- •Задание на оценку
- •Основные понятия
- •Анализ рынка объектов оценки и обоснование диапазонов значений ценообразующих факторов определение рыночной стоимости объектов оценки
- •Определение стоимости в рамках доходного подхода Общие положения
- •Расчет денежных потоков
- •Расчёт среднерыночной арендной ставки за 1 кв. М складских площадей
- •Определение ставки капитализации
- •Определение стоимости объектов оценки в рамках доходного подхода
- •71 061 000 Рублей без учета ндс. Определение стоимости в рамках сравнительного подхода
- •5.2.1. Общие понятия
- •Информация по объектам - аналогам
- •Описание и расчёт поправок в цены объектов - аналогов
- •Определение стоимости объектов в рамках сравнительного подхода
- •Расчет стоимости в рамках сравнительного подхода
- •89 874 000 Рублей без учета ндс определение стоимости в рамках затратного подхода Общие понятия
- •Определение стоимости нового строительства улучшений
- •Определение величины износа
- •Усредненные нормативные сроки службы
- •Нежилое помещение, Литер а1
- •Определение остаточной стоимости строений затратным подходом
- •Определение рыночной стоимости прав на земельный участок
- •Доходный подход
- •Сравнительный подход
- •Информация по объектам-аналогам
- •Описание и расчет поправок в цены продаж объектов-аналогов
- •Качественное описание балльной шкалы оценки факторов риска
- •Надбавка за риск вероятности сохранения разницы между величиной ренты и величиной арендной платы, предусмотренной договором аренды
- •Надбавка за риск невозможности заключения арендатором
- •Расчет ставки капитализации для права аренды земельного участка*
- •Расчет арендной платы для объектов-аналогов
- •Расчет поправочных коэффициентов на объем предаваемых прав
- •Расчет стоимости земельного участка сравнительным подходом
- •Затратный подход
- •Согласование результатов
- •12 480 000 (Двенадцать миллионов четыреста восемьдесят тысяч) рублей. Определение стоимости единого объекта недвижимости в рамках затратного подхода
- •87 152 264 Рубля без учета ндс. Согласование результатов
- •86 080 000 (Восемьдесят шесть миллионов восемьдесят тысяч) рублей.
- •73 380 000 (Семьдесят три миллиона триста восемьдесят тысяч) рублей.
- •86 080 000 (Восемьдесят шесть миллионов восемьдесят тысяч) рублей.
- •12 480 000 (Двенадцать миллионов четыреста восемьдесят тысяч) рублей.
- •73 600 000 (Семьдесят три миллиона шестьсот тысяч) рублей.
86 080 000 (Восемьдесят шесть миллионов восемьдесят тысяч) рублей.
Исходя из назначения и целей оценки - определение рыночной стоимости недвижимого имущества для передачи имущества в залог при кредитовании - произведена разбивка итогового значения рыночной стоимости единого объекта недвижимости на стоимость имеющихся улучшений и стоимость права собственности на земельный участок, на котором расположены улучшения.
Таблица 50
№ п/п |
Наименование объекта |
Рыночная стоимость, рублей, округленно без НДС |
1 |
Объекты недвижимости в виде зданий и сооружений, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, ул. Городская, 20 |
73 600 000 |
2 |
Право аренды земельного участка, площадью 21780 кв. м, категории земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство продовольственной базы кадастровый номер 66:41:0000000:826 |
12 480 000 |
|
Всего |
86 080 000 |
Определение рыночной стоимости каждого из оцениваемых объектов (строений) произведено методом выделения из общей рыночной стоимости складского комплекса, пропорционально стоимости объекта, определенной в рамках затратного подхода.
Алгоритм расчета выглядит следующим образом, общая стоимость комплекса распределяется на доли, относящиеся к объекту оценки. Доля определяется как вклад каждого объекта в формирование стоимости оцениваемого комплекса в рамках затратного подхода.
Расчет стоимости представлен в Таблице 51.
Таблица 51
№ п/п |
Наименование |
Общая площадь, кв. м. |
Стоимость затратным подходом рублей без НДС |
Доля в стоимости |
Рыночная стоимость (округленно), рублей без НДС |
1 |
Нежилое помещение, Литер А1 |
3 073,50 |
41 294 748 |
0,55 |
40 701 772 |
2 |
Насосная станция, Литер Б |
21,50 |
468 191 |
0,01 |
461 468 |
3 |
Помещения (Литер А). Номера на поэтажном плане: 1 этаж – помещения №№ 1-42; 2 этаж – помещения №№ 1-27; 3 этаж – помещения №№ 1-21 |
1533,5 |
28 014 376 |
0,38 |
27 612 101 |
4 |
Железнодорожный подъездной путь |
250,00 |
4 894 949 |
0,07 |
4 824 659 |
|
Итого |
|
74 672 264 |
|
73 600 000 |
Таким образом, рыночная стоимость объектов недвижимости в виде зданий и сооружений (строений) расположенных по адресу: г. Екатеринбург, ул. Городская, 20, принадлежащих на праве собственности ООО «Урал-сахар 1», составляет на дату проведения оценки округленно, без учета НДС:
73 380 000 (Семьдесят три миллиона триста восемьдесят тысяч) рублей.
В том числе, по каждому из оцениваемых объектов:
Таблица 52
№ п/п |
Наименование объекта |
Общая площадь, кв. м. |
Рыночная стоимость, рублей без НДС |
1 |
Нежилое помещение, Литер А1 |
3 073,50 |
40 701 772 |
2 |
Насосная станция, Литер Б |
21,50 |
461 468 |
3 |
Помещения (Литер А). Номера на поэтажном плане: 1 этаж – помещения №№ 1-42; 2 этаж – помещения №№ 1-27; 3 этаж – помещения №№ 1-21 |
1533,5 |
27 612 101 |
4 |
Железнодорожный подъездной путь |
250,00 |
4 824 659 |
|
Итого: |
|
73 600 000 |
ИТОГОВЫЙ РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ
В таблице 53 приведено итоговое значение рыночной стоимости объектов оценки – недвижимости нежилого назначения (строения и право аренды земельного участка).
Таблица 53
№ п/п |
Наименование объекта |
Рыночная стоимость, округленно рублей без НДС |
1 |
Помещение нежилого назначения. Площадь: общая 3073,5 кв. м Номер на поэтажном плане: 1 этаж - помещение № 43-52 |
40 701 772 |
2 |
Насосная станция. Литер Б. Площадь: общая - 21,5 кв. м Назначение: нежилое здание. |
461 468 |
3 |
Помещения (Литер А). Номера на поэтажном плане: 1 этаж – помещения №№ 1-42; 2 этаж – помещения №№ 1-27; 3 этаж – помещения №№ 1-21, Площадь: общая – 1 533,5 кв.м Назначение: нежилое здание. |
27 612 101 |
4 |
Подъездной железнодорожный путь. Литер: 1. Протяженность: 250 м. Назначение: транспортное. |
4 824 659 |
|
Всего стоимость зданий и сооружений(строений) |
73 600 000 |
5 |
Право аренды земельного участка, площадью 21780 кв. м, категории земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство продовольственной базы кадастровый номер 66:41:0000000:826 |
12 480 000 |
|
Итого, руб. без НДС |
86 080 000 |
Таким образом, общая рыночная стоимость оцениваемых объектов недвижимости, расположенных по адресу: г. Екатеринбург, ул. Городская, 20, принадлежащих ООО «ХХХХХХХХХ», составляет на дату проведения оценки, округленно, без учета НДС: