3.5.4. Антимонопольное управление рынками имущественных объектов собственности

Наряду с рассмотренными выше государственными мерами по ограничению монополизма в производстве и продаже массовых товаров необходимы специальные меры государственной антимонопольной деятельности применительно к товарам, продаваемым на рынках объектов собственности. Дело в том, что крупные объекты собственности в виде имущества, недвижимости чаще всего не представлены на рынках как объекты массовых продаж, в связи с чем трудно напрямую выявить монополистов, захватывающих большую часть рынков подобных товаров и препятствующих тем самым свободной конкуренции. Сами рынки продаж объектов собственности в виде аукционов, конкурсов представляют удобное поле для появления скрытого или даже прямого сговора покупателей, приобретателей собственности. Не менее важно и то, что для многих объектов собственности характерна не продажа непосредственно объекта, а продажа прав использования объекта в виде аренды, передачи в управление пакетов акций. Антимонопольное управление необходимо для поддержания конкурентных начал в сфере обращения имущественных объектов собственности, способствования формированию современного, цивилизованного рынка недвижимости.

Антимонопольные меры применительно к рынкам объектов собственности видятся в государственном регулировании купли, продажи, передачи, реорганизации объектов собственности в целях осуществления этих процессов с соблюдением конкурентных принципов, начал. При этом должно быть выдержано рациональное соотношение государственного регулирования и рыночного саморегулирования, но механизмы саморегулирования следует изначально настроить на конкуренцию, предотвратить свойственную нынешним способам саморегулирования рынка тенденцию служить интересам монополизма, узкого круга лиц, представителям олигархии.

Развитию конкурентных начал должно способствовать улучшение механизма ценообразования на объекты собственности. Специфика рынка купли-продажи объектов собственности такова, что даже при наличии формально соблюдаемых условий конкурсной продажи или аукциона нет гарантии продажи объекта по реальной рыночной цене, так как рынок бывает весьма ограниченным (особенно при закрытом конкурсе) и невозможно предотвратить предшествующий рынку сговор нескольких его истинных и мнимых участников, имитирующих конкуренцию. При повсеместно применяемом английском аукционе, как, впрочем, и при голландском, влияние на установление рыночной цены оказывает стартовое объявление, зависящее от аукциониста.

Механизм свободного рыночного ценообразования на основе уравновешивания спроса и предложения практически не работает на рынке крупных объектов собственности, поэтому государственное (независимое от агентов рынка) регулирование цен на недвижимость становится неизбежным. Необходимо предотвращать, как правило, продажу объектов государственной собственности по так называемой балансовой стоимости, если даже она исчислена с учетом переоценки основных средств, так как балансовая стоимость объекта обычно не отражает его рыночной стоимости. Основным средством ценового регулирования на рынках недвижимости призвано стать государственное установление ценовых ограничений (коридора цен) под наблюдением антимонопольных органов. Ограничения должны устанавливаться исходя из независимой оценки стоимости объекта по признанным методикам, опирающимся как на затратный, так и на доходный подходы, использующие метод аналогии. Ограничительные уровни цен для конкретных объектов или применительно к типовым объектам собственности необходимо устанавливать до проведения продаж и сообщать их организаторам продаж.

Столь же важно ввести государственное регулирование величины арендной платы, взимаемой за аренду объектов государственной и муниципальной собственности. Установление арендной платы как договорной цены по соглашению между арендодателем и арендатором не обеспечивает ее соответствия реальным рыночным ценам. Желательно установление государственных прейскурантов арендной платы на типичные объекты недвижимости с учетом видов объектов (земельные участки, складские помещения, помещения под офисы, жилая площадь и др.) и их качественных параметров (расположения, степени износа, продуктивности, удобства использования и др.); подобные прейскуранты призваны стать ориентирами величины арендной платы. Немаловажную роль играет государственное регулирование величины арендной платы и платы за предоставление государственного имущества в концессию в зависимости от характера использования объекта арендатором, концессионером и его инвестиционного вклада в содержание и развитие объекта. Плата государству за пользование объектом государственной собственности может быть поставлена в зависимость от приносимой объектом прибыли. Государственные органы должны выпускать методики определения арендной и концессионной платы с учетом оценочной стоимости объекта.

Отмеченная выше специфика рынка продаж и аренды объектов собственности стимулирует проявление скрытого монополизма, который трудно уловить непосредственно на рынке. Поэтому в антимонопольное управление рынками объектов собственности следовало бы включать предварительный контроль за концентрацией собственности определенного вида или разных видов в руках одного владельца. При этом имеется в виду концентрация как вещественных, материальных объектов собственности, так и купленных долей, паев, акций.

Особым направлением антимонопольного управления объектами собственности является установление аффилированных групп, тайных сговоров, картельных соглашений.