Расчет денежных потоков

Вариант наиболее эффективного использования оцениваемых объектов недвижимости подразумевает текущее использование оцениваемой недвижимости - складская база. В составе оцениваемых зданий можно выделить два типа помещений – административные и производственно- складские.

В качестве источника дохода при формировании денежного потока можно рассматривать два варианта использования: либо использовать объекты для осуществления хозяйственной деятельности собственника, либо сдача в аренду помещений в соответствии с их назначением.

Поскольку информацией о хозяйственной деятельности собственника объектов недвижимости Оценщики не обладают, представляется целесообразным рассмотрение в качестве источника дохода – сдача в аренду складских и административных помещений по существующим на рынке арендным ставкам.

Определение рыночной ставки арендной платы.

Ставка арендной платы определена на основании анализа рыночных данных о ставках арендной платы за помещения, предлагаемых в г.Екатеринбурге в ноябре 2011г. В качестве источника информации использованы:

• Сайт «Уральской Палаты Недвижимости» www.upn.ru;

• Интернет-портал www.e1.ru, раздел «Недвижимость».

Выбранные оценщиками объекты – аналоги расположены на окраинах г. Екатеринбурга и в городе-сателлите г. Екатеринбурга, сопоставимых по своему социально-экономическому развитию с районом расположения оцениваемой недвижимости. Так же объекты - аналоги расположены в одном ценовом поясе, имеют схожую степень доступности, степень приближенности к автомагистралям, подъездным путям, находятся в районах промышленной застройки – имеют схожее окружение: логистические центры и производственные объекты. Таким образом, аналоги расположены в районах с сопоставимой экономической средой и схожим уровнем цен на коммерческую недвижимость, схожей деловой активностью и уровнем близости к основным потребителям.

Расчет средней ставки аренды за помещения приведен в таблицах 11-12.

Таблица 11

Расчёт среднерыночной арендной ставки для административных помещений

Источник предложения	Продавец	Назначение	Площадь, кв.м	описание	Адрес	Стоимость аренды 1 кв.м., руб.
http://www.upn.ru/realty_offices_rent_info/10118125-1111.htm	МАН-ГЛАВНЫЙ Адрес: А.Валека 19 Тел: 371-20-00 WWW: http://manural.com EMail: man@manural.ru	офис	2000	В а.пл. включены коммунальные платежи.	КОЛЬЦОВО, Бахчиванджи 1	500
http://www.upn.ru/realty_offices_rent_info/10119361-1111.htm	МАН-ГЛАВНЫЙ Адрес: А.Валека 19 Тел: 371-20-00 WWW: http://manural.com EMail: man@manural.ru	офис	1000	В а.пл. включены коммунальные платежи.	КОЛЬЦОВО, Бахчиванджи 2	650
http://www.upn.ru/realty_offices_rent_info/10033157-254.htm	ТРАСТ Адрес: Посадская 43 Тел: 233-86-41, 233-86-42, 233-86-48 EMail: 2338648@mail.ru	офис	650	Отдельно стоящее здание, 3 этажа, возможно различное использование	УНЦ, Чкалова 246	650
http://www.upn.ru/realty_offices_rent_info/10210400-2126.htm	НОВОСЁЛ ЛЕНИНА Адрес: Ленина 39/а Тел: 385-2009(телефон/факс),345-49-28, 269-22-77(отдел новостроек), 219-33-22 (коммерческий отдел) http://novosel99.ru EMail: novosel-nika@mail.ru	офис	233	2 входа, 3 кабинета. Рядом все остановки транспорта	БОТАНИЧЕСКИЙ, Белинского 222	650
http://www.e1.ru/business/realty/3630049.html	Елена Телефон: 89041737788	офис	600	Срочно сдам в аренду готовый офис 600 кв.м на 1 этаже офисного здания. Отдельный вход, охраняемая парковка, готовые телефонные и электросети, интернет, кондиционирование. Есть помещения под кухню выделенный санузел.	Шарташский рынок	680
Средняя ставка аренды за помещения, рублей с НДС за 1 кв.м в месяц						626
Ставка аренды 1 кв.м административных помещений без НДС, рублей за 1 кв.м в месяц						531

Таблица 12