
- •«Управление земельными ресурсами»
- •Курс лекций
- •Для специальности «Государственное и муниципальное управление»
- •1.Роль государства в управлении земельными ресурсами
- •1.1.Земельные ресурсы как объект управления.
- •1.2.Основные функции органов управления земельными ресурсами.
- •1.3.Правовое обеспечение управления земельными ресурсами. Общая структура земельного законодательства (Богданов)
- •1.4.Землеустройство как механизм управления земельными ресурсами. Общие положения по землеустройству территории (Богданов)
- •1.5. Современный международный опыт управления земельными ресурсами.(Кошкин)
- •1.6. Разграничение государственной и муниципальной собственности на земельные участки.
- •1.7. Формирование системы управления муниципальной недвижимостью.(Кухтин)
- •1.8. Проведение земельных торгов
- •Тема 2.
- •Теоретические и методологические основы государственного и муниципального регулирования земельно-имущественных отношений на территориях городов
- •2.1. Земельные ресурсы как основа экономического понятия собственности и хозяйствования
- •2.2. Земельные ресурсы как инструмент экономической политики муниципального образования
- •2.3.Система муниципальных земельных участков
- •2.4. Муниципальное регулирование земельных отношений
- •2.5. Зарубежный опыт государственного управления землями крупных городов
- •2.6. Общая характеристика рынка земель в зарубежных странах
- •2.7. Регулирование операций по купле-продаже земли
- •2.8. Современное состояние государственного управления земельно-имущественными отношениями в городах России
- •Тема 3.
- •Концептуальные основы государственного регулирования земельно-имущественных отношений в городах России
- •3.1. Общая характеристика земельно-имущественной политики в городах России
- •3.2. Стратегическая направленность государственной земельно-имущественной политики в городах
- •3.3. Механизм регулирования земельно-имущественных отношений
- •Тема 4.
- •4. Система управления муниципальной земельной собственностью
- •4.1. Органы управления муниципальной недвижимостью
- •4.2. Учет муниципальной недвижимости (на примере города Москвы)
- •4.3. Регистрация прав на недвижимость
- •Тема 5.
- •5. Экономические основы управления собственностью в муниципальном образовании
- •5.1. Муниципальная собственность — экономическая основа местного самоуправления.
- •5.2. Органы управления муниципальным имуществом и муниципальной недвижимостью
- •5.3. Цель и задачи куми
- •Тема 6.
- •6. Современная система государственного земельного кадастра в России
- •6.1. Понятие земельного кадастра. История земельного кадастра в России и мире. Роль государственного земельного кадастра в системе управления земельными ресурсами.
- •6.2. Ведение государственного земельного кадастра
- •Тема 7.
- •Концептуальные основы создания и ведения государственного земельного кадастра в городах как основы регулирования земельно-имущественного комплекса
- •7.1. Общие положения государственного земельного кадастра.
- •7.2. Структура, содержание и документация гзк
- •7.3. Гзк как информационная система управления земельно-имущественным комплексом в крупных поселениях
- •7.4. Гзк в крупном городе
- •Экономическая оценка земель поселений
- •8.1. Общие принципы оценки земельных ресурсов. Специфика формирования стоимости земли в России.
- •8.2. Понятие и принципы массовой оценки земель
- •8.3. Методы массовой оценки земель городов (населенных пунктов)
- •8.4. Оценка земель поселений затратным методом
- •8.5. Оценка земель природно-рекреационного использования
- •8.6. Оценка земель, занятых объектами промышленно-коммерческого назначения
- •8.7. Оценка земель поселений доходными методами
- •8.8. Оценка земель сельскохозяйственного назначения
- •8.9. Оценка земель под промышленной застройкой общественного (гражданского) назначения
- •8.10. Оценка земель населенных пунктов методом сравнения и анализа существующих продаж
- •8.11. Оценка земель, занятых жилой застройкой и отдельными категориями коммерческих зданий-сооружений
- •8.12. Оценка земель, занятых коммерческими предприятиями по обслуживанию населения
- •Система государственного регулирования платного землепользования как фактор управления земельно-имущественным комплексом в городах и регионах
- •9.1. Арендные отношения.
- •9.2. Методики определения земельного налога
- •Тема 10.
- •Стимулирование развития рынка земель городов
- •10.1. Особенности формирования рынков недвижимости в городах России
- •10.2. Меры по развитию инфраструктуры земельного рынка
- •10.3. Зонирование земель городов и иных населенных пунктов (городских и сельских поселений)
- •10.4. Содержание зонирования
- •Тема 11.
- •11. Формирование системы управления муниципальным имуществом (муниципальными земельными ресурсами)
- •11.1.Задачи администрации в системе управления муниципальным имуществом.
- •11.2. Цели и задачи системы управления муниципальным имуществом
- •11.3. Объекты и субъекты системы управления муниципальным имуществом
- •11. 4. Классификация видов управленческой деятельности
- •1. По фазам жизненного цикла.
- •2. По виду объекта недвижимости (цели использования).
- •5. По виду деятельности.
- •11.5. Цели управления муниципальной недвижимостью
- •11.6. Классификация методов управления муниципальной недвижимостью
- •Тема 12.
- •12. Система органов управления муниципальными земельными участками (муниципальной недвижимостью)
- •12.1. Система органов управления муниципальной недвижимостью.
- •12. 2. Право муниципальной собственности на землю
- •12.3. Кадровое обеспечение управления земельными ресурсами. Принципы кадровой политики
- •12.4. Государственная система подготовки
- •Тема 13
- •13.1. Организация выполнения земельно-оценочных работ
- •1З.2. Алгоритм определения стоимости земель населенных пунктов
- •13.3. Инструментарий по оценке земельных участков поселений (населенных пунктов)
- •13.4. Технология оценки земельных участков
- •Тема 14
- •14.1. Учет финансово-экономических рисков при экономической оценке земель поселений (населенных пунктов)
- •14.2. Составление Технического задания и Договора на оценку
- •14.3. Состав и содержание полного отчета об экономической оценке земель поселений (населенных пунктов)
Тема 13
Организация и технология выполнения работ по оценке земель поселений (населенных пунктов)
13.1. Организация выполнения земельно-оценочных работ
Земельно-оценочные работы выполняются организациями и структурными подразделениями, имеющими специализированную лицензию на проведение таких работ. В связи с этим возникла парадоксальная ситуация на рынке данного вида услуг, характеризующаяся большим числом так называемых оценщиков и отсутствием теоретико-методологической базы по оценке земель, и земель населенных пунктов в частности. Анализируя имеющийся опыт, можно сказать, что оценка земель населенных пунктов выполняется в определенной последовательности и содержит следующие этапы:
подготовительные работы;
сбор, анализ и подготовка исходной информации для оценки земель;
определение критериев оценки земель;
проведение зонирования объекта оценки;
проведение собственно этапа оценки земель;
оформление материалов оценки земель.
На
этапе подготовительных работ производится
определение объекта оценки, его
местоположения, природно-экономических
характеристик, определяется нормативная
база, инструментарий по сбору и анализу
информации, инструментарий оценки
земли: методологическое обеспечение,
уравнения связи, рабочие формулы,
оценочные номограммы, комплекс
программного обеспечения для расчета
отдельных операций и показателей оценки
земель на ЭВМ. Уже в процессе проведения
самих оценочных работ в населенном
пункте могут собираться материалы
дополнительного обследования территории
с корректировкой плана населенного
пункта, материалы крупномасштабного
почвен-но-геоботанического обследования
сельхозугодий или материалы о наличии
и состоянии инженерно-строительно-коммуникационных
систем, планово-картографические данные,
информация по мониторингу и учету
земель, генеральные планы развития
населенного пункта, а также схемы
перспективного развития территории
населенного пункта (города). Подготовительные
работы (так же как и этап определения
отчета об оценке) требуют графического
оформления (можно выполнить его и с
применением ЭВМ). Изготовляется несколько
экземпляров репродукции
планово-картографической основы объекта
оценки (населенного пункта). При этом
необходимо соблюдать несколько основных
положений, способных оказать влияние
на проведение как архитектурно-градостроительноя,
так и на оценочного зонированого
территории населенного пункта. Так,
например, достоверность
планово-картографического материала
должна быть не менее 95-65 % от реальной
ситуации, в зависимости от категории
сложности оцениваемого объекта:
расчлененности территории, плотности
застройки, слабой транспортной сети,
сложности гидрогеологических условий,
наличия иных факторов. Масштаб
планово-картографичекого материала,
как показал опыт автора, должен быть М
1:5000, а иногда допускается применение М
1:10 000.
На полученных копиях производится корректировка ситуации плана и наносятся основные инженерно-строительные коммуникации, социально-культурно-бытовые и административно-управленческие объекты. На схеме указывают границы новых землепользователей, санитарно-защитно-гигиенические зоны (тех предприятий, которые их имеют или должны иметь). Затем показывают перспективные участки будущего развития или строительство новых районов населенного пункта с указанием (по возможности) сведений об инженерно-строительных коммуникациях и инженерно-геологических условиях строительства. Затем наносится (по желанию заказчика и оценщика) кадастровое зонирование территории.
Затем указывают основные маршруты общественного транспорта и определяется общая длина маршрута (измерения производятся с помощью курвиметра, а в электронном виде - самой ЭВМ в автоматическом режиме), рассчитывается транспортная нагрузка на всю площадь населенного пункта и определяются самые транспортно-удаленные участки, исходя из плотности транспортной сети по районам населенного пункта. Здесь же производится анализ всей структуры основных транспортных артерий населенного пункта.
Далее осуществляются сбор всего имеющегося исходного материала и группировка или выбраковка его по степени достоверности и применяемости в процессе проведения оценочных работ на имеющейся территории населенного пункта (данные материалы должны обеспечить информацию о наличии тех инженерных коммуникаций, которые упоминаются в структуре пофакторной оценки с учетом их подфакторов).
Стандарты оценки земель поселений (населенных пунктов) разработаны на базе международных рекомендаций для определения рыночной стоимости в соответствии со спецификой организации и учета текущих финансовых потоков.
Данные стандарты позволяют разработать усредненную процедуру проведения оценочных работ, составления договора и задания на оценку, а также подготовить отчет об оценке объекта.