8.7. Оценка земель поселений доходными методами

Доходный метод оценки стоимости земель населенных пунктов (городских и сельских поселений согласно новому земельному ко­дексу РФ, однако в современной научной литературе данные тер­мины приравнены друг к другу) используется даже для оценки тех земельных участков, которые приносят доход, причем не обязатель­но прямой, это может быть и косвенный, выраженный в виде улуч­шения или большой эффективности, а следовательно, и увеличения дохода соседних земельных участков. В основу данного метода от­ражающего общее качество и сумму ожидаемого дохода, который будет приносить данный вид земель населенных пунктов в будущем, положено то, что в упрощенном виде современная стоимость земли, в которую вложен капитал (на создание определенной структуры улуч­шений), складывается из суммы приведенных (капитализированных) поступлений будущих выгод (рентных доходов) к моменту ликвида­ции (износу) произведенных улучшений на земле.

Земли населенных пунктов при применении доходного метода оценки необходимо будет анализировать с позиции долгосрочного инвестирования капитала и получения дохода в течение длительного времени с учетом всех внешних и внутренних экономических и инвес­тиционных факторов, а будущие доходы — рентные платежи (земель­ный налог, арендная плата и т. д.) — будут приводиться к современной стоимости путем капитализации дисконтирования.

Применение доходного метода в России может давать достаточно высокие результаты оценки, что связано со стабильностью некоторых составляющих метода. Однако этот метод затруднительно реализовать с точки зрения прогнозного развития экономики страны.

Исходя из этого, в данном разделе предложены основные прямые процедурные оценки доходными методами земель населенных пунк­тов на современном уровне развития экономики страны.

8.8. Оценка земель сельскохозяйственного назначения

В настоящий момент под экономической оценкой земель сельско­хозяйственного назначения понимается денежное выражение эконо­мического эффекта, приносимого данными землями при их целевом использовании — непосредственно сельскохозяйственном использо­вании, с учетом временного фактора, а в настоящее время еще и отра­жение (проецирование) общей экономической ситуации в стране. Не менее важным является то, что современным законодательством за­прещена продажа таких земель как объекта недвижимости — уникаль­ного пространственно-имущественного базиса.

Все это создает специфику проведения оценки сельскохозяйствен­ных земель и позволяет выстроить следующей алгоритм:

• определение стоимости земель сельскохозяйственного назначе­ния исходя из имущественного характера (как объекта недвижи­мости) (алгоритм № 1);

• определение цены земли сельскохозяйственного назначения как основного средства производства, т. е. оценки земли как произ­водственного земельного капитала (алгоритм №2).

Структура алгоритмов оценки существует уже несколько десятиле­тий, однако этапы и структура содержания различных информацион­ных блоков меняются с развитием экономики страны, это связано в пер­вую очередь со структурой собственности на орудия.

Данное моделирование структуры формирования цены земли ба­зируется на единой классической теории образования цены земли как капитализированной ренты — основной прогноз формирования ста­бильного дохода за определенный временной тренд. Прогноз формиро­вания строится на большом блоке социо-физико-экономической инфор­мации о земле и хозяйственно-экономической деятельности на ней, при этом информацию необходимо верифицировать (проверять) на каждом этапе ее формирования.

Алгоритм № 1: определение стоимости земель сельскохозяйствен­ного назначения как объекта недвижимости.

Этот алгоритм оценки сельскохозяйственных угодий имеет ши­рокую апробацию по применению, что позволяет получить высокие результаты. Применение данного алгоритма позволяет сформули­ровать общие принципы стоимостной оценки сельскохозяйственных угодий:

• получение качественных и достоверных показателей цены сель­скохозяйственных земель на основе долгосрочного прогнозиро­вания основных показателей и исходных данных в сфере сельхозпроизводства и на финансово-экономическом рынке;

• пластичность системы стоимостных показателей, позволяющих провести многовариантность расчетов с разными исходными дан­ными (подразумеваются данные за худшие и лучшие годы наблю­дения);

• решение комплекса проблем управленческого характера в обла­сти государственного регулирования использования земельных ресурсов и взаимодействия либо на всех направлениях, либо в процессе управления (глобального и локального) рациональным использованием сельскохозяйственных землевладений и земле­пользовании;

• создание такого алгоритма оценки земель сельскохозяйственно­го назначения, который не противоречит структуре и принципам оценки недвижимого имущества.

Структура стоимостной оценки земель сельскохозяйственного на­значения (алгоритм № 1) базируется на классической системе оцен­ки и рассчитывается по выведенной автором формуле (6):

Ц_{зс1 =} Р_д х К_{к ,} (6)

где Ц_зс1 — цена земельного участка сельхозназначения, тыс. руб./га; Р_д — дифференциальная рента, тыс. руб./га; К_к — расчетный срок ка­питализации, лет. Расчет дифференциальной ренты в данном случае определяется как разность между ценами реализации производствен­ных сельхозкультур и суммой затрат на их производство. Рассчитыва­ется по выведенной автором формуле (7):

Р_д = Р_цк х Р_цк х ((З_р + М_з +Т_з1 х Е) х Р_и + Т_з2) х У_пр, (7)

где Р_д — дифференцированная рента, тыс. руб./га в год; Рцк — прогноз цены реализации наиболее высокодоходной сельскохозяйственной продукции растениеводства, руб./ц; З_р — усредненный региональ­ный норматив заработной платы, руб./ц; М_з — усредненный нор­матив материальных затрат, руб./ц; Т₃₁ — сумма транспортных за­трат сельскохозяйственного предприятия в процессе производства и хранения сельхозпродукции, руб./ц; Е — коэффициент приведения транспортных затрат общественного производителя к индивидуаль­ному (крестьянские хозяйства, сельхозпроизводители; 0,56 < Е < 1); Р_и — индекс среднего уровня рентабельности сельхозпроизводства; Т₃₂ — сумма транспортных затрат продавца сельскохозяйственной продукции в процессе реализации продукции, руб./ц; У_пр — прогноз урожайности наиболее рентабельной сельскохозяйственной куль­туры, ц/га.

Из приведенных соответствующих формул видно, что данная оцен­ка основана на прогнозе по урожайности, себестоимости продукции и реализации ее на рынке сельскохозяйственной продукции.

Для определения максимальной перспективной урожайности сель­скохозяйственных культур по определенной группе почв в конкрет­ном регионе (с учетом агроклиматических особенностей территории будущего произрастания сельхозкультуры), а также по конкретному рабочему участку необходимо применить методику ФАОН ЮНИДО Всемирного банка, которая позволяет с высокой точностью, ошибки не более ± 3 ± 5 %, рассчитать максимальную перспективную урожай­ность наиболее продуктивной и экономически выгодной культуры на оцениваемом участке земель сельскохозяйственного назначения. Так­же данная методика позволяет провести прогностические расчеты по затратам на ее производство в конкретном сельскохозяйственном предприятии, что в значительной мере упрощает сбор и анализ исход­ных данных для расчета дифференциальной ренты.

В результате применения алгоритма № 1 получаем начальную оце­ночную стоимость земель сельскохозяйственного назначения, на ос­нове оценки земли как простого объекта недвижимого имущества, что позволяет реализовать результаты оценки во многих отраслях эконо­мики страны.

Алгоритм № 2: определение цены земли сельскохозяйственного на­значения как основного средства производства.

Необходимость данного вида стоимостной оценки земель сельско­хозяйственного назначения было предопределено сразу несколькими производственно-экономическими обстоятельствами развития эконо­мических отношений в стране и в сельскохозяйственных предприяти ях в частности. В связи с этим цена земельного участка будет рассчи­тываться по выведенной автором формуле (8):

Цзс₂=Д_д х К_к, (8)

где Ц_зс2 — цена земельного участка, тыс. руб./га; Д_д — измеренный диф­ференциальный доход как сумма всех видов ренты, тыс. руб./га в год; К_к — расчетный срок капитализации, тыс. руб./га в год.

Расчет дифференциального дохода в данном случае будет опирать­ся на существующие запасы и оборот финансово-экономического ка­питала в условиях товарного производства сельскохозяйственной про­дукции. Вследствие этого суммарный дифференциальный доход будет рассчитываться по выведенной автором формуле (9):

Дд=Цр-(Кс+К_пп+Н_пд+Н_п)хУ_пр х И_вн , (9)

где Ц_р — цена реализации сельскохозяйственной продукции в эконо­мически выгодном регионе страны, тыс. руб./ц; К_с — сумма капитало­вложений в производство данного объема сельскохозяйственной про­дукции, тыс. руб./ц; К_пп — сумма капиталовложений в производство и инфраструктуру сельхозпроизводителя, тыс. руб./ц; Н_пл — сред­няя норма дохода сельхозпроизводителя, тыс. руб./ц; Н_п — средняя норма дохода сельхозпроизводителя, предназначенная для покрытия краткосрочного кредита, обеспечивающего производство данной про­дукции, тыс. руб./га; У_пр — прогноз урожайности наиболее рентабель­ной сельскохозяйственной культуры, ц/га; И_вн — расчетный индекс инфляции за год.

Анализируя данные алгоритма № 2 оценки земель сельскохозяйствен­ного назначения, можно сделать вывод о том, что данные стоимостной оценки земель как производственного капитала рыночной экономики применимы для ипотечных операций, определения уставного капитала, определения стоимости права аренды или при совершении сделки по выкупу и приобретению земель другими сельхозпроизводствами.