- •Задание на оценку
- •Основные понятия
- •Анализ рынка объектов оценки и обоснование диапазонов значений ценообразующих факторов определение рыночной стоимости объектов оценки
- •Определение стоимости в рамках доходного подхода Общие положения
- •Расчет денежных потоков
- •Расчёт среднерыночной арендной ставки за 1 кв. М складских площадей
- •Определение ставки капитализации
- •Определение стоимости объектов оценки в рамках доходного подхода
- •71 061 000 Рублей без учета ндс. Определение стоимости в рамках сравнительного подхода
- •5.2.1. Общие понятия
- •Информация по объектам - аналогам
- •Описание и расчёт поправок в цены объектов - аналогов
- •Определение стоимости объектов в рамках сравнительного подхода
- •Расчет стоимости в рамках сравнительного подхода
- •89 874 000 Рублей без учета ндс определение стоимости в рамках затратного подхода Общие понятия
- •Определение стоимости нового строительства улучшений
- •Определение величины износа
- •Усредненные нормативные сроки службы
- •Нежилое помещение, Литер а1
- •Определение остаточной стоимости строений затратным подходом
- •Определение рыночной стоимости прав на земельный участок
- •Доходный подход
- •Сравнительный подход
- •Информация по объектам-аналогам
- •Описание и расчет поправок в цены продаж объектов-аналогов
- •Качественное описание балльной шкалы оценки факторов риска
- •Надбавка за риск вероятности сохранения разницы между величиной ренты и величиной арендной платы, предусмотренной договором аренды
- •Надбавка за риск невозможности заключения арендатором
- •Расчет ставки капитализации для права аренды земельного участка*
- •Расчет арендной платы для объектов-аналогов
- •Расчет поправочных коэффициентов на объем предаваемых прав
- •Расчет стоимости земельного участка сравнительным подходом
- •Затратный подход
- •Согласование результатов
- •12 480 000 (Двенадцать миллионов четыреста восемьдесят тысяч) рублей. Определение стоимости единого объекта недвижимости в рамках затратного подхода
- •87 152 264 Рубля без учета ндс. Согласование результатов
- •86 080 000 (Восемьдесят шесть миллионов восемьдесят тысяч) рублей.
- •73 380 000 (Семьдесят три миллиона триста восемьдесят тысяч) рублей.
- •86 080 000 (Восемьдесят шесть миллионов восемьдесят тысяч) рублей.
- •12 480 000 (Двенадцать миллионов четыреста восемьдесят тысяч) рублей.
- •73 600 000 (Семьдесят три миллиона шестьсот тысяч) рублей.
Расчет стоимости земельного участка сравнительным подходом
Рыночная стоимость права аренды 1 кв. м. земельного участка рассчитана как средневзвешенное значение скорректированных цен аналогов.
Весовые коэффициенты присвоены в зависимости от достоверности и полноты информации по каждому объекту - аналогу и близости его характеристик объекту оценки. Таким образом, наибольший вес присвоен аналогам, по которым проведено наименьшее количество корректировок. Формула для расчета удельного веса такова:
где: di - весовой коэффициент i-того аналога;
qi - количество внесенных поправок к цене i-того аналога;
n - количество аналогов всего
Расчет стоимости права аренды 1кв.м. земельного участка сравнительным подходом приведен в таблице 38.
Таблица 38
Параметры |
Объект оценки |
Аналог 1 |
Аналог 2 |
Аналог 3 |
Аналог 4 |
|
Источник информации |
|
http://www.upn.ru/realty_land_sale_info/10005066-1113.htm |
http://www.upn.ru/realty_land_sale_info/13541-83.htm |
http://www.upn.ru/realty_land_sale_info/10000139-541.htm |
http://www.upn.ru/realty_land_sale_info/10005832-1807.htm |
|
Наименование |
Земельный участок |
Земельный участок |
Земельный участок |
Земельный участок |
Земельный участок |
|
Описание |
|
Площадь: 18.3 соток Категория земель: населенный пункт Жилое окружение: город Электричество: 220 Право на участок: Собственность |
землеотвод под размещение автостоянки со строительством сопутствующих строений (моек, шиномонтажек, сервиса) |
все коммуникации, авто и ж/д подъезды Адрес: ЖБИ, ТЭЦ Площадь: 100 соток Категория земель: промышленность Электричество: 220 Право на участок: Собственность |
ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК ПОД СТРОИТЕЛЬСТВО СКЛАДСКОЙ БАЗЫ. Категория земель: населенный пункт Право на участок: Аренда |
|
Объем передаваемых прав |
аренда 3 года |
Право собственности |
Право аренды |
Право собственности |
Право аренды |
|
Цена, рублей |
|
16 000 000 |
5 250 000 |
14 000 000 |
20 000 000 |
|
Общая площадь участка, кв.м |
21 780,00 |
18 300,0 |
5 000,0 |
10 000,0 |
23 200,0 |
|
Место расположения |
Совхоз. Городская, 20 |
Елизавет, Елизаветинское шоссе 13 |
Чермет, Селькоровская, 80 |
ЖБИ, ТЭЦ |
С.СОРТИРОВКА, Монтажников |
|
Продавец |
|
СТИН ВЕСТ Адрес: Декабристов 75 Тел: 216-78-97, 216-78-98, 216-78-99 http://www.stinvest.ru |
Л&ПАРТНЕРЫ Адрес: Свердлова 11/А, оф. 130 Тел: 370-15-29, 370-56-66, 370-31-12 http://www.lpartners.ru |
АВАНТ Адрес: 8 марта 70, оф. 331 Тел: 217-45-17, 278-33-92, 8-922-2013797 http://www.avant2000.ru EMail: an_avant@mail.ru |
РИЭЛТ СИСТЕМЫ Адрес: Чернышевского 16, оф. 200 Тел: 213-51-17, 89045420653 EMail: ipoteka96@gmail.com |
|
Дата действия цены |
17.11.2011 |
17.11.2011 |
17.11.2011 |
17.11.2011 |
17.11.2011 |
|
Поправка на дату |
|
1,00 |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
|
Цена с учетом поправки, рублей |
|
16 000 000 |
5 250 000 |
14 000 000 |
20 000 000 |
|
Тип цены |
|
цена выставленного на продажу объекта |
цена выставленного на продажу объекта |
цена выставленного на продажу объекта |
цена выставленного на продажу объекта |
|
Поправка на тип цены (на уторгование) |
|
0,70 |
0,70 |
0,70 |
0,70 |
|
Цена с учетом поправки, рублей |
|
11 200 000 |
3 675 000 |
9 800 000 |
14 000 000 |
|
Цена за 1 кв.м, рублей |
|
612,02 |
735,00 |
980,00 |
603,45 |
|
Поправка на вид передаваемых прав |
|
0,70 |
1,00 |
0,70 |
1,00 |
|
Цена с учетом поправки, рублей |
|
428,41 |
735,00 |
686,00 |
603,45 |
|
Поправка на месторасположение |
|
1,00 |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
|
Цена с учетом поправки, рублей |
|
428,41 |
735,00 |
686,00 |
603,45 |
|
Назначение |
промышленность |
промышленность |
промышленность |
промышленность |
промышленность |
|
Поправка на целевое использование |
|
1,00 |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
|
Цена с учетом поправки, рублей |
|
428,41 |
735,00 |
686,00 |
603,45 |
|
Физические характеристики участка |
пригоден для строительства |
пригоден для строительства |
пригоден для строительства |
пригоден для строительства |
пригоден для строительства |
|
Поправка на масштаб |
|
1,00 |
0,85 |
0,90 |
1,00 |
|
Цена с учетом поправки, рублей |
|
428,41 |
624,75 |
617,40 |
603,45 |
|
Транспортная доступность |
есть автодорога |
есть автодорога |
есть автодорога |
есть автодорога |
есть автодорога |
|
Поправка на транспортную доступность |
|
1,00 |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
|
Цена с учетом поправки, рублей |
|
428,41 |
624,75 |
617,40 |
603,45 |
|
Развитие инфраструктуры |
есть коммуникации |
есть коммуникации |
есть коммуникации |
есть коммуникации |
есть коммуникации |
|
Поправка на развитость инфраструктуры |
|
1,00 |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
|
Цена с учетом поправки, рублей |
|
428,41 |
624,75 |
617,40 |
603,45 |
|
Кол-во корректировок |
|
2 |
2 |
3 |
1 |
|
Весовые коэффициенты |
|
0,21 |
0,21 |
0,14 |
0,43 |
|
Значение, рублей |
|
92,00 |
134,00 |
88,00 |
259,00 |
|
Стоимость права аренды 1 кв.м земельного участка сравнительным подходом, рублей |
573 |
|
||||
Стоимость права аренды земельного участка сравнительным подходом, рублей |
12 480 000 |
|
||||