Описание и расчет поправок в цены продаж объектов-аналогов

В результате проведенных исследований рынка недвижимости, расположенной на территории города Екатеринбурга, сравнения рассматриваемых земельных участков с предлагаемыми к продаже и после консультаций с риэлторами, мы сочли нужным сделать ряд поправок от сравнительных объектов к рассматриваемому.

При выборе в качестве объекта-аналога земельного участка, находящегося в распоряжении продавца на праве аренды стоимость предложения корректируется на величину «Налога на добавленную стоимость (18%), поскольку сделка по уступке прав по договору аренды земельного участка является «Операцией по передаче имущественных прав», и не рассматриваются как «Операция по реализации земельных участков (долей в них)», которая в свою очередь, не является объектом налогообложения в соответствии с пп.6 п. 2 ст. 146 НК РФ (часть вторая).

Поправка на дату учитывает изменение ценовых показателей во времени с учетом рыночной ситуации. Данная поправка в расчётах не применялась, поскольку предложения, выявленные в результате анализа рынка, датированы близко к дате оценки. Поправочный коэффициент равен 1.

Поправка на тип цены (на уторгование) применяется к тем сопоставимым объектам, где в расчет приняты цены предложения. В ходе консультаций с риэлторами установлено, что снижение цены предложения в ходе переговоров составляет как правило, в среднем 10-30%. Поправочный коэффициент на цены предложения принят равным 0,70.

Поправка на объем передаваемых прав. В рассмотренных выше аналогах объектом оферты является как право собственности, так и право аренды. Мы определяем рыночную стоимость права собственности на земельный участок, поэтому расчёт поправки на объем передаваемых прав производится для аналога № 3, где земельный участок занимается на праве аренды.

С точки зрения будущего использования земельного участка существующий на него объем прав оказывает влияние на величину периодических выплат по нему (налог либо арендная плата), а также на величину рисков, связанных с тем или иным объемом прав.

Величина поправки определена как отношение условной стоимости права собственности на оцениваемый земельный участок и рассчитанного на его основе права аренды. При пересчете учтены вышеназванные факторы.

Корректировка рыночной стоимости права аренды для получения стоимости права собственности земельного участка основано на основополагающем принципе доходного подхода, а именно на соотношении, связывающем стоимость и получаемый от недвижимости доход.

Стоимость объекта равна отношению чистого операционного дохода к ставке капитализации:

,

где: V – стоимость права собственности на земельный участок

ЧОД – чистый операционный доход от права собственности на земельный участок;

R – ставка капитализации для земли.

Действительно, если стоимость объекта равна отношению чистого операционного дохода к ставке капитализации, то справедливо и обратное утверждение:

,

Далее в результате анализа различий в потоках доходов и расходов от права собственности и права аренды земельного участка был реконструирован чистый операционный доход от права аренды земельного участка.

В результате анализа было установлено, что и при праве собственности и при праве аренды землепользователь несет одни и те же расходы и может получать одинаковые доходы от земельного участка, с тем только отличием, что собственник выплачивает земельный налог, а арендатор арендную плату. Таким образом, чтобы получить из чистого операционного дохода от права собственности на землю чистый операционный доход от права долгосрочной аренды необходимо прибавить к чистому операционному доходу от права собственности годовую величину налога на землю и вычесть величину годовой арендной платы. Полученная величина и составит чистый операционный доход от права аренды.

Далее следует стандартная процедура дисконтирования чистого операционного дохода по ставке капитализации для права аренды земельного участка для получения искомой величины стоимости права аренды.

Ставка капитализации для права собственности на земельный участок рассчитана кумулятивным методом путем прибавления к безрисковой ставке надбавок за риск.

Безрисковая ставка

В настоящем отчете используются российские показатели по безрисковым операциям. В качестве безрисковой ставки принят индикатор доходности рынка ГКО-ОФЗ на 20.05.2011г. – 7,47% годовых (источник данных: http://www.cbr.ru/hd_base/GKOOFZ_MR.asp).

Поправки на риски

Поправка на неликвидность - это поправка на длительность рыночной экспозиции (маркетингового времени) при продаже или время по поиску нового арендатора в случае отказа от аренды существующего арендатора. То есть, поправка на неликвидность представляет собой процент на капитал, который смог бы получить потенциальный инвестор по безрисковой ставке, за время, в течение которого объект недвижимости выставлен на продажу.

В результате статистического анализа динамики продаж объектов недвижимости расположенных в г. Екатеринбурге установлено, среднее время рыночной экспозиции земельных участков под объектами недвижимости составляет около полугода. В настоящем отчете принят горизонт расчетов, равный 6 месяцам, следовательно, поправка на неликвидность равна произведению безрисковой ставки на 0,5 и составляет – 3,735 %.

Поправка на риск инвестиций, а также ставка возврата капитала при оценке стоимости права собственности земельных участков, как правило, не учитываются, поскольку земли поселений представляют собой чрезвычайно мало рисковый, неамортизируемый актив.

Таким образом, ставка капитализации для земельного участка равна сумме безрисковой ставки и поправки на неликвидность и составляет: 7,47% + 3,735% = 11,205%.

Ставка капитализации для права аренды определена кумулятивным методом, путем прибавления к безрисковой ставке надбавок за риск.

Безрисковая ставка

В качестве безрисковой ставки индикатор доходности рынка ГКО-ОФЗ на 20.05.2011г. – 7,47% годовых (источник данных: http://www.cbr.ru/hd_base/GKOOFZ_MR.asp).

Поправки на риски

Надбавки за риск определены с учетом Методических рекомендаций по оценке рыночной стоимости права аренды земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 10.04.03 №1102-р. Расчет величин надбавок за риск произведен методом экспертных оценок.

В соответствии с рекомендациями Минимущества при расчете ставки капитализации для права аренды земельного участка выделяются три основных вида риска:

• риск вероятности сохранения разницы между величиной ренты и величиной арендной платы, предусмотренной договором аренды;

• риск невозможности заключения нового договора аренды по истечении старого;

• риск оставшегося периода действия договора аренды.

Каждый из упомянутых рисков был подвергнут качественному анализу в результате которого были выделены факторы риска. Величина факторов риска была оценена по пятибалльной шкале, где каждый балл соответствует 1 % риска. При этом оценка риска равная 1 баллу соответствует минимальному значению риска или говорит об его отсутствии. Оценка риска равная пяти баллам соответствует максимальной степени риска.

Таблица 11