5.7 Вопросы для самопроверки

1. В каких случаях и при каких условиях допускается перевод жилого помещения в нежилое и наоборот?

2. Каковы особенности перевода в нежилое помещение квартиры в многоквартирном доме?

3. Что понимается под переоборудованием жилого помещения?

4. Что такое перепланировка жилого помещения?

5. Чем переоборудование отличается от перепланировки жилого помещения?

6. Какие видоизменения жилой площади не разрешается производить?

7. В каком случае и на основании какого решения жилое помещение может быть сохранено в переустроенном или перепланированном состоянии?

6 Право собственности и другие вещные права на жилые помещения. Сделки с жилыми помещениями. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

1. Понятие права собственности на жилое помещение

6.2 Права и обязанности собственника жилого помещения

6.3 Права и обязанности граждан, проживающих в принадлежащем собственнику жилом помещении

6.3.1 Пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу

6.3.2 Пользование жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением

6.4 Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

6.5 Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

6.6 Сделки с жилыми помещениями: а) договор купли-продажи, мены;

б) договор ренты; в) договор дарения и др.

6.7 Понятие и порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

6.8 Основания для приостановления и отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

6.1 Понятие права собственности на жилое помещение

В жилищном, также как и в гражданском праве, различные субъекты правоотношений могут иметь и вещные права, тесно связанные с пользованием имущества, и права, основанные на обязательствах, например, договор аренды жилого помещения и т.д.Статья 30 ЖК РФ устанавливает основные права и обязанности лица, имеющего на праве собственности жилое помещение. Необходимо отметить, что вышеназванные права и обязанности являются новшеством в жилищном законодательстве, так ранее действовавший ЖК РСФСР не регулировал данную группу общественных отношений в силу специфики гражданского оборота, сложившегося в условиях советского государства¹⁾.

В ст. 209 ГК РФ установлено содержание права собственности: «Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, прававладения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом».

В основной своей массе, нормы, которые касаются вещных прав, в том числе и вещных прав на жилое имущество, находятся во II разделе ГК РФ (ст. 209 – 306). Ядром вещных прав выступает, конечно, имущество. В статье 218 ГК РФ перечислены основания приобретения права собственности на любое имущество (в том числе и на жилые помещения различных типов). В данной статье указывается, что право собственности на имущество, включая и жилье, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или других сделок об отчуждении этого имущества. В случае наступления смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

Из гражданского права нам известно, что право собственности включает в себя три правомочия – это право владения, право пользования, право распоряжения. Исходя из этого ст. 30 ЖК РФ в пункте 1 устанавливает, что собственник жилого помещения осуществляет в отношении него права владения, пользования и распоряжения в соответствии с назначением жилого помещения и пределами его использования. О назначении и пределах использования жилых помещений говорится в ст. 17 ЖК РФ.

Пункт 2 ст. 30 ЖК РФ уже более детально рассматривает одно из правомочий собственности – распоряжения жилым помещением. Из данной статьи следует, что лицо, которому принадлежит на праве собственности жилое помещение, имеет право предоставить данное жилое помещение физическому или юридическому лицу во владение и (или) пользование.

В данном случае для распоряжения жилым помещением используются различные виды договоров. Для граждан это - такие договоры, как, например, договор безвозмездного пользования или найма; для юридических лиц – это договор аренды или другие, заключаемые на законных основаниях договоры.

К сожалению, в ЖК РФ внимание уделено лишь передаче владения и (или) пользования жилым помещением другому лицу. При этом не идет речь о договорах, юридическим последствием которых является переход права собственности на жилое помещение, иными словами - отчуждение¹⁾. Это объясняется тем, что при разделении предмета правового регулирования, переход права собственности на жилые помещения – это предмет регулирования гражданского права, нежели жилищного. Именно поэтому данный процесс и регулируется нормами ГК РФ.