Расчет ставки капитализации для права аренды земельного участка*

Расчет ставки капитализации для права аренды земли	Аналог 3
Безрисковая ставка, %	7,470
Надбавка за риск вероятности не сохранения разницы между величиной ренты и величиной арендной платы, %	2
Надбавка за риск непродления договора аренды, %	2,33
Надбавка с учетом периода времени, оставшегося до окончания срока действия договора аренды, % **	2,5
Ставка капитализации, %	14,303

* состав надбавок, учитывающих риск, связанный с инвестированием капитала в приобретение оцениваемого права аренды, принят в соответствии с Методическими рекомендациями по оценке рыночной стоимости права аренды земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 10.04.03 №1102-р.

** величина данной надбавки определена экспертно из интервала уровня риска от 1 до 5, где нижней границе интервала соответствуют долгосрочные договора аренды на срок 49 лет, а верхней краткосрочные договора на срок 1 – 3 года.

Далее выбираем в качестве капитализируемой величины чистый операционный доход (ЧОД) от права аренды земельного участка.

• Налог за землю рассчитан на основании данных, предоставленных заказчиком (представлены в приложении) - 1,3%.

• Величина арендной платы за земельный участок рассчитана на основании Постановления Главы города Екатеринбурга «Об утверждении ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования «Город Екатеринбург»…» от 28.12.2005г. № 1294 (в редакции от 19.12.2006 N 2548). В качестве ставки арендной платы применена величина в соответствии с видом разрешённого использования для земель населенных пунктов, таким образом, величина арендной платы за землю составляет 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

• Кадастровая стоимость 1 кв. м. оцениваемого земельного участка принята по данным Публичной кадастровой карты (Сайт Росреестра http://maps.rosreestr.ru/Portal/) и данным кадастрового паспорта объекта оценки.

Расчет арендной платы за землю приведен в таблице 15.

Таблица 15

Расчет арендной платы для объектов-аналогов

Параметр	Значение
Кадастровая стоимость 1 м.кв., рублей за 1 кв. м.	5 115,80
Ставка земельного налога, %	1,30%
Сумма земельного налога, рублей за 1 кв. м.	66,51
Ставка арендной платы, %	1,50%
Арендная плата за землю, рублей за 1 кв. м.	76,74

Расчет поправочных коэффициентов на объем передаваемых прав, по описанной выше схеме, приведены в таблице 16:

Таблица 16

Расчет поправочных коэффициентов на объем предаваемых прав

Наименование показателя	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4
Стоимость права собственности земельного участка, рублей за 1 кв. м. (для данного расчета принята величина, равной кадастровой стоимости)	-	-	5 115,80	-
Ставка капитализации для земли, %	-	-	11,205	-
Чистый операционный доход от земельного участка, рублей за 1 кв. м.	-	-	573,23	-
Сумма земельного налога, рублей за 1 кв. м.	-	-	66,51	-
Арендная плата за землю, рублей за 1 кв. м.	-	-	76,74	-
Чистый операционный доход от права аренды земельного участка, рублей за 1 кв. м.	-	-	562,99	-
Ставка капитализации для права долгосрочной аренды земельного участка, %	-	-	14,303	-
Стоимость права аренды земельного участка, рублей за 1 кв. м.	-	-	3 936,10	-
Соотношение стоимости права аренды земельного участки и Стоимости права собственности земельного участка	1,000	1,000	0,769	1,000
Поправочный коэффициент на объём передаваемых прав	1,00	1,00	1,30	1,00

Поправка на местоположение и окружение учитывает различие в стоимостях объектов, расположенных в условиях с различной экономической средой, различной интенсивностью деловой активности, близости к основным потребителям. Объекты аналоги, как и объект оценки, имеют схожее местоположение и уровень социально экономического развития территории расположения. Поправочный коэффициент равен 1.

Поправка на целевое использование позволяет скорректировать цену сопоставимых земельных участков в зависимости от их назначения. Величина относительной поправки рассчитана как соотношение кадастровой стоимости 1 кв. м. рассматриваемого участка при текущем целевом назначении и целевом назначении, предусмотренном у аналогов. В данном расчете поправочный коэффициент равен 1.

Поправка на площадь учитывает разницу в размерах оцениваемого и сопоставимого объектов. На рынке недвижимости прослеживается зависимость цены 1 кв. м от общей площади продаваемого объекта. Поправка на разницу в площади сопоставимых объектов определена экспертным путем в пределах 15%. Так, чем меньше соотношение площади оцениваемого объекта и сопоставимого объекта, тем больше поправка, и, наоборот. Ниже, в Таблице 36, приведена шкала применяемых поправок на площадь.

Таблица 36

Шкала поправок на площадь для земельного участка

Соотношение площади оцениваемого з.у. и сопоставимого з.у.	Применяемая поправка, %	Соотношение площади оцениваемого з.у. и сопоставимого з.у.	Применяемая поправка, %
менее 0,02	+50	1,3-2	-5
0,02-0,05	+40	2-3	-10
0,05-0,1	+30	3-5	-15
0,1-0,2	+20	5-10	-20
0,2-0,3	+15	10-20	-30
0,3-0,5	+10	20-50	-40
0,5-0,75	+5	свыше 50	-50
0,75-1,3	0

Расчет поправочного коэффициента на площадь приводится в таблице 37.

Таблица 37

Параметры сравнения	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4
Наименование	Земельный участок	Земельный участок	Земельный участок	Земельный участок	Земельный участок
Адрес	Совхоз. Городская, 20	Елизавет, Елизаветинское шоссе 13	Чермет, Селькоровская, 80	ЖБИ, ТЭЦ	С.СОРТИРОВКА, Монтажников
Общая площадь ЗУ, кв .м	21 780	18 300	5 000	10 000	23 200
Соотношение Sоц/Sан, %	1,00	1,19	4,36	2,18	0,94
Поправка на масштаб		1,000	0,850	0,900	1,000

Поправка на физические характеристики характеризует удобство пользования участком с точки зрения его физических характеристик: рельефа, площади, конфигурации и др. В результате анализа не было выявлено существенных различий между объектом исследования и аналогами по данному критерию, соответственно поправочный коэффициент – 1.

Поправка на транспортную доступность учитывает наличие и близость транспортных магистралей. Значение поправочного коэффициента принимается равным 1, т.к. рассматриваемый участок и объекты-аналоги имеют сходную развитость и удаленность транспортных путей.

Поправка на наличие инфраструктуры учитывает наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п., расположенные на участке. Все участки, выбранные в качестве аналогов сходны с оцениваемым объектом по уровню оснащенности объектами инженерной инфраструктуры, поэтому корректировки по данному показателю не требуется, принята равной 1.