7.3. Гзк как информационная система управления земельно-имущественным комплексом в крупных поселениях

Государственный кадастр недвижимости (ГКН). Одной из особых категорий имущества является недвижимое имущество. Недвижи­мость — это конгломерат земельных участков и связанных с ними есте­ственных и искусственных объектов, которые могут являться объектом гражданских правоотношений (в рамках действующего законода­тельства) и обладают широким спектром потребительских характери­стик. Отношения в области недвижимости являются производными от земельных и имущественных отношений. А само фактическое опи­сание характеристик объекта недвижимости сложилось в следующие основные группы:

• физические характеристики, определяющие конкретный объект в момент исследования;

• характеристики правового статуса с учетом мониторинга право­вых аспектов и сервитутов на объект недвижимости;

• характеристика экономической ценности объекта в отношении адекватной оценки при взимании налогов, принудительном вы­купе для государственных нужд, купле-продаже и страховой ко­миссии;

• специальные характеристики объекта (для здания — толщина и материал стен, цокольный этаж, для земельного участка — площадь, тип и толщина природного слоя, наличие гидромелиора­тивных сооружений).

Согласно теории управления недвижимостью эффективное государ­ственное регулирование отношений в сфере недвижимости достигается в том случае, если данные характеристики являются фактическими, документально подтвержденными, юридически зафиксированными. В результате чего эти характеристики создают информационную базу на бумажных и электронных носителях.

Наличие данной базы позволяет решить органам власти комплекс задач, направленных на:

• обеспечение законных прав собственников на недвижимость и формирование регионального рынка недвижимости;

• создание налогооблагаемой базы от эксплуатации недвижимости;

• создание механизма контроля за рациональным использованием государственной муниципальной собственности.

Формальная логика построения характеристик объекта недвижи­мости показывает их тесную связь и логическое построение в виде рациональной схемы информационной базы, обеспечивающей регули­рование отношений в сфере недвижимости, которая может быть реа­лизована как государственный кадастр недвижимости (ГКН).

В настоящий момент в научной литературе рассматривается не­сколько вариантов функциональных структур ГКН, однако они все учитывают определенные ведомственные интересы, поэтому рассмот­рим наиболее идеальную структуру ГКН.

Рассмотрим систему действия данной структуры ГКН. В ГКН вно­сятся сведения о следующих объектах:

• территориальное зонирование (зоны разрешенного использова­ния, со своим регламентом использования);

• земельные участки;

• улучшения (здания, сооружения);

• первичные объекты недвижимости;

• части первичных объектов недвижимости (различные помеще­ния или их части — вторичные объекты недвижимости).

Внесение данных сведений производится на основе фискального принципа — государственной регистрации прав и обязанностей соб­ственников и пользователей объектов недвижимости. В результате в ГКН фиксируется ряд процессов:

♦ госучет объектов недвижимости — обеспечивает реестр объектов ГКН и их характеристики;

• госрегистрация прав на недвижимость — обеспечивает обновле­ ние в ГКН реестра прав на недвижимость;

• госрегистрация оценок объектов недвижимости — обеспечивает ГКН экономическими характеристиками;

♦ госучет территориальных зон — обеспечивает ГКН основными ха­рактеристиками по регулированию земельных отношений в зонах разрешенного использования.

Единство структуры и системы ГКН с информацией и объектом осу­ществляется на основе кадастрового номера объекта недвижимости, обес­печивающего информационно-имущественную уникальность объекта.

ГКН кроме учета недвижимости имеет еще и практическую сторо­ну регулирования земельно-имущественных отношений по формиро­ванию процессов государственного управления отношениями в сфере недвижимости:

• формирование, создание, финансирование объектов недвижимо­сти с проведением соответствующих юридических, администра­тивных и хозяйственных (на местности) мероприятий и с после­дующим подтверждением физических, экономических, правовых аспектов за соответствующим объектом и его уникальным када­стровым номером;

• выделение территориальных зон разрешенного использования как основы регулирования управления земельно-имуществен­ным комплексом на основе федерального и регионального зако­нодательства.

Сам процесс формирования является результатом комплекса дей­ствий, которые позволили собрать следующие комплекты правоуста­навливающих документов:

• комплекс подлинных правоустанавливающих документов для регистрации прав на недвижимость;

• кадастровое дело объекта недвижимости для присвоения уни­кального кадастрового номера и госучета;

• блок экономических характеристик для госрегистрации как объек­та налогообложения объекта недвижимости.

В свою очередь, результатом формирования территориальных зон являются несколько документов:

• кадастровое дело зоны с описанием границ;

• свод правил землепользования и застройки поселения с указани­ем правовых регламентов зон разрешенного использования;

• схема прогнозного развития поселения на перспективу.

Согласно принятым нормам и правилам сохранения и использования информация об объектах недвижимости и зонирования поселе­ний представляется на двух базах:

• в текстово-цифровом — семантическом виде, представляет собой информационную базу, в которой содержится полный перечень сведений об объекте недвижимости и характеристик режимов территориальных зон;

• в графическом, в виде дежурных кадастровых карт (планов) земельных участков, оперативных планов поселений с обяза­тельным указанием всех видов зонирования отображенной тер­ритории, а также с нанесением всех улучшений, в том числе зда­ний-сооружений.

Процесс существования ГКН представляет собой постоянный мо­ниторинг обеих баз, текстовой и графической, с обязательным выпол­нением мероприятий по действию ГКН:

• обеспечение условий по содержанию ГКН в рабочем состоянии;

• предоставление информации ГКН заинтересованным организа­циям и лицам;

• анализ тенденций развития регионального рынка недвижимости;

• разработка механизмов по созданию оптимальных моделей управ­ления недвижимостью по заказу государственных, муниципаль­ных, коммерческих структур и физических лиц.

Реализация данной концепции существования ГКН позволит со­здать универсальный банк данных о недвижимости и выполнить не­сколько основных предъявляемых требований к данной базе:

• создание единой базы данных о недвижимости на контролиру­емой территории ГКН и существующих правилах землепользо­вания и застройки в данном регионе;

• описание и достоверность информации в ГКН должна быть обеспе­чена государственными органами и подтверждена документально;

• стандартизация сведений об объекте недвижимости;

• возможность получения и обмена информацией с организаци­ями, формирующими и потребляющими информацию ГКН;

• создание, ведение, совершенствование и автоматизация ведения единой базы данных ГКН на основе единой электронно-инфор­мационной технологии;

• доступность информации и защищенность базы данных от пользо­вателей информации.

Создание ГКН лежит в непосредственной трансформации и даль­нейшем развитии и пополнении ГЗК, что позволит создать единую систему и технологию ведения ГКН в России.