2.4 Вывод по техническому состоянию объекта

В результате проведения технической экспертизы установили степень физического износа здания – 15,52%. Для надежной эксплуатации объекта в дальнейшем рекомендуется выполнение следующих мероприятий.

Стены

Имеются трещины, которые требуется заштукатурить .

Полы не требуют ремонта.

По заполнениям оконных и дверных проемов требуется ремонт и рекомендуется проведение работ по затирке трещин и приведению проемов в надлежащий эстетический вид.

Перекрытия

Имеются выбоины, которые необходимо заделать. Имеются пятна сырости в местах опирания плит. Необходимо устройство цементно-песчаных пробок в пустотах между плитами перекрытия.

Отделка

Наблюдается частичное отшелушивание и отслоение штукатурки, имеются трещины. Перед началом ремонтных работ необходимо проверить простукиванием вокруг поврежденного участка прочность штукатурки. При наличии глухого звука на площади более 0,25 м² штукатурку необходимо отбить и восстановить. При недостаточной прочности штукатурки, а также при наличии пятен сырости и высолов штукатурку отбить на всю толщину налета. При поверхностных повреждениях накрывочного слоя весь намет удалять не требуется. Освобожденные от поврежденной штукатурки поверхности необходимо очистить от пыли, грязи и жировых пятен, а перед нанесением обрызга смочить водой. Свежеотремонтированные участки штукатурки тщательно необходимо протереть в стыках со старой штукатуркой. Трещины в штукатурке необходимо зачистить и заделать.

Инженерные системы не требуют ремонта.

Раздел 3. Анализ рынка по выбранным сегментам

В данном разделе будет произведен анализ рынка офисно и торговой недвижимости, который включает в себя сбор данных, их анализ, изучение различных зависимостей и выявление средних темпов прироста цен на объекты в зависимости от различных факторов.

3.1 Анализ рынка офисной недвижимости

3.1.1 Анализ рынка продажи офисной недвижимости

Анализ производим по следующей схеме:

1. По зависимости цены 1 м² от даты действия цены производим корректировку цен

Рисунок 3.1 Зависимость цены от даты действия

Скорректированные цены по объектам приведены в табл. 3.1.

Таблица 3.1 Корректировка цен по дате и факторам местоположения

Дата действия цены	Адрес объекта	Вид цены	Цена 1 м2, USD	Число мес от даты действия цены	Цена 1 кв м скорректир по дате	Цена 1 кв м скорректир по расстоянию	Цена 1 м2 скорректир по интенсивности
1	2	3	4	5	6	7	8
20.02.2006	г. Брест, ул. Наганова, 10	цена сделки	221	68	227	232.40	232.96
30.06.2006	г.Брест, ул. Московская, 202	цена сделки	249	64	255	266.57	261.50
19.09.2006	г. Брест, ул. Наганова, 10	цена сделки	225	61	231	236.79	237.36
04.04.2007	Комсомольская, 23/1	цена сделки	1299	55	1332	1361.42	1497.16
04.04.2007	Комсомольская, 23/1	цена сделки	1199	55	1230	1256.70	1381.99
01.08.2007	г. Брест, ул. Карьерная (р-н стройрынка)	цена сделки	450	51	461	499.14	462.69
15.08.2007	г. Брест, ул. Воровского	цена сделки	900	50	923	938.78	1036.85
11.09.2007	г. Брест, ул. Советская, 14	цена сделки	255	49	261	261.78	292.90
24.10.2007	Комсомольская-Орджоникидзе	цена сделки	1250	48	1282	1309.69	1403.42
27.03.2008	г. Брест, ул. Московская, 362/3	цена сделки	337	43	346	369.18	375.07
21.07.2008	г. Брест, ул. Брестских Дивизий, 28	цена предлож.	651	39	667	728.23	689.78
10.06.2009	г. Брест, ул. К.Маркса, 56	цена предлож.	576	28	591	601.76	672.32
27.07.2010	Г. Брест, ул. Московская, м-н Восток	цена предлож.	996	27	1021	1108.05	1119.28
04.09.2010	г. Брест, мк Восток	цена предлож.	879	26	901	981.19	988.28
15.02.2011	г. Брест, пр. Машерова, 30	цена предлож.	1299	20	1332	1360.98	1494.52
01.03.2011	г. Брест, ул. Мопр	цена предлож.	1100	20	1128	1172.56	1265.55

Таким образом, среднее значение по ценам, приведенным к сегодняшнему моменту, составило 762 $, среднее отклонение – 429 $.

2. Анализируем влияние факторов местоположения на цену. Рассмотрим следующие факторы: - расстояние от делового центра;

- транспортная доступность;

- степень развитости инфраструктуры окружения;

- степень развитости инфраструктуры района;

- плотность застройки;

- интенсивность людского потока.

Таблица 3.2 факторы местоположения

Дата действия цены	Адрес объекта	расстояние до делового центра, км	транспортная доступность	развитость инфраструктуры окружения	плотность застройки	интенсивность
1	2	3	4	5	7	8
20.02.2006	г. Брест, ул. Наганова, 10	1,7	7	4	6	168
30.06.2006	г.Брест, ул. Московская, 202	3	10	3	5	150
19.09.2006	г. Брест, ул. Наганова, 10	1,7	7	4	6	168
04.04.2007	Комсомольская, 23/1	1,5	9	9	9	729
04.04.2007	Комсомольская, 23/1	1,5	9	9	9	729
01.08.2007	г. Брест, ул. Карьерная (р-н стройрынка)	5,5	7	1	3	21
15.08.2007	г. Брест, ул. Воровского	1,2	9	9	9	729
11.09.2007	г. Брест, ул. Советская, 14	0,2	8	10	9	720
24.10.2007	Комсомольская-Орджоникидзе	1,5	9	9	7	567
27.03.2008	г. Брест, ул. Московская, 362/3	4,5	9	8	7	504
21.07.2008	г. Брест, ул. Брестских Дивизий, 28	6,1	5	7	6	210
10.06.2009	г. Брест, ул. К.Маркса, 56	1,3	9	9	10	810
27.07.2010	Г. Брест, ул. Московская, м-н Восток	5,7	9	8	8	576
04.09.2010	г. Брест, мк Восток	5,9	9	8	8	576
15.02.2011	г. Брест, пр. Машерова, 30	1,5	10	9	8	720
01.03.2011	г. Брест, ул. Мопр	2,7	10	9	8	720

Рисунок 3.2 Зависимость скор цены от расстояния

Рисунок 3.3 Зависимость скор цены от транспортной доступности

Рисунок 3.4 Зависимость скор цены от инфраструктуры окружения

Рисунок 3.5 Зависимость скор цены от плотности застройки

Рисунок 3.6 Зависимость скор цены от интенсивности людского потока

Матрица корреляции данных факторов представлена в виде табл. 3.3

Таблица 3.3 Матрица корреляции факторов местоположения

	Цена 1 м2 скорректир по дате	расстояние от делового центра, км	транспортная доступность	развитость инфраструк-туры окружения	плотность застройки	интен-сивность
Цена 1 м2 скорректир по дате	1
расстояние от делового центра	-0.083939	1
транспортная доступность	0.459504	-0.304105	1
развитость инфраструктуры окружения	0.603685	-0.340141	0.416328	1
плотность застройки	0.477221	-0.342410	0.614514	0.903050	1
интенсивность	-0.083939	-0.440366	-0.083939	0.931801	0.941297	1

По табл. 3.3 видно, что наибольшее влияние на цену оказывают расстояние до делового центра и интенсивность людского потока. Скорректированные по данным факторам местоположения цены приводятся в табл. 3.1.

3. Определяем типично рыночную скидку на торг по средним значениям цен по предложению и по сделке:

(105848 - 68383)/ 105848*100/2=17,7%.

4. Определяем эффект масштаба – влияние площади объекта на его стоимость. Изобразим зависимость в виде графика (см. рис. 3.7).

Рисунок 3.7 Зависимость скор цены от площади помещения

По полученной зависимости делаем вывод, что при увеличении площади в 3 раза цена объекта уменьшается почти в 4 раза.

5. Рассмотрим влияние возраста объекта на его цену. График зависимости цены от возраста представлен на рис. 3.8.

Рисунок 3.8 Зависимость скор цены от возраста здания

По данной зависимости получаем темпы устаревания в год – е^0,026%.

Рисунок 3.9 Гистограмма распределения цен 1 м²

6. Рассмотрим влияние этажа на цену объекта. Проанализируем величину средних цен в зависимости от этажа (см. табл. 3.4). Получаем следующие результаты по имеющимся данным: наибольшую стоимость имеет помещение на первом этаже – дороже цокольного этажа на 22,5 %.

Таблица 3.4 Средние цены в зависимости от этажа

Этаж	Средняя цена за 1 м2	Увеличение цены
цоколь	464
1	599	+22.5%
2	468	+1%

7. Уровень отделки также оказывает влияние на цену. Зависимость очевидна – чем выше уровень отделки, тем цена выше. Изменение цены при различной отделке по отношению к цене объекта без отделки приведено в табл. 3.5.

Таблица 3.5 Средние цены в зависимости от уровня отделки

Уровень отделки	Средняя цена за 1 м2	Увеличение цены
без отделки	224
простая	961	+76,7%
улучшенная	1128	+80,1%
евроремонт	1281	+82,5%

Вывод: проанализировав влияние различных факторов на стоимость 1 м² продажи офисной недвижимости, определили, что наибольшее влияние оказывает расстояние до делового центра и интенсивность людского потока. Типично рыночная скидка на торг, определенная по средним ценам предложения и сделки, составляет 17,7%. Цена за цокольное помещение дешевле первого этажа почти на 22,5%, второй этаж дороже цокольного на 1%. Улучшение качества отделки способствует увеличению цены. Наибольшая цена у помещения с евроремонтом – на 82,5% .Среднее значение по ценам, приведенным к сегодняшнему моменту, составило 762 $, среднее отклонение – 429 $.