3.2Оказание услуг

1.Создаем перечень предоставляемых услуг и расписываем тарифы по услугам.

Исходя из данного перечня оказываемых услуг, определяется потенциальный валовый доход (табл. 3.9)

Таблица. 3.9 Расчет общего потенциального валового дохода

№ п/п	Вид оказываемых услуг	Цена	Доход при полной загрузке, $	Доход при действительной загрузке, $
1	2	3	4	5
1	Ремонт одежды из ткани, кожи, меха, джинса, трикотажа любой сложности	50$	50*20=1000	50*15=750
2	Молний во всех видах одежды	10$	10*60=600	10*45=450
3	Пошив кожаных, меховых изделий	300$	300*12=3600	300*8=2400
4	Изменение длины брюк, юбок, пальто, шуб, дубленок, трикотажных изделий	6$	6*40=240	6*36=216
5	Замена подкладки в изделии, в карманах	5$	5*40=200	5*35=175
6	Установка кнопок, пуговиц, блочек	7$	7*50=350	7*42=294
7	Подгонка изделий по фигуре	20$	20*50=1000	20*44=880
	Итого в месяц,$		6990	5165
	Итого в год,$			61980
	Итого в год,руб			61980*8650=536127000

Примечание: курс $ взят на 29.11.2012 года.

2.Расписываем все расходы, связанные с видом деятельности и эксплуатацией объекта недвижимости (эксплуатационные и коммунальные платежи, отплата труда)

Для расчета чистого операционного дохода необходимо рассчитать расход средств на оплату коммунальных платежей (табл. 3.10) и оплату труда персонала (табл.3.11).

Табл. 3.10 Расчет расхода средств на оплату коммунальных платежей

№ п/п	Наименование коммунального платежа	Ед. изм.	Норма на ед.изм.	Тарифная ставка на ед.изм	Объем	Годовой расход, руб
1	2	3	4	5	6	7
1	Электроэнергия		1,0	112,08	374.31	1,0х112,08х 374.31х12= 503431.97
	Оборудование		1,0	112,08	56	1,0х112,08х 56х12= 75801.6
2	Водопровод	на 1 чел в день	0,1	4320	5	0,1х4320х5х22х12= 570240
3	Канализация	на 1 чел в день	0,1	4320	5	0,1х4320х5х22х12= 570240
4	Отопление		0,02	9840	374.31	0,02х9840х 374.31х5= 368321
	Итого в год					2088034.5

Таблица 3.11 Расходы на оплату труда при эксплуатации объекта недвижимости

№ п/п	Должность	Кол-во чел.	Месячная з/пл, д.е.
1	Управляющий	1	462$
2	Бухгалтер	1	347$
3	Швея	4	289$
4	Уборщица	1	210$
	Итого в мес.		1308$
	Итого в год		15696$

3. Формирование реконструированного отчета о доходах (определение NOI) на год

Таблица 3.12 Определение чистого операционного дохода

№	Показатели	Ед. изм.	Итого
1	2	3	4
1	Потенциальный валовый доход	$	61980
2	Потери потенциального дохода	$	6198
3	Действительный валовый доход	$	55782
4	Операционные расходы
	Постоянные операционные расходы
	Страхование	$	2840,41
	Налог на недвижимость	$	1420,2
	Переменные операционные расходы
	- НДС, 20%	$	9297
	- Расходы на рекламу	$	1115,64
	- Оплата труда обслуживающего персонала	$	15696
	-Отчисления в фонд социальной защиты населения, 35%	$	5494
	- Коммунальные платежи	$	241,39
	Итого операционных расходов	$	36104,64
5	Чистый операционный доход	$	19677,36

4.При необходимости расписываем расходы на капитальный ремонт.

Таблица 3.14 Расходы на капитальный ремонт

№ п/п	Наименование затрат	Ед. изм.	Кол-во	Стоимость на ед. изм., долл.	Общая стоимость, долл.
1	2	3	4	5	6
1	Демонтаж перегородок	м2	72	4	288
2	Отделочные работы	м2	90	4	360
3	Замена дверей	шт.	10	100	1000
4	Замена окон	шт.	9	150	1350
5	Устройство подвесных потолков	м2	185,1	10	1851
6	Укладка паркета	м2	58,3	60	3498
7	Укладка коврового покрытия	м2	94,5	25	2362,5
8	Укладка керамической плитки	м2	22,6	18	406,8
9	Укладка ламината	м2	6,3	15	94,5
10	Установка замков	шт.	10	22	220
	Итого	долл.			11430,8
		руб.			98876420

5. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости в качестве объекта определенного назначения (услуги)

Рыночная стоимость определяется доходным методом методом прямой капиализации следующим образом:

где - рыночная стоимость объекта;

- чистый операционный доход от использования объекта по данному варианту;

- ставка капитализации;

- объем капитальных затрат, необходимых для эксплуатации объекта по данному варианту.

В качестве ставки капитализации принять ставку рефинансирования по состоянию на дату оценки.

На 01.11.2012 -01.12.2012 ставка рефинансирования составляет 30%.

Таким образом рыночная стоимость составляет: