9.2. Методики определения земельного налога

Современная концепция платности землепользования предусматри­вает существование земельного налога как регулятора экономических отношений между государством (в лице органа местного самоуправ­ления) и собственником земельного участка (земельно-имуществен­ного комплекса). Это позволит укрепить систему государственного и муниципального управления городским землепользованием, а так­же создать развитый рынок городских земель после проведения ме­роприятий по разграничению собственности на землю. Все это стано­вится одним из прикладных средств перераспределения земли между эффективно хозяйствующими субъектами, рационально ее использу­ющими в рамках действующего законодательства.

Земельный налог как основной механизм регулирования экономического размера городского землепользования

По своей сути земельный налог становится своеобразным регуля­тором перераспределения земель инструментом рыночных преобразо­ваний. Земельный налог:

♦ позволяет выравнивать экономические условия землепользова­ния для всех форм собственности и хозяйствования;

• активизирует производство и уменьшает землеемкость продук­ции и услуг;

• увеличивает экономическую эффективность землепользования;

• позволяет в относительно короткие сроки оптимизировать во­просы соотношения производственно-экономического характера с пространственным наполнением земельных ресурсов;

• упрощает и удешевляет процесс концентрации земли как ресур­са, необходимого для эффективного хозяйствования;

• упрощает процесс создания теоретико-методической базы для от­работки и формирования механизмов рыночного перераспределе­ния земель к наиболее значимым и необходимым городу социаль­но-экономическим хозяйствующим субъектам.

В современных экономических условиях в городах и регионах сло­жилась уникальная ситуация, когда практически отсутствуют процесс земельного оборота и рынок земли (фактически были развиты отдель­ные сегменты земельного рынка, а именно — рынок земельных участ­ков индивидуальной застройки и отдельных земель, не составляющих целевой сегмент рынка).

В качестве основного механизма воздействия земельный налог ре­гулирует перераспределение земель между различными собственни­ками и системами государственной и муниципальной власти, что вы­ражено в следующем:

• выкуп земельных участков в государственную и муниципальную собственность для своих потребностей;

• возможность обязать будущих собственников благоустроить при­легающую территорию и отремонтировать прилегающую инже­нерно-техническую инфраструктуру ЖКХ города;

• деление частных собственников на группы по их коммерческой активности (товаро- и услуго- обороту) и, соответственно, диф­ференциация ставок земельного налога;

• ежегодное увеличение земельного налога с учетом общих инфля­ционных процессов и коммерческой ценности земель;

• частная собственность на землю позволяет создать благоприят­ный инвестиционный климат для привлечения потенциальных инвесторов в город или регион.

Это делает частную собственность на землю достаточно непривле­кательной для землепользователей и привлекательной для потенци­альных инвесторов в городские земли.

Методики определения земельного налога

Развитие современных экономических отношений, естественно, требует возникновения платности пользования различными природ­ными ресурсами (в нашем случае платности землепользования). По­этому земельный налог является частью современной системы плат­ного землепользования и предназначен для экономического выражения системы земельных отношений, возникающих в процессе землеполь­зования, землевладения и распоряжения между ее землепользовате­лями (собственниками, арендаторами и т. д.) и органами местного управления.

Современная экономическая теория и теория инвестиционного ме­неджмента трактуют взимание земельного налога как получение до­хода на капитал и дохода для его возврата (в роли капитала в данном случае выступает рыночная стоимость земельного участка).

Предположим, что земельный участок коммерчески эксплуатиру­ется на условиях чистой ренты, тогда доход на капитал — это часть чистой ренты, являющейся платой собственнику за пользование зе­мельным участком. Получаем, что размер ренты пропорционален сто­имости земельного участка и составит произведение его стоимости на среднюю банковскую процентную ставку (иными словами рента со­ставит ту величину от капитала, которую банк выплатит по процент­ной ставке). Полученная рента будет реализована собственником на покрытие:

• земельного налога (налога на собственность);

• обслуживание своего имущества;

• удовлетворение своих запросов.

Государственные и муниципальные собственники потратят ренту на содержание своего имущества и формирование доходной части бюджета.

Исходя из этого структура земельного налога З_н, будет складывать­ся из дохода на капитал — Д_к, дохода для его возврата — Д_в и дохода на обслуживание потребностей собственника — Д_с:

3_н = Д_К ⁺ Д_в ⁺ Д_с, (27)

Напомним, что Д_в доход для возврата капитала, напрямую зависит от восстановительной стоимости имущества и предназначен покрыть расходы собственника на восстановление амортизируемой части иму­щества (в данном случае комплекса улучшений земельного участка на территории города) в конце его экономической жизни.

Применение данной методики определения базовых ставок земель­ного налога в ценовых зонах для всех собственников, без учета их ком­мерческой деятельности, не позволит избежать перекоса в распреде­лении и перераспределении земельных участков в городах, особенно в городах, имеющих крупные промышленные зоны застройки. Поэто­му в целях поддержания баланса между социально ориентированными и коммерческим видами использования земельных участков необхо­димо создать систему точечных ареалов льгот по земельному нало­гообложению и ввести систему повышающих коэффициентов для наиболее доходных коммерческих хозяйствующих субъектов — соб­ственников земельных участков. В целях реализации принципов ры­ночного подхода по выравниванию экономических условий хозяйство­вания необходимо к базовым ставкам земельного налога применить следующие разработанные автором коэффициенты для различных групп хозяйствующих городских землепользователей и соответству­ющих групп городов (деление городов приводится в предыдущем параграфе). Повышающие коэффициенты:

• малые архитектурно-строительные формы (киоски, палатки, ларьки) — от 1,2 до 2,8;

• реализующие алкогольную и табачную продукцию — от 1,5 до 3,2;

• объекты уличной рекламы — от 2 до 3,5;

• игорные заведения — от 2 до 4,5;

• коммерческие организации (банки, финансово-кредитные уч­реждения и т. п.) — от 1,5 до 3,2;

• агентства и организации, оказывающие услуги, — от 1,75 до 3,5;

• агентства недвижимости — от 2,5 до 4,5;

• гостиницы 4 и 5 звезд, рестораны, бары, развлекательный биз­нес класса «люкс» — от 1,5 до 3,8;

• оптово-розничные рынки (ярмарки) — от 3,5 до 5;

• промышленные предприятия (с частным или акционерным ка­питалом) — от 1,2 до 2,5;

• предприятия торговли и общественного питания — от 2,5 до 4;

• земли индивидуальной и коммерческой застройки — от 1,5 до 3,5. Понижающие коэффициенты:

• земли жилой застройки (типовой) — от 0,8 до 0,2;

• земли для садоводства и огородничества — от 0,9 до 0,5;

• земли сельскохозяйственного использования — от 0,9 до 0,3;

• земли под государственные и муниципальные предприятия — от 0,9 до 0,3;

• земли под социальные инфраструктурные и обслуживающие предприятия — от 0,9 до 0,4.

Исходя из практики можно сделать вывод о том, что зональный и то­чечный — комбинированный методы расчета земельного налога яв­ляются более подходящими для применения в городах и иных адми­нистративно-территориальных объединениях, чем земельный налог, установленный как процент от рыночной стоимости недвижимого имущества.

Применение данной методики (процент от рыночной стоимости недвижимого имущества) позволяет нормально экономически суще­ствовать только высокодоходным, коммерческим землепроизводители, тогда как предприятия социального и инфраструктурного назна­чения будут «выдавлены» на периферию и не смогут обеспечивать нормальное функционирование территории города и обслуживание жителей.

Порядок расчета налогооблагаемой базы земли

Система определения размера земельного налога основана на опре­делении размера налогооблагаемой базы земли под различными вида­ми городских землепользователей. Размер налогооблагаемой базы может определяться двумя способами (фактически здесь действуют такие же механизмы, что и при определении арендооблагаемой обла­гаемой базы) в зависимости от функционирования рынка земли в го­роде или возможности проведения оценочных мероприятий по опре­делению рыночной стоимости земли.

1 способ. Определение налогооблагаемой базы земли для целей расчета земельного налога при определении рыночной стоимости земли.

Размер налогооблагаемой базы земли для целей расчета земельного налога при определении рыночной стоимости земли рассчитывается по формуле (28):

Н_б = С_рхК_зхК_вхК_п, (28)

где Н_б — налогооблагаемая база земли; С_р — средний показатель ры­ночной стоимости 1 га земли в ценовой зоне; К_з — повышающий коэф­фициент, указывает тип землепользователя, имеет значение от 1 до 2; К_в — повышающий коэффициент, указывающий на социальный статус землепользователя, имеет значение от 0,3 до 1; К_п — коэффициент приведения, К_п = 0,85.

2 способ. Определение налогооблагаемой базы земли для целей расчета земельного налога для социально значимых и инфраструктур­ных объектов города или в отсутствие данных о рыночной стоимости земли.

Размен налогооблагаемой базы земли будет рассчитываться по фор­муле (29):

А_б=С_уз /ПхК_п, (29)

где С_уз— стоимость замещения инженерных улучшений земли, эксп­луатируемых в городе, тыс. руб.; П — площадь города, га; К_п — коэф­фициент приведения, К_п = 0,85.

Исходя из полученных данных о налогооблагаемой базе земли и со­циально-экономической значимости собственника, земельный на­лог будет рассчитываться по следующей формуле (30):

3_н =3_бхКхП_у х П_к х К_н, (30)

где З_н — земельный налог за конкретный земельный участок, тыс. руб.; З_б — базовая ставка земельного налога, тыс. руб./га; П_у — площадь арендуемого земельного участка, га; П_к — повышающий коэффици­ент, зависит от функционального зонирования поселения — насе­ленного пункта; К_н — повышающий (понижающий) коэффициент, значение от 0,2 до 5,5.

Рассмотренная система земельных платежей по­зволяет произвести расчеты ставок земельного налога и арендной пла­ты практически для любых территорий сельских и городских поселе­ний. Кроме того, эта система земельных платежей имеет дифференцирующий характер по видам землепользователей и харак­теру хозяйственного использования земельного участка, как для со­циально значимых, так и для коммерческих землепользователей.