11.3. Объекты и субъекты системы управления муниципальным имуществом

Объектом управления является недвижимость, расположенная на территории муниципального образования или за его пределами, на­ходящаяся в муниципальной собственности, а именно:

• муниципальный жилищный фонд;

• находящееся в муниципальной собственности недвижимое иму­щество, в том числе переданное в аренду, пользование, залог и по иным основаниям;

• муниципальная недвижимость, закрепленная на праве хозяйствен­ного ведения за муниципальными унитарными предприятиями или на праве оперативного управления за муниципальными ка­зенными предприятиями, муниципальными учреждениями;

• недвижимость, приобретенная муниципальными унитарными предприятиями и муниципальными учреждениями;

• иное недвижимое имущество, приобретенное за счет средств мест­ного бюджета, а также переданное в дар;

• казенное недвижимое имущество.

В последнее время четко обозначился подход к недвижимости как к единому объекту, т. е. основным объектом управления становится комплексный объект недвижимости — юридически обособленная часть недвижимости, состоящая из земельного участка (или его доли) и всех прочно связанных с ним объектов и (или) их частей, перемещение ко­торых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Основ ной частью недвижимости признается земельный участок, а все по­стройки и здания — его неотделимыми улучшениями.

Субъектами управления (в рамках предоставленных им полно­мочий) являются органы местного самоуправления (в крупных горо­дах это администрация города в лице комитета по управлению имуще­ством совместно с профильными департаментами и управлениями), а также юридические и физические лица.

За рубежом под управлением недвижимостью понимают взаимоот­ношения собственника и нанимаемого им управляющего (менеджера), который действует в интересах собственника и наделяется соответ­ствующими полномочиями: собирает арендную плату, выплачивает налоги, ведет переговоры с арендаторами по всем вопросам, сдает часть помещения в аренду, ведет учет и отчитывается перед собствен­ником, Если возникает необходимость продажи или сдачи в аренду, эти вопросы решаются брокером, с которым собственник заключает так называемое листинговое соглашение.

Для условий России наиболее приемлемым и соответствующим требованиям профессионализации практики управления можно счи­тать определение Управления недвижимостью, сформулированное российской Национальной ассоциацией управляющих недвижимо­стью (НАУН): это управленческая деятельность в интересах заказчи­ка (собственника) с учетом общественных ценностей в отношении ка­кой-либо из сфер деятельности, связанных с определенным процессом жизненного цикла объекта недвижимости. ,

Управление муниципальной недвижимостью следует рассматри­вать как совокупность эффективных действий собственника (или управляющего), направленных на сохранение основных качеств не­движимой собственности или ее приращение; как целенаправленное воздействие на объекты недвижимости и субъектов их использования в интересах муниципального образования, связанное с установлением правил, условий использования муниципальной недвижимости, с до­стижением поставленных целей.