м, Н=4.5 м. Год ввода в эксплуатацию: 1982 г. 6) Склад № 4, № 5 и газовая котельная: основание – бетонный фундамент, стены – кирпич, железобетонные перекрытия. Кран-балка 3 Тн. Два газовых котла. S=903.4 кв.м, Н=6.0 м. Год ввода в эксплуатацию: 1978 г. 7) Гараж: основание – бетонный фундамент, стены – облицовочный кирпич, кровля – металлический сайдинг. S=230 кв.м, Н=6.0 м. Год ввода в эксплуатацию: 2003 г. 8) Административное здание № В: основание – бетонный фундамент, стены – облицовочный кирпич, окна – профиль ПВХ, железобетонные перекрытия. Электричество – скрытая разводка. 1–ый этаж – 4 кабинета, диспетчерская проходная, санузел. 2–ой этаж 130 кв.м. – свободная планировка. S=260 кв.м, Н 6.5 м. |
Продам производственную базу. Общая площадь 1,9 гектра. , скважина, Расположена котельная и электростанция, электроэнергия 36V; 220V; 380V. Ангар 900 кв.м , 6 Ангаров Подвальное помещение На 900 кв.м. Админ. здание – 600 кв.м. 2 этажа. проходит автотрасса: Екатеринбург -Полевской, Екатеринбург - Челябинскюмень, Ж/д тупик и Ж/д в собственности, Есть возможность организации парковки легкового и грузового автотранспорта, Возможна установка в каждом ангаре кран балкок. |
Адрес |
С.Сортировка Техническая 14 |
Уралмаш. Турбинная-Учителей |
п. Большой Исток, ул. Свердлова, 41 |
Химмаш Адмирала Ушакова 35 |
Продавец |
Даниил Телефон: 9122392999 |
Консалтинговой компании «Баррус». телефон: 8 (343) 219-61-19 |
Контактное лицо: Эдуард Телефон: 8 (343) 213-49-88 |
89041717613 |
Дата действия цены |
17.11.2011 |
17.11.2011 |
17.11.2011 |
17.11.2011 |
Тип цены |
цена выставленного на продажу объекта |
цена выставленного на продажу объекта |
цена выставленного на продажу объекта |
цена выставленного на продажу объекта |
Характер финансовых расчетов |
Оплата немедленно и в полном объеме |
Оплата немедленно и в полном объеме |
Оплата немедленно и в полном объеме |
Оплата немедленно и в полном объеме |