Раздел 4. Экономическая экспертиза обследуемого объекта

4.1Анализ swot местоположения

Жилой дом располагается по адресу: ул._Пограничная, 62. Анализ местоположения объекта произведем в табличной форме (см. табл. 4.15).

Таблица 4.1SWOT анализ местоположения

Сильные стороны: Хорошая экологическая обстановка Близость жилых массивов Наличие сетей водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции и телефона Хорошее техническое состояние объекта	Слабые стороны: Определенная удаленность от остановок общественного транспорта 2.Отсутствие интенсивных людских потоков 3.Удаленность от главных автомагистралей 4.Удаленность от центра города 5.Слаборазвитая инфраструктура
Возможности: Благоприятное расположение объекта в районе раздаваемых земельных участков под индивидуальное строительство Разнообразные варианты использования	Угрозы: Высокий уровень грунтовых вод - угроза весеннего подтопления

Вывод: объект находится на окраине города в частном секторе с малоэтажной индивидуальной застройкой. Имеет ряд недостатков местоположения, основными из которых являются удалённость от центра города и низкая транспортная доступность. Но имеет и ряд преимуществ, основные из которых: благоприятная экологическая и шумовая обстановка. Также объект находится в направлении перспективного развития города.

2. Анализ наиболее вероятных вариантов использования объектов

В соответствии с определениями рыночной стоимости, стоимости на открытом рынке и других видов стоимостей в обмене, их расчет необходимо выполнять исходя из возможного альтернативного использования собственности, при котором в текущей рыночной ситуации стоимость будет максимальной.

Вышесказанное означает, что для определения перечисленных стоимостей требуется рассмотреть альтернативное использование собственности с позиции достижения максимальной продуктивности.

Наилучшее и наиболее эффективное использование – это вероятное использование свободной земли или собственности с улучшениями, которое юридически обосновано, физически осуществимо, финансово целесообразно и приводит к наивысшей стоимости.

В нашей работе мы рассмотрим различные варианты возможной эксплуатации обследуемого объекта.

Для определения наиболее подходящего и удовлетворяющего наибольшему количеству критериев варианта оценим объект с точки зрения:

- его местонахождения в населенном пункте (центр, окраина);

- физической возможности реализации задуманного решения;

- срока окупаемости;

- экономической эффективности;

- допустимости и обоснованности с юридической точки зрения;

- наличия необходимого количества природных и материальных ресурсов для осуществления проекта;

- соответствия потребностям населения данного района.

Для удобства анализа рассматриваемых вариантов процесс отбора наиболее выгодного и рационального из них будем производить в табличной форме (табл.4.1).

Таблица 4.2 Анализ возможных вариантов использования обследуемого объекта

№	Вариант использования	Оценка варианта	Вероятность реализации варианта		Вывод о возможности
1	2	3	4		5
1.	Гостиница	Физически осуществим Юридически допустим Технологически осуществим Экономически невыгоден по причине не соответствия площадей объему предоставления услуг	Низкая вероятность		Возможен, но мало предпочтителен
Продолжение табл. 4.2
1	2	3		4	5
2.	Специализиро-ванный магазин	Физически осуществим Юридически допустим Технологически осуществим Экономически невыгоден по причине не соответствия площадей объему предоставления услуг	Низкая вероятность		Возможен, но мало предпочти-телен
3.	Офисное здание	Физически осуществим Юридически не допустимо Экономически целесообразно Технически осуществимо	Вероятен		Возможен
4.	Торговый центр	Физически осуществим Юридически не допустим Технологически осуществимо Экономически целесообразно	Низкая вероятность		Возможен
5.	Медицинский пункт	Физически осуществим, ввиду большой удалённости медицинского учреждения и острой проблеме оказания медицинских услуг	Высокая		Возможен
6.	Мастерская по ремонту одежды	Физически осуществим Юридически допустим Технологически осуществим Финансово осуществим Экономически эффективен, ввиду большого спроса у населения	Высокая		Возможен
7.	Ночной клуб, дискотека	Физически неосуществим, ввиду несоответствия объемно-планировочных решений.	Не вероятен		Невозможен
8.	Фотомастерская	Юридически не допустимо Экономически целесообразно Технически осуществимо	Вероятен		Возможен

Проанализировав данные, полученные в ходе составления таблицы, можно сделать вывод о наиболее предпочтительных вариантах использования обследуемого объекта:

1.Размещение офисного помещения.

Данный вариант не будет требовать больших капитальных вложений при реконструкции объекта, а также будет возможен ввод здания в эксплуатацию за небольшой период времени, и, как следствие, здание раньше начнет приносить стабильную прибыль.

2.Мастерская по ремонту одежды.

Физически осуществим, юридически допустим, технологически осуществим, финансово осуществим, экономически эффективен, ввиду большого спроса у населения.