5. По виду деятельности.

5.1. Управление экономическим состоянием объекта недвижимости (стоимость объекта, доходность, уровень затрат на обслуживание).

2. Управление движением финансовых ресурсов.

3. Управление потреблением (маркетинг, связанный с ним допол­нительный сервис для заказчика и клиентов).

4. Управление инженерно-техническим обслуживанием и эксплуа­тацией объекта недвижимости.

5. Управление персоналом.

6. Управление рисками.

7. Управление юридическим оформлением хозяйственных опе­раций.

8. Этическое оформление отношений с клиентами и персоналом.

11.5. Цели управления муниципальной недвижимостью

Основными целями управления муниципальной недвижимостью являются:

1. обеспечение сохранности, рационального использования и раз­вития муниципальной недвижимости;

2. обеспечение местных интересов в процессе разработки и реали­зации комплексных программ развития муниципального образо­вания;

3. решение социальных задач, связанных с использованием недви­жимого имущества;

4. улучшение состояния, развитие объектов недвижимости путем портфельных или прямых инвестиций, повышение их рыночной стоимости;

5. оптимизация издержек на содержание объектов;

6. повышение доходности объектов недвижимости.

Цели управления муниципальной недвижимостью можно разде­лить на стратегические и оперативные.

Стратегические цели управления реализуются местной админист­рацией в комплексных программах социально-экономического и гра­достроительного развития.

Цели оперативного управления формулируются местной админи­страцией и реализуются уполномоченными органами или муници­пальными управляющими компаниями через конкретные програм­мы управления отдельными объектами недвижимости.

11.6. Классификация методов управления муниципальной недвижимостью

В основе методологии управления муниципальной недвижимостью лежат 2 группы методов — организационно-правовые и организаци­онно-экономические методы.

I. Организационно-правовые методы, т. е. прямые командно-распоря­дительные воздействия субъектов управления на имущественные отно­шения в форме прямых административных указаний и правил, регу­лирующих процесс передачи прав собственности, выбор стандартных процедур и техники управления. К ним относятся следующие методы.

1. Учреждение унитарных предприятий с передачей недвижимости на праве хозяйственного ведения.

2. Учреждение муниципальных учреждений с передачей недвижи­мости на праве оперативного управления.

3. Внесение доли в уставной капитал акционерного общества (в виде имущественного комплекса или в виде права пользования иму­ществом).

4. Передача недвижимости с баланса на баланс.

5. Снижение стоимости недвижимости вследствие износа.

6. Передача недвижимости в аренду (имущественных комплексов в целом или отдельных помещений, зданий, сооружений).

7. Залог недвижимости.

8. Передача недвижимости в доверительное управление.

9. Отчуждение недвижимого имущества.

10. Согласование учредительных документов.

11. Контроль за соблюдением уставной деятельности в части пользо­вания имуществом.

12. Заключение контракта с руководителем муниципального уни­тарного предприятия.

13. Заключение контракта с руководителем муниципального учреж­дения.

14. Согласования решения о приватизации муниципальной недви­жимости и др.

П. Организационно-экономические методы — это воздействие на экономические интересы участников имущественных отношений посредством преобразования форм собственности; регулирования дея­тельности предприятий, использующих муниципальную недвижи­мость. К ним относятся следующие методы.

1. Установление норматива отчисления в бюджет от прибыли му­ниципальных унитарных предприятий.

2. Установление норматива бюджетного финансирования муници­пальных унитарных предприятий и муниципальных учреждений.

3. Установление норматива финансирования из внебюджетных ис­точников.

4. Установление платежей за пользование муниципальной недви­жимостью (арендная плата, отчисления от прибыли унитарных предприятий).

5. Установление нормативов экономических санкций (штрафных).

6. Установление ставок налогов.

Выбор какого-либо метода управления определяется целями управ­ления.

Основные цели управления.

1. Обеспечение сохранности рационального использования и раз­вития муниципальной недвижимости.

2. Обеспечение местных интересов в процессе разработки и реали­зации комплексных программ развития муниципальных образо­ваний.

3. Решение социальных задач, связанных с использованием муни­ципальной недвижимости.

4. Улучшение состояния развития объектов недвижимости путем инвестирования, повышения их рыночной стоимости.

5. Оптимизация издержек на содержание объекта.

6. Повышение доходности объектов недвижимости.

Цели управления могут разделяться на стратегические и оперативные.

Стратегические цели реализуются местными администрациями в ком­плексных программах социально-экономического развития территории.

Оперативные цели формируются местными администрациями и ре­ализуются уполномоченными органами или муниципальными управ­ляющими компаниями через конкретные программы управления от­дельными объектами недвижимости.

Если главная цель — решение задач социально-экономического раз­вития территории, недвижимость будет передаваться в хозяйственное ведение или оперативное управление предприятиям или учреждени­ям, созданным для решения поставленных задач.

Если основная цель — повышение доходности, пополнение доход­ной части местного бюджета, то недвижимость передается в аренду, либо выставляется на продажу (конкурс, аукцион). В случае аренды бюджет получает стабильные финансовые потоки (арендные плате­жи). В случае продажи — значительные единовременные поступления от продажи плюс налоги на имущество после полной передачи прав собственности.

Хозяйственное ведение. Это право может быть реализовано при со­здании государственных унитарных предприятий (муниципальных унитарных предприятий/унитарных предприятий), можно использо­вать имущество и на праве оперативного управления, и на условиях аренды. Решения принимаются местной администрацией, как прави­ло, одновременно с решением о создании предприятия. Право соб­ственности унитарному предприятию не передается. Само право хо­зяйственного ведения другим предприятиям передаваться не может. Если унитарное предприятие создает дочернее предприятие, то часть его имущества передается в хозяйственное ведение дочернего предпри­ятия. Право хозяйственного ведения, как правило, возникает с момента передачи имущества.

Унитарные предприятия не могут распоряжаться недвижимостью без согласия собственника (если иное не указано в уставе).

Оперативное управление. Передача недвижимости в организации учредителя реализуется государственным муниципальным учрежде­нием на основании постановления главы администрации. Эта недви­жимость может быть использована строго по целевому назначению и в соответствии с заданиями собственника (соблюдение сметы расхо­дов). Учреждение не может отчуждать или распоряжаться иным спо­собом недвижимым имуществом, преобразованием за счет средств, выделенных по смете или целевым назначением. Право собственника не передается, а право организации-учредителя не может передавать­ся другим юридическим или физическим лицам. Право организации-учредителя возникает с момента передачи имущества.

Безвозмездное пользование. В безвозмездное пользование недви­жимость может передаваться:

1) муниципальным унитарным предприятиям и муниципальным уч­реждениям в случае нецелесообразности передачи им недвижимо­сти в хозяйственное ведение или оперативное управление;

2. юридическим лицам, некоммерческим организациям и физиче­ским лицам, которым муниципальное образование обязано ока­зывать содействие в организации их деятельности;

3. немуниципальным организациям, осуществляющим социально значимую деятельность в интересах социально-экономического развития территории.

На праве безвозмездного пользования передается недвижимость организаций государственной власти и местного самоуправления.

Перечень возможных пользователей, а также перечень объектов не­движимости, которые могут быть переданы в безвозмездное пользова­ние, должны утверждаться представительными органами власти. С юри­дической точки зрения договор безвозмездного пользования является договором ссуды, сторонами которой выступают ссудодатель (мест­ная администрация) и ссудополучатель.

Аренда и субаренда. Основанием для передачи имущества в арен­ду является превышение арендной платы над прибылью на капитал при использовании объекта непосредственно собственником. Целесо­образность передачи имущества в аренду определяется следующими факторами:

1. недвижимость не используется собственником в текущей хозяй­ственной деятельности, т. е. не приносит дохода;

2. недвижимость используется собственником, но приносит убыток по структурно-технологическим причинам;

3. недвижимость не может быть вовлечена в хозяйственный оборот по экономическим причинам, например из-за нехватки оборот­ных средств для организации производства.

Преимущество аренды как формы управления заключается в ста­бильности получения дохода или возможности использования недви­жимости в будущем в целях социально-экономического развития тер­ритории. В то же время недостатком является распределение денежных потоков в длительном периоде времени (дисконтирование финансо­вых потоков при продаже).

В аренду недвижимость может быть передана непосредственно соб­ственником.

По договору аренды могут быть предусмотрены условия запреще­ния отчуждать или изменять арендованное имущество без согласия собственника (исключение составляют предприятия, в основных це­лях которых указана деятельность по передаче недвижимости в арен­ду). Получить недвижимость в аренду может любое юридическое или физическое лицо на основании заявления. Комитет управления муни­ципальным имуществом, рассмотрев заявку, проводит ее эксперти­зу (с применением аудита и юридической экспертизы). Цели экспертизы:

1. выявить все обременения и обязательства, включающие требова­ния кредиторов предприятия, если предприятие является объек­том аренды как единый имущественный комплекс;

2. определить наличие и полноту государственной регистрации прав на недвижимое имущество;

3. определить перечень имущества, переданного в аренду, и опреде­лить его стоимость;

4. организовать инвентаризацию объекта;

5. выбрать формы передачи;

6. определить условия договора, включая способ установления и оп­ределения величины арендной платы.

Способы передачи недвижимости в аренду.

1. Конкурс — когда использование недвижимости предполагает на­личие некоторых условий, связанных с функциональным назна­чением арендуемого объекта.

2. Аукцион — когда от арендатора не требуется выполнение ника­ких дополнительных условий, кроме внесения арендной платы и использования помещения по функциональному назначению.

3. Передача но факту пользования, например, при изменении или прекращении вещных прав, приведших к необходимости оформ­ления договора аренды. В этом случае договор аренды заключа­ется на основании имеющихся условиях пользования.

4. Внеконкурсная передача — осуществляется в исключительных случаях, перечень которых должен содержаться в местных нор­мативных актах, регулирующих процесс передачи прав на недви­жимость. Например:

1)для обеспечения органов представительной, исполнительной власти различных уровней;

2. для обеспечения выполнения местных программ, если аренду­емый объект непосредственно указан в программе, утвержденной органами МСУ;

3. под объекты социальной направленности или социального на­значения, утвержденные городской Думой или определенные ме­стными нормативными актами;

4. при передаче объектов, являющихся памятниками истории и куль­туры (охранно-арендный договор);

5. для создания социальной инфраструктуры в районах массовой жилой застройки.

Объектом торгов на конкурсе и аукционе является право аренды, победителем признается тот, кто предлагает максимальную цену за пра­во заключить договор аренды.

К организации конкурса могут привлекаться специализированные организации (коммерческие и некоммерческие организаторы конкурса).

В их задание входит:

• техническая подготовка конкурса;

• прием заявок от участников;

• подготовка информационного сообщения.

Условия конкурса должны (могут) содержать обязательства по про­изводству определенных видов продукции, инвестиционные проекты, мероприятия по охране окружающей среды, начальную цену права аренды, обязанность арендатора застраховать арендованное имуще­ство и другие условия на усмотрение конкурсной комиссии.

Договор аренды, заключенный с победителем конкурса, должен со­держать характеристику объекта, срок договора, величину арендной платы.

Арендная ставка (руб./м²) определяется по методике, утвержден­ной местной администрацией. Льготы по арендной плате устанавли­ваются местной администрацией и должны быть увязаны с парамет­рами бюджета на очередной финансовый год.

Льготы устанавливаются в следующих формах:

1. предоставление объекта на внеконкурсной основе;

2. снижение размера арендной платы;

3. установление арендной ставки на уровне ниже минимальной;

4. реструктуризация или полное списание задолженности по аренд­ной плате и штрафным санкциям;

5. перевод арендатора в категорию пользователя.

Поскольку льготы связаны с бюджетом, то перечень льготных кате­горий арендаторов должен утверждаться представительным органом или содержаться в законе (нормативном акте).

При предоставлении льгот одновременно рассчитываются возможные потери бюджета и устанавливается источник компенсации этих потерь.

На практике используют следующие формы арендной платы:

1. твердая сумма (руб./м² в год);

2. предоставление арендатором отдельных услуг;

3. передача арендатором арендодателю вещи в собственность;

4. капитализация доли собственника в имуществе арендатора;

5. установление доли доходов от использования арендованного имущества;

6. возложение на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества.

Таким образом, арендатор выплачивает единовременный платеж при заключении договора аренды, ежеквартально четвертую часть го­довой арендной платы (аванс), а также коммунальные платежи, одно­временно с договором аренды должен заключаться договор страхова­ния и договор на поставку коммунальных услуг.

К субаренде применяются правила о договорах аренды, которые ре­гулируются Гражданским кодексом. Арендатор вправе по согласию арендодателя сдавать арендованную недвижимость в субаренду (под­наем).

Субарендатор не вправе распоряжаться арендными правами, в том числе передавать их в залог, вносить в уставные капиталы хозяйствен­ных обществ и товариществ.

Отношения между арендатором и субарендатором регулируются договором субаренды, дополнительно к договору об аренде собствен­ник заключает с арендатором соглашение о праве передачи недвижи­мости в субаренду.

Срок субаренды не может превышать срок аренды.

При досрочном расторжении договора об аренде субарендатор не получает право на заключение договора об аренде.

В субаренду могут сдаваться части арендованных нежилых поме­щений, однако субаренда, доходы от которой учитываются в составе нереализационных расходов, не должна быть основным источником существования предприятий арендаторов. Поэтому региональным и местным законом могут быть предусмотрены экономические рычаги по ограничению сферы субарендных отношений.

Из числа арендаторов необходимо выделять тех, кто выполняет со­циально значимые для города виды деятельности, кто имеет льготы и для которых рыночная ставка арендной платы установлена быть не может. Например:

1. органы государственной власти и местного самоуправления;

2. организации, полностью финансируемые из бюджета;

1. общественные объединения, религиозные, благотворительные организации;

2. организации науки, здравоохранения, народного образования, физической культуры;

3. организации культуры и искусства;

4. редакции и издательства;

3. организации, осуществляющие эксплуатацию и обслуживание жилого фонда, поставку коммунальных услуг населению;

5. предприятия бытового обслуживания.

Эти арендаторы могут сдавать помещения в субаренду только с согла­сия арендодателя и при отсутствии задолженности по арендной плате.

Все прочие арендаторы, которые используют площадь в торговых, коммерческих, производственных целях и которые не имеют задол­женности по арендной плате, имеют право на заключение договора субаренды в установленном порядке.

Договоры субаренды и дополнительные соглашения к договору аренды подлежат государственной регистрации.

Анализируя современную систему управления муниципальным имуществом (муниципальными земельными ресурсами), можно сде­лать вывод о том, что сложившаяся система управления позволяет муниципальным образованиям рационально управлять своей соб­ственностью с целью извлечения дохода и обеспечения жизнедеятель­ности муниципального образования как среды обитания человека и места приложения труда и его творческого развития.