Расчёт среднерыночной арендной ставки за 1 кв. М складских площадей
Источник предложения |
Продавец |
Назначение |
Площадь, кв.м |
описание |
Адрес |
Стоимость аренды 1 кв. м., руб. |
http://www.e1.ru/business/realty/3545822.html |
8-912-26-68886 |
склад |
800 |
Теплое производственно-складское помещение в аренду 420 кв.м., h-7м., ровный бетонный пол, новая кровля, новая система отопления, новая пожарная сигнализация, противопожарные ворота на охраняемой производственной базе |
Ботанический р-н |
250 |
http://www.upn.ru/realty_stores_rent_info/10089341-1758.htm |
БЮРО НЕДВИЖ.N1 Адрес: Восточная 56, оф. 807 Тел: 278-60-50, 219-88-44 WWW: http://www.bn-1.ru EMail: info@bn-1.ru |
склад |
2400 |
склад Тип конструкции: кирпич Высота потолков: 6 м |
УКТУС, Жуковского пл. 1/я |
270 |
http://www.e1.ru/business/realty/3425392.html |
Николай Телефон: 912 24 34626 |
склад |
2000 |
теплый склад |
Пригород (10 км). |
250 |
http://www.e1.ru/business/realty/2933158.html |
Максим Телефон: 8 (908) 923-90-46 |
склад |
1400 |
Сдаются в аренду новый отапливаемый склад на территории охраняемой базы в р-не УНЦ. Двое ворот под фуру, пол - ровный бетон (не антипыль), пожарно-охранная сигнализация. |
Серовский тракт. |
280 |
http://www.e1.ru/business/realty/3470254.html |
Нелли Телефон: 8-902-449-7556 |
склад |
7000 |
Производственно-складская площадь, высота 9 метров. Возможна аренда по частям от 1000 кв.м. Кран-балки. Автопандус. Охраняемая территория. |
Н.Сортировка |
250 |
http://www.e1.ru/business/realty/3030496.html |
Сергей Анатольевич Телефон: 89193739909 |
склад |
1300 |
Тёплый склад S=1200 м2 ,3-й этаж, грузовой лифт,высота 6 метров,система пожаротушения,коммуникации,авто и ж.д пандус,территория базы охраняется по периметру. Арендная ставка : 220 рублей кв.м не включая коммунальных платежей. Адрес: район Кольцово, ул. Бахчиванджи |
Кольцово, ул. Бахчиванджи |
250 |
Средняя ставка аренды за помещения, рублей с НДС за 1 кв.м в месяц |
258 |
|||||
Ставка аренды 1 кв.м производственных помещений без НДС, рублей за 1 кв.м в месяц |
219 |
|||||
Расчет чистого операционного дохода до налогообложения.
Величина чистого операционного дохода от объекта недвижимости до налогообложения рассчитывается по следующей схеме:
|
Потенциальный валовой доход |
* |
Коэффициент недозагрузки |
= |
Эффективный валовой доход |
- |
Операционные расходы |
= |
Чистый операционный доход до налогообложения |
Потенциальный валовой доход (ПВД) от использования объекта недвижимости рассчитывается как сумма произведений ставки арендной платы (руб. за 1 кв. м ) складских и офисных площадей на количество площадей по каждому виду (кв. м) умноженная на 12 (месяцев).
Эффективный валовой доход включает в себя потенциальный доход от арендной платы за год с учетом коэффициента недозагрузки.
Учитывая местоположение, качественные характеристики объектов и то, что часть помещений будет пустовать в момент перезаключения договоров аренды или поиска новых арендаторов в течение года, принят коэффициент загрузки помещений (Кз). Этот коэффициент учитывает влияние двух компонент: потерь от недозагрузки площадей и потерь при сборе платежей, вызванных неплатежеспособностью арендатора. По данным Уральской Палаты Недвижимости, а так же на основании опроса риэлторов, занимающихся сдачей в аренду схожей недвижимости, типичный уровень недозагрузки для аналогичных площадей составляет от 10 до 20 процентов Учитывая текущую экономическую ситуацию, класс качества площадей и их площадь, в расчётах уровень недозагрузки принят на среднем уровне - 15% от номинальной. Потери при сборе платежей, вызываемые неплатежеспособностью арендаторов - 1 %. Соответственно, коэффициент загрузки объекта рассчитывается по формуле:
где: КЗ - коэффициент загрузки, равный кумулятивному накоплению процентных значений перечисленных факторов;
КНД - коэффициент недозагрузки;
КНС - коэффициент недоиспользования и потерь при сборе арендных платежей.
Операционные расходы (ОР).
Коммунальные расходы, связанные с эксплуатацией оцениваемых помещений, для складских площадей не учитывались, так как арендные ставки по аналогичным площадям, принятые в расчете, не включают в себя данный вид расходов, и коммунальные расходы взымаются с арендатора отдельно. Для офисных площадей размер данного вида расходов определен на основании данных о нормативных значениях соответствующих расходов.
Расчёт величины эксплуатационных расходов представлен в Таблице 13.
Таблица 13
Расчёт величины коммунальных расходов
Наименование статей затрат |
Ед. измерения |
Удельный норматив расхода |
Размерность норматива |
Цена за единицу, рублей с НДС |
Количество единиц |
Затраты всего в год, рублей/кв.м. с НДС |
Источник информации о нормативах и цене за единицу |
Тепловая энергия |
Гкал |
0,0105 |
гкал на 1кв.м общей площади в месяц |
700,45 |
1,0 |
88,26 |
http://tekhnodom.ru/file/post-rek-155-21-12-2009.pdf Постановление РЭК Свердловской области от 21 декабря 2009 г. N 155-ПК "Об утверждении тарифов на тепловую энергию, поставляемую энергоснабжающими организациями Свердловской области" (с изменения ми 28 июля 2010 г.) |
Электрическая энергия (освещение) |
квт |
19,0 |
квт в год на 1 кв.м помещний |
1,266 |
1,0 |
24,05 |
http://www.mrsk-ural.ru/ru/311 Постановление РЭК Свердловской области от 23.12.2010г. № 170-ПК (изменения от 24.12.2010г. №178-ПК) |
Водоснабжение и водоотведение |
куб. м |
0,154 |
куб. м на 1 работающего в месяц |
15,69 |
0,222 |
6,44 |
http://www.vodokanalekb.ru/tarifs.html Постановление РЭК Свердловской области от 25.11.2010г. № 145-ПК "Об утверждении тарифов на холодную воду, водоотведение и очистку сточных вод организациям коммунального комплекса Свердловской области" |
Всего коммунальных расходов, рублей/кв. м с НДС |
118,75 |
||||||
Площадь административных помещений, кв. м |
1 681,6 |
||||||
Всего коммунальных расходов, рублей с НДС |
182 109,35 |
||||||
Расходы на управление объектом. Расходы на управление объектом состоят из затрат на содержание офиса управляющего (расходные материалы, аренда офиса, амортизация техники, транспортные расходы), оплаты труда управляющего и его штата сотрудников и дополнительного вознаграждения управляющего. Учитывая масштаб объекта и целевое назначение, величина расходов принята на уровне 2% от ЭВД.
Налог на имущество составляет 2,2% от величины остаточной балансовой стоимости;
Арендные платежи за земельный участок приняты на основании данных, о расходах на эксплуатацию объектов, предоставленных Заказчиком в сумме 832 119,89 руб. с НДС за 9 месяцев 2011 года, что в прогнозе на весь год составит (832 119,89/3*4*1,18*) 920 248 руб. без НДС.
Расходы на текущий ремонт. Величина расходов на текущий ремонт определена как процент от стоимости нового строительство (Снс) оцениваемых зданий.
Стоимость нового строительства определена в рамках затратного подхода.
В качестве источника информации, о величине нормы расходов на текущий ремонт с учётом рекомендуемой минимальной продолжительности эффективной эксплуатации зданий, послужил Приказ Минобороны РФ от 27.06.1996г. № 260 «Об утверждении руководства по техническому обслуживанию, текущему и капитальному ремонту зданий и объектов Министерства обороны Российской Федерации».
Расчёт величины затрат на текущий ремонт представлен в таблице 14.
Таблица 14
Значение |
Параметр |
Источник информации |
Стоимость нового строительства, руб. |
83 381 867 |
Рассчитана в рамках Затратного подхода |
Нормы расхода на текущий ремонт в % от стоимости нового строительства |
1,10% |
Приложение N 12 к статье 32 Руководства, утвержденного Приказом Заместителя Министра обороны Российской Федерации от 27 июня 1996 г. N 260 |
Периодичность проведения текущего ремонта, лет |
4 |
Приложение N 2 к статьям 6 и 23 Руководства, утвержденного Приказом Заместителя Министра обороны Российской Федерации от 27 июня 1996 г. N 260 |
Расходы на текущий ремонт, рублей в год. |
229 300 |
|
Итого сумма операционных расходов составляет:
Таблица 15
Показатели |
Значение показателя |
Источник |
Операционные расходы (ОР), рублей |
3 513 642 |
Расчетно |
Коммунальные расходы за год, руб. |
182 109 |
Для административных площадей принята расчетно 118,75 руб. на кв. м в год |
Расходы по управлению объектом 2% от ЭВД, рублей без НДС |
300 806 |
2% от ЭВД |
Первоначальная стоимость здания , рублей |
87 627 486 |
В соответствии с данными учетной карточки |
Текущая остаточная балансовая стоимость здания, руб. |
84 599 018 |
В соответствии с данными учетной карточки |
Ставка налога на имущество годовая |
2,20% |
В соответствии с НК |
Сумма налога на имущество, руб./год |
1 861 178 |
Расчетно |
Сумма арендной платы за землю, руб./год |
940 248 |
Данные Заказчика |
Расходы на текущий ремонт, руб. |
229 300 |
Расчетно |
Применяемый метод доходного подхода предусматривает капитализацию дохода в стоимость при помощи ставки капитализации. Ставка капитализации, в отличии от ставки дисконтирования, должна обеспечивать инвестору не только приемлемый уровень отдачи на вложенные средства, но и возмещение этих средств, то есть конечный инвестор уже не надеется продать объект, и каждый год должен получать от вложения инвестиций не только доход на них, но и какую-то часть возмещения самих вложенных средств.
Ставка капитализации = Ставка дисконтирования + Ежегодный процент возмещения вложенных средств
Оставшийся срок службы исчислен путем соотнесения нормативного срока службы каждого оцениваемого здания и сооружения и эффективного возраста здания и сооружения на конец последнего прогнозного года, исчисленного с учетом его физического износа с учетом его удельного веса в стоимости, рассчитанной в рамках затратного подхода. За оставшийся срок жизни инвестор должен вернуть 100% вложенных средств.
Таблица 16
№ п/п |
Наименование объекта |
Нормативный срок службы |
Коэффициент физического износа |
Остаточный срок службы |
Норма возврата капитала |
Удельный вес в рамках затратного подхода |
Норма возврата капитала |
1 |
Нежилое помещение, Литер А1 |
100 |
10% |
90 |
1,11% |
0,50 |
0,56% |
2 |
Насосная станция, Литер Б |
100 |
14% |
86 |
1,16% |
0,01 |
0,01% |
3 |
Помещения (Литер А). Номера на поэтажном плане: 1 этаж – помещения №№ 1-42; 2 этаж – помещения №№ 1-27; 3 этаж – помещения №№ 1-21. Общей площадью – 1533,5 кв. м |
100 |
10% |
90 |
1,11% |
0,42 |
0,47% |
4 |
Железнодорожный подъездной путь |
25 |
16% |
21 |
4,76% |
0,07 |
0,31% |
Итого норма возврата капитала |
1,35% |
||||||