
- •Содержание
- •Введение
- •1 Общая характеристика Жилищного права
- •1.1 Понятие, предмет и методы жилищного права. Жилищное право как отрасль права и учебная дисциплина
- •1) Как отрасль права;
- •2) Как наука;
- •3) Как учебная дисциплина.
- •1.2 Система жилищного права
- •1.3 Принципы жилищного права
- •1 Принцип обеспечения условий для осуществления права на жилище
- •2 Принцип недопустимости произвольного лишения жилища
- •3 Принцип неприкосновенности жилища
- •4 Свобода осуществления жилищных прав
- •5 Принцип свободы передвижения
- •6 Принцип доступности пользования жилым фондом
- •7 Использование жилого помещения по назначению
- •8 Необходимость судебной защиты жилищных прав граждан
- •1.4 Защита жилищных прав
- •Признание права на жилище;
- •2) Восстановление положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечение действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения;
- •5) Прекращения или изменения жилищного правоотношения;
- •6) Иными способами, предусмотренными Жилищным кодексом или другими федеральными законами.
- •1.5 Нормативный материал
- •1.6 Дополнительная литература
- •1.7 Вопросы для самоконтроля
- •Принципы жилищного права
- •2 Источники жилищного права
- •2.1 Понятие и классификация источников жилищного права
- •2.2Жилищное законодательство рф и субъектов рф
- •2.2.1 Понятие жилищного законодательства
- •Раздел 7 посвящен определению размера платы за жилье и коммунальных услуг.
- •2.2.3 Действие жилищного законодательства во времени, в пространстве и по кругу лиц
- •2.2.4 Действие жилищного законодательства по аналогии
- •2.3 Нормативный материал
- •2.4 Дополнительная литература
- •2.5 Вопросы для самопроверки
- •3 Конституционное право граждан на жилище
- •3.1 Международные акты, влияющие на конституционно-правовое регулирование жилищных правоотношений в Российской Федерации
- •3.2 Конституционные нормы, определяющие основы жилищных правоотношений
- •3.3 Сущность конституционного права на жилище и его гарантии
- •3.4 Нормативный материал
- •3.5 Дополнительная литература
- •3.6 Вопросы для самопроверки
- •4 Объекты жилищных прав. Жилищный фонд
- •4.1 Объекты жилищного права. Понятие жилого помещения и его виды
- •1) Жилой дом, часть жилого дома;
- •2) Квартира, часть квартиры;
- •3) Комната.
- •4.2 Назначение жилого помещения и пределы его использования
- •4.3 Понятие и виды жилищных фондов
- •1) Понятие жилищного фонда
- •2) Классификация жилищного фонда
- •3) Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства
- •3) Оказание содействия обустройству территорий посредством строительства объектов инфраструктуры;
- •5) Стимулирование развития энергоэффективных и экологически чистых технологий и материалов, создания условий для их использования в жилищном строительстве.
- •4.4 Учет жилищного фонда
- •1) Реестр объектов недвижимости;
- •2) Кадастровые дела;
- •3) Кадастровые карты.
- •4.5 Нормативный материал
- •4.6 Дополнительная литература
- •4.7 Вопросы для самопроверки
- •5 Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение. Переустройство и перепланировка жилого помещения
- •5.1 Условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение
- •5.2 Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение
- •1) Оно не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям;
- •2) Право собственности на такое помещение обременено правами каких - либо лиц.
- •5.3 Понятие «переустройство» и «перепланировка» жилого помещения
- •5.4Основания и порядок проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения
- •3) Подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства или перепланировки жилого помещения;
- •4) Технический паспорт помещения;
- •5.5 Нормативный материал
- •5.6 Дополнительная литература
- •5.7 Вопросы для самопроверки
- •6 Право собственности и другие вещные права на жилые помещения. Сделки с жилыми помещениями. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним
- •6.1 Понятие права собственности на жилое помещение
- •6.2 Права и обязанности собственника жилого помещения
- •6.3 Права и обязанности граждан, проживающих в принадлежащем собственнику жилом помещении
- •6.3.1 Пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу
- •6.3.2 Пользование жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением
- •6.4 Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
- •Часть 2 статьи 36 жк рф ограничивает права собственников по распоряжению общим имуществом многоквартирного дома.
- •6.5Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме
- •6.6Сделки с жилыми помещениями: договор купли-продажи, мены; договор ренты; договор дарения и др.
- •6.7Понятие и порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
- •6.8Основания для приостановления и отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
- •6.9 Нормативный материал
- •6.10 Дополнительная литература
- •6.11 Вопросы для самопроверки
- •7 Жилые помещения, предоставляемые по договорам найма
- •7.1 Понятие договора найма и его виды
- •7.2 Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма
- •7.3.1 Понятие и форма договора социального найма
- •7.3.2 Права и обязанности сторон по договору социального найма
- •В п. 1 Статьи 70 жк рф нанимателю предоставляется право на вселение в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма других граждан в качестве членов своей семьи
- •7.3.3Ответственность сторон по договору социального найма
- •7.4 Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма
- •7.5 Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма
- •7.6 Изменение, расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения
- •7.7Договор коммерческого найма жилого помещения
- •7.8 Предоставление специализированных жилых помещений и пользование ими
- •7.9 Нормативные акты
- •7.10 Дополнительная литература
- •7.11 Вопросы для самопроверки
- •8 Жилищные и жилищно-строительные кооперативы. Товарищество собственников жилья
- •8.1 Понятие жилищного и жилищно-строительного кооператива
- •8.2 Организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов
- •8.3 Органы управления жилищного кооператива
- •8.4 Правовое положение членов жилищных кооперативов
- •1)Полностью выплативших пай;
- •2)Выплативших пай не полностью.
- •8.5 Понятие тсж
- •8.6 Создание и деятельность товарищества собственников жилья
- •1)Собственники помещений, являющиеся членами тсж;
- •2)Собственники помещений, не являющиеся членами тсж.
- •1)Обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;
- •2)Строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;
- •3)Сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.
- •8.7 Права и обязанности тсж
- •8.8 Правовое положение членов тсж, органы управления тсж
- •Глава 14 жк рф определяет правовое положение членов тсж.
- •8.9 Нормативный материал
- •8.10 Дополнительная литература
- •8.11 Вопросы для самоконтроля
- •9 Плата за жилое помещение и коммунальные услуги. Управление многоквартирными домами
- •9.1 Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги
- •9.2 Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги
- •9.3 Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги
- •9.4 Размер платы за жилое помещение и коммунальные услуги
- •1) Качество жилого помещения,
- •2) Благоустройство жилого помещения,
- •3) Месторасположение жилого дома.
- •9.5 Предоставление субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг
- •9.6 Понятие «управление многоквартирными домами»
- •9.8 Договор управления многоквартирными домами
- •9.9 Нормативный материал
- •9.10 Дополнительная литература
- •9.11 Вопросы для самопроверки
- •Список использованных источников
- •Приложение а (справочное) Образцы договоров найма жилого помещения
- •ПриложениеБ (справочное)
- •Управления многоквартирным домом между товариществом собственников жилья и управляющей организацией
- •1. Общие положения
- •2. Предмет договора
- •3. Обязанности Сторон
- •4. Права Сторон
- •5. Ответственность Сторон
- •6. Порядок расчетов
- •7. Контроль за деятельностью Управляющей организации
- •8. Разрешение споров
- •9. Срок действия, порядок изменения и расторжения договора
- •10. Заключительные положения
- •11. Реквизиты и подписи Сторон
- •1) Филиппова, е. С. Жилищное право: учебник для вузов / е. С. Филиппова. – м.: Юстицинформ, 2009. – с. 23.
- •1)КапитальныйремонтМкд http://www.Orenburg.Ru/activities/public_utility/ overhaul_of_ apartment_ buildings_mcd_it_is_important_to_know_everyone/
Часть 2 статьи 36 жк рф ограничивает права собственников по распоряжению общим имуществом многоквартирного дома.
С принятием ГК РФ владение, пользование и распоряжение долевой собственностью на общее имущество в многоквартирном доме стало возможным только с согласия всех ее участников (ст. 246-247 ГК РФ), т. к. иной правовой режим общей собственности на общее имущество ГК РФ не был установлен.
Применение общих норм гражданского законодательства (100% согласие собственников помещений в многоквартирном доме) в вопросах распоряжения частью недвижимости, находящейся в общей долевой собственности (общее имущество), вызвало социальные конфликты между собственниками. Способствовало приостановлению строительства, модернизации и реконструкции жилищного фонда, что привело к преждевременному износу и выбытию жилья, а также затруднило реализацию прав собственников жилья, которые практически лишились возможности распорядиться своей собственностью, повлиять на эксплуатацию и ремонт дома.
Следует учесть, что в некоторых многоквартирных домах количество участников долевой собственности достигает нескольких тысяч человек и получить от всех согласие фактически невозможно. В число участников долевой собственности могут входить лица: безвестно отсутствующие, находящиеся в длительных командировках, не проживающие по месту регистрации либо подлежащие признанию по суду недееспособными. При этом отказ на дачу согласия на распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, даже по формальным основаниям не может быть оспорен в судебном порядке.
Жилищный кодекс РФ ввел иной порядок распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Распоряжение общей собственностью на общее имущество в многоквартирном доме в части передачи этого имущества в пользование иным лицам, уменьшения размера общего имущества отнесено теперь к жилищному законодательству.
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). В этом случае действует общая норма гражданского законодательства - 100% согласие собственников.
Согласно ст. 1 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004г. № 190-ФЗ, реконструкция - это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей, количества помещений, высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема и качества инженерно-технического обеспечения.
В статье 36 ЖК РФ понятие «реконструкция» используется по отношению к многоквартирному дому, а не к жилым помещениям.
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно не только в случае, предусмотренном статьей 36 ЖК РФ (реконструкции). Согласно ст. 40 ЖК РФ, собственник помещения может увеличить занимаемую площадь за счет части общего имущества в многоквартирном доме, но только в случае проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки, которые невозможно провести без присоединения части общего имущества.
Часть 3 ст. 36 ЖК РФ регулирует правовой режим общей долевой собственности на общее имущество только в случае уменьшения его размера, хотя при реконструкции существует возможность и увеличения размера общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Решение собственников помещений правомочно, если оно принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч.1 ст. 46 ЖК РФ). Тем самым общее имущество может быть передано в пользование иным лицам без согласия всех собственников помещений.Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято без проведения собрания, путем заочного голосования (ст. 47 ЖК РФ). Порядок проведения заочного голосования устанавливается решением общего собрания. Данный вид голосования наиболее перспективный и в последующем должен получить развитие.
В части 5 ст. 36 ЖК РФ содержатся частные правила обременения земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Такой земельный участок может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами.
Принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в т. ч. введение ограничений пользования им, относится к компетенции общего собрания собственников помещений.Собственникам помещений запрещается отказывать в установлении обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие ЖК РФ.
Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке в соответствии с земельным законодательством.
Статья 36.1 ЖК РФ регулирует права собственников на общие денежные средства, предназначенные для проведения капитального ремонта общедомового имущества. Эти средства формируются за счет взносов собственников помещений в многоквартирном доме и хранятся на специальном счете, открытом в кредитной организации. Каждый собственник владеет долей права на эти средства пропорционально сумме уплаченных взносов им самим и всеми предшествующими собственниками данного помещения. После смены собственника помещения к покупателю переходят как права на долю предшествовавшего собственника так и не исполненные им обязанности по уплате взносов.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ). Данная норма заимствована из Закона о ТСЖ с некоторыми изменениями. Статья 9 Закона о ТСЖ, в соответствии с которой ранее определялась доля в праве собственности на общее имущество, являлась диспозитивной. Эта доля могла быть установлена в силу закона либо по соглашению домовладельцев (собственников).
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме, если принятым до вступления в силу Федерального закона от 29.12.2004г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирномдоме не установлено иное (ст. 15). Другими словами, если доля собственников помещений в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме ранее была установлена общим собранием собственников в соответствии с Законом о ТСЖ, то она сохраняется.
После 1 марта 2005г. доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме определяется только в соответствии со ст. 37 ЖК РФ.
Принцип установления доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, изложенный в ч.1 ст. 37 ЖК РФ, носит императивный характер.
Установление доли собственника помещения, в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме необходимо для несения пропорционально своей доли обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 39 ЖК РФ), а также для голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ).
Таким образом:
доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения следует судьбе права собственности на указанное помещение (ч. 2 ст. 37 ЖК РФ);
при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме от одного собственника к другому не изменяется (ч. 3 ст. 37 ЖК РФ);
выделению в натуре не подлежит (п. 1 ч. 4 ст. 37 ЖК РФ);
отчуждению отдельно от права собственности на помещение не подлежит (п. 2 ч. 4 ст. 37 ЖК РФ).
Следует заметить, что правовой режим общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме заметно отличается от правового режима имущества, находящегося в долевой собственности, регламентируемого гражданским законодательством (ст. 246, 247 ГК РФ).
На правовой режим общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не распространяются следующие положения ГК РФ:
- пункт 2 ст. 246 ГК РФ - участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею, иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ;
- пункт 2 ст. 247 ГК РФ - участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации;
- пункт 1 ст. 250 ГК РФ - при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу, остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Статья 38 ЖК РФ определяет порядок перехода права собственности на помещение в многоквартирном доме и устанавливает требования, которые должны быть оговорены в договоре. Так, в договоре об отчуждении помещения должно быть в обязательном порядке указано, что помещение отчуждается вместе с долей (указывается размер доли) в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.
Сделка, совершенная с нарушением требований ст. 38 ЖК РФ, недействительна с момента ее заключения и не влечетюридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью.
Иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение 10 лет со дня, когда началось ее исполнение (ст. 181 ГК РФ).
Часть 1 ст. 39 ЖК РФ, по сравнению с ч. 3 ст. 30 ЖК РФ, расширяет субъектный состав собственников, на которых возлагается бремя несения расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме. Собственники помещений (жилых и нежилых) в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК РФ). Поэтому доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется соразмерно доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника (ч. 2 ст. 39 ЖК РФ).
Статьи 41-43 ЖК РФ регулируют правоотношения собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире.
Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире.
Общему имуществу собственников комнат в коммунальной квартире присущи следующие признаки:
- оно является долевой собственностью собственников комнат в коммунальной квартире;
- является принадлежностью к комнатам в коммунальной квартире;
- предназначено для совместного использования собственниками комнат, а также для обслуживания более одной комнаты;
- отдельно от комнат в хозяйственном обороте не участвует;
- следует судьбе права собственности на комнату при ее отчуждении, т.е. самостоятельному отчуждению не подлежит. Увеличение или уменьшение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире и только путем его переустройства и (или) перепланировки.
Доля собственника комнаты в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты (ч. 2 ст. 42 ЖК РФ). Доля каждого собственника комнаты в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна сумме размеров общей площади комнаты и площади, определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире.
Частью 6 ст. 42 ЖК РФ введена норма, в соответствии с которой при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты. Порядок и условия продажи комнаты в коммунальной квартире регулируются ст. 250 ГК РФ. Отчуждение комнаты в коммунальной квартире путем мены осуществляется по этим же правилам. На продажу комнаты в коммунальной квартире с публичных торгов данная статья не распространяется.
Собственники комнат в коммунальной квартире несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире (ч. 1 ст. 43 ЖК РФ).
Собственник комнаты в коммунальной квартире несет бремя содержания комнаты в коммунальной квартире, общего имущества собственников комнат в коммунальной квартире и общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме пропорционально своей доле.
Приведем пример из судебной практики, касающийся права пользования общего имущества многоквартирного дома.
Краюшкина Л.Н. обратилась в суд с иском к МУ «Управление муниципального имущества» Администрации Угличского муниципального района об устранении препятствий в пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме <адрес>. Требования обосновала тем, что ей на праве долевой собственности принадлежит квартира <***> в доме <адрес>. Согласно ст.36 ЖК РФ помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные дляобслуживания более одного помещения в таком доме, в том числе технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.
Краюшкина Л.Н. не имеет возможности пользоваться подвалом дома, не имеет доступа к инженерным коммуникациям – трубопроводам горячего и холодного водоснабжения и теплоснабжения, которые расположены в подвале, так как помещения подвала <***> согласно экспликации технического паспорта используются МУ «Управление муниципального имущества» в целях сдачи в аренду.
На основании изложенного, суд руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, решил: исковые требования Краюшкиной Л.Н. удовлетворить частично: обязать МУ «Управление муниципального имущества» Администрации Угличского муниципального района и Кузнецову Т.В. не чинить препятствия в пользовании подвальным помещением и передать Краюшкиной Л.Н. ключи от подвала жилого дома <***>, в котором находятся нежилые помещения <***>.
Взыскать с МУ «Управление муниципального имущества» и Кузнецовой Т.В. в пользу Краюшкиной Л.Н. в возмещение расходов по уплате госпошлины и оплате услуг представителя <....>по<....> с каждого.
В оставшейся части исковых требований отказать.
Взыскать с Краюшкиной Л.Н. в пользу Кузнецовой Т.В. расходы по оплате услуг представителя<....>1).
Данный пример из судебной практики показывает нам, что пользование общим имуществом многоквартирного дома предназначено для пользования всеми собственниками помещений многоквартирного дома.