Добавил:
Upload Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз: Предмет: Файл:
текст пособия (1).doc
Скачиваний:
4
Добавлен:
01.05.2025
Размер:
2.23 Mб
Скачать

Часть 2 статьи 36 жк рф ограничивает права собственни­ков по распоряжению общим имуществом многоквартирного дома.

С принятием ГК РФ владение, пользование и распоряжение долевой собственностью на общее имущество в многоквартир­ном доме стало возможным только с согласия всех ее участников (ст. 246-247 ГК РФ), т. к. иной правовой режим общей собствен­ности на общее имущество ГК РФ не был установлен.

Применение общих норм гражданского законодательства (100% согласие собственников помещений в многоквартирном доме) в воп­росах распоряжения частью недвижимости, находящейся в общей долевой собственности (общее имущество), вызвало социальные конфликты между собственниками. Способствовало приостанов­лению строительства, модернизации и реконструкции жилищного фонда, что привело к преждевременному износу и выбытию жи­лья, а также затруднило реализацию прав собственников жилья, которые практически лишились возможности распорядиться своей собственностью, повлиять на эксплуатацию и ремонт дома.

Следует учесть, что в некоторых многоквартирных домах ко­личество участников долевой собственности достигает нескольких тысяч человек и получить от всех согласие фактически невозмож­но. В число участников долевой собственности могут входить лица: безвестно отсутствующие, находящиеся в длительных команди­ровках, не проживающие по месту регистрации либо подлежа­щие признанию по суду недееспособными. При этом отказ на дачу согласия на распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, даже по формальным основаниям не может быть оспорен в судебном порядке.

Жилищный кодекс РФ ввел иной порядок распоряжения об­щим имуществом в многоквартирном доме. Распоряжение общей собственностью на общее имущество в многоквартирном доме в части передачи этого имущества в пользование иным лицам, уменьшения размера общего имущества отнесено теперь к жи­лищному законодательству.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помеще­ний в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). В этом случае действует общая норма гражданского законодатель­ства - 100% согласие собственников.

Согласно ст. 1 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004г. № 190-ФЗ, реконструкция - это изменение параметров объектов капи­тального строительства, их частей, количества помещений, высо­ты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема и качества инженерно-тех­нического обеспечения.

В статье 36 ЖК РФ понятие «реконструкция» исполь­зуется по отношению к многоквартирному дому, а не к жилым помещениям.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно не только в случае, предусмотренном статьей 36 ЖК РФ (реконструкции). Согласно ст. 40 ЖК РФ, собственник помещения может увеличить занимаемую площадь за счет части общего имущества в многоквартирном доме, но только в случае проведения реконструкции, переустройства и (или) переплани­ровки, которые невозможно провести без присоединения части общего имущества.

Часть 3 ст. 36 ЖК РФ регулирует правовой режим общей доле­вой собственности на общее имущество только в случае уменьше­ния его размера, хотя при реконструкции существует возможность и увеличения размера общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Решение собственников помещений правомочно, если оно принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа го­лосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч.1 ст. 46 ЖК РФ). Тем самым общее имущество может быть пере­дано в пользование иным лицам без согласия всех собственников помещений.Решение общего собрания собственников помещений в мно­гоквартирном доме может быть принято без проведения собрания, путем заочного голосования (ст. 47 ЖК РФ). Порядок проведения заочного голо­сования устанавливается решением общего собрания. Данный вид голосования наиболее перспективный и в последующем должен получить развитие.

В части 5 ст. 36 ЖК РФ содержатся частные правила обременения земельного участка, на котором расположен много­квартирный дом. Такой земельный участок может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами.

Принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в т. ч. вве­дение ограничений пользования им, относится к компетенции об­щего собрания собственников помещений.Собственникам помещений запрещается отказывать в установ­лении обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие ЖК РФ.

Споры об установлении обременения земельного участка пра­вом ограниченного пользования или об условиях такого обремене­ния разрешаются в судебном порядке в соответствии с земельным законодательством.

Статья 36.1 ЖК РФ регулирует права собственников на общие денежные средства, предназначенные для проведения капитального ремонта общедомового имущества. Эти средства формируются за счет взносов собственников помещений в многоквартирном доме и хранятся на специальном счете, открытом в кредитной организации. Каждый собственник владеет долей права на эти средства пропорционально сумме уплаченных взносов им самим и всеми предшествующими собственниками данного помещения. После смены собственника помещения к покупателю переходят как права на долю предшествовавшего собственника так и не исполненные им обязанности по уплате взносов.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ). Данная норма заимствована из Закона о ТСЖ с некоторыми изменениями. Статья 9 Закона о ТСЖ, в соответ­ствии с которой ранее определялась доля в праве собственности на общее имущество, являлась диспозитивной. Эта доля могла быть установлена в силу закона либо по соглашению домовладельцев (собственников).

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквар­тирном доме, если принятым до вступления в силу Федерального закона от 29.12.2004г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» решением общего собрания соб­ственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирномдоме не установлено иное (ст. 15). Другими словами, если доля собственников помещений в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме ранее была установлена об­щим собранием собственников в соответствии с Законом о ТСЖ, то она сохраняется.

После 1 марта 2005г. доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме определяется только в соответствии со ст. 37 ЖК РФ.

Принцип установления доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, изложенный в ч.1 ст. 37 ЖК РФ, носит императивный характер.

Установление доли собственника помещения, в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме не­обходимо для несения пропорционально своей доли обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 39 ЖК РФ), а также для голосования на общем соб­рании собственников помещений в многоквартирном доме. Коли­чество голосов, которым обладает каждый собственник помеще­ния в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ).

Таким образом:

  • доля в праве общей собственности на общее имущество в мно­гоквартирном доме собственника помещения следует судьбе права собственности на указанное помещение (ч. 2 ст. 37 ЖК РФ);

  • при переходе права собственности на помещение в многоквар­тирном доме от одного собственника к другому не изменяется (ч. 3 ст. 37 ЖК РФ);

  • выделению в натуре не подлежит (п. 1 ч. 4 ст. 37 ЖК РФ);

  • отчуждению отдельно от права собственности на помещение не подлежит (п. 2 ч. 4 ст. 37 ЖК РФ).

Следует заметить, что правовой режим общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме заметно отличается от правового режима имущества, находящегося в долевой собственности, регламентируемого гражданским законодательством (ст. 246, 247 ГК РФ).

На правовой режим общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не распространяются следую­щие положения ГК РФ:

- пункт 2 ст. 246 ГК РФ - участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею, иным образом с соб­людением при ее возмездном отчуждении правил, предусмот­ренных ст. 250 ГК РФ;

- пункт 2 ст. 247 ГК РФ - участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможнос­ти этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, со­ответствующей компенсации;

- пункт 1 ст. 250 ГК РФ - при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу, остальные участники­ долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Статья 38 ЖК РФ определяет порядок перехода права соб­ственности на помещение в многоквартирном доме и устанав­ливает требования, которые должны быть оговорены в договоре. Так, в договоре об отчуждении помещения должно быть в обя­зательном порядке указано, что помещение отчуждается вместе с долей (указывается размер доли) в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в много­квартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.

Сделка, совершенная с нарушением требований ст. 38 ЖК РФ, недействительна с момента ее заключения и не влечетюридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью.

Иск о применении последствий недействительности ничтож­ной сделки может быть предъявлен в течение 10 лет со дня, когда началось ее исполнение (ст. 181 ГК РФ).

Часть 1 ст. 39 ЖК РФ, по сравнению с ч. 3 ст. 30 ЖК РФ, расширяет субъектный состав соб­ственников, на которых возлагается бремя несения расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме. Соб­ственники помещений (жилых и нежилых) в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Каждый участник долевой собственности обязан соразмер­но со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК РФ). Поэтому доля обя­зательных расходов на содержание общего имущества в много­квартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется соразмерно доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника (ч. 2 ст. 39 ЖК РФ).

Статьи 41-43 ЖК РФ регулируют правоотношения соб­ственности на общее имущество собственников комнат в комму­нальной квартире.

Собственникам комнат в коммунальной квартире принадле­жат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире.

Общему имуществу собственников комнат в коммунальной квартире присущи следующие признаки:

- оно является долевой собственностью собственников комнат в коммунальной квартире;

- является принадлежностью к комнатам в коммунальной квар­тире;

- предназначено для совместного использования собственниками комнат, а также для обслуживания более одной комнаты;

- отдельно от комнат в хозяйственном обороте не участвует;

- следует судьбе права собственности на комнату при ее отчуждении, т.е. самостоятельному отчуждению не подлежит. Увеличение или уменьшение размера общего имущества в ком­мунальной квартире возможно только с согласия всех собственни­ков комнат в данной квартире и только путем его переустройства и (или) перепланировки.

Доля собственника комнаты в праве общей собственности на общее имущество в ком­мунальной квартире про­порциональна размеру общей площади указанной комнаты (ч. 2 ст. 42 ЖК РФ). Доля каждого собственника комнаты в праве общей собствен­ности на общее имущество в многоквартирном доме пропорцио­нальна сумме размеров общей площади комнаты и площади, оп­ределенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире.

Частью 6 ст. 42 ЖК РФ введена норма, в соответствии с которой при продаже комнаты в коммунальной квартире осталь­ные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты. Порядок и условия продажи комнаты в коммунальной квартире регулируют­ся ст. 250 ГК РФ. Отчуждение комнаты в коммунальной квартире путем мены осуществляется по этим же правилам. На продажу комнаты в коммунальной квартире с публичных торгов данная статья не распространяется.

Собственники комнат в коммунальной квартире несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире (ч. 1 ст. 43 ЖК РФ).

Собственник комнаты в коммунальной квартире несет бремя содержания комнаты в коммунальной квартире, общего имущества собственников комнат в коммунальной квартире и общего имущества собственников помещений в соответствую­щем многоквартирном доме пропорционально своей доле.

Приведем пример из судебной практики, касающийся права пользования общего имущества многоквартирного дома.

Краюшкина Л.Н. обратилась в суд с иском к МУ «Управление муниципального имущества» Администрации Угличского муниципального района об устранении препятствий в пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме <адрес>. Требования обосновала тем, что ей на праве долевой собственности принадлежит квартира <***> в доме <адрес>. Согласно ст.36 ЖК РФ помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные дляобслуживания более одного помещения в таком доме, в том числе технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

Краюшкина Л.Н. не имеет возможности пользоваться подвалом дома, не имеет доступа к инженерным коммуникациям – трубопроводам горячего и холодного водоснабжения и теплоснабжения, которые расположены в подвале, так как помещения подвала <***> согласно экспликации технического паспорта используются МУ «Управление муниципального имущества» в целях сдачи в аренду.

На основании изложенного, суд руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, решил: исковые требования Краюшкиной Л.Н. удовлетворить частично: обязать МУ «Управление муниципального имущества» Администрации Угличского муниципального района и Кузнецову Т.В. не чинить препятствия в пользовании подвальным помещением и передать Краюшкиной Л.Н. ключи от подвала жилого дома <***>, в котором находятся нежилые помещения <***>.

Взыскать с МУ «Управление муниципального имущества» и Кузнецовой Т.В. в пользу Краюшкиной Л.Н. в возмещение расходов по уплате госпошлины и оплате услуг представителя <....>по<....> с каждого.

В оставшейся части исковых требований отказать.

Взыскать с Краюшкиной Л.Н. в пользу Кузнецовой Т.В. расходы по оплате услуг представителя<....>1).

Данный пример из судебной практики показывает нам, что пользование общим имуществом многоквартирного дома предназначено для пользования всеми собственниками помещений многоквартирного дома.