1 Див.: Великий тлумачний словник сучасноїукраїнськоїмови. — с.1295.

ТЕОРЕТИЧНІ ОСНОВИ ЗДІЙСНЕННЯ ПРАВА ВЛАСНОСТІ НА ЗЕМЛЮ... 371

Умови набуття у власність земельних ділянок можна поділити на дві групи: загальні та спеціальні. До загальних умов виникнення права власності на земельні ділянки для всіх суб'єктів належать правомірність набуття такого пра­ва, а також волевиявлення особи чи прийняття органами державної влади і місцевого самоврядування рішення щодо набуття у власність земельних ділянок. Спеціальні умови виникнення суб'єктивного права власності на земельні ділянки можуть бути визначені для всіх елементів земель­них правовідносин, а також щодо способів і порядку набут­тя права власності на землю.

Закріплюючи підстави набуття у власність земельних ділянок, закон має встановлювати вимоги, правила, норми, дозволи стосовно правового становища громадян, юридичних осіб і держави як можливих суб'єктів права власності на землю, правового режиму земельних ділянок, організаційно-правового механізму виникнення права власності на земельні ділянки. Зокрема, громадяни й юридичні особи можуть набувати у власність земельні ділянки за наявності у них загальної цивільної і спеціальної земельної праводієздатності¹, громадянства України², досвіду роботи, ста­тусу підприємця, освіти, реєстрації юридичної особи в Україні тощо. Так, наприклад, у Законі України «Про фермерське господарство» передбачені спеціальні умови набуття у власність земельних ділянок громадянами, які створюють таке господарство: громадянство України; повна

¹ Див.: Екологічне право. Особлива частина: Підручник для студ. юрид. вузів / За ред. В. I. Андрейцева. — С. 225—240; Еко­ логічне право України: Підручник для студ. юрид. вищ. навч. зак ладів / За ред. В. К. Попова, А. П. Гетьмана. — Харків: Право, 2001. — С. 94; Заєць О. I. Правосуб'єктність громадян у процесі приватизації земель: проблеми правового забезпечення // Вісник Київського нац. унту імені Тараса Шевченка. Юридичні науки. — Вип. 54. — 2003. — С. 111—113; Луняченко А. В. Правовий ре­ жим земель сільськогосподарського призначення, які належать громадянам на праві власності: Автореф. дис.... канд. юрид. наук. — Сб.

² Див.: Носік В. В. Право власності на землю в Україні // Пра­ во власності в Україні. — С. 461—466.

24*

372

РОЗДІЛ 3

праводієздатність; проходження професійного відбору. Згідно зі ст. 6 цього Закону, професійний добір громадян, які виявили бажання створити фермерське господарство, здійснює районна (міська) професійна комісія з питань створення фермерських господарств, склад якої формується і затверджується районного (міською) радою. Висновок професійної комісії з питань створення фермерських госпо­дарств про наявність у громадянина достатнього досвіду роботи у сільському господарстві або необхідної сільсько-господарської кваліфікації є умовою для державної реєст-рації фермерського господарства і надання (передачі) громадянину у власність або оренду земельних ділянок для ведення фермерського господарства із земель державної та комунальної власності відповідно до Земельного кодексу України.

Для юридичних осіб законом також можуть встановлюватись особливі умови набуття у власність земельних діля­нок: вимоги щодо статутної праводієздатності, організаційно-правової форми тощо. Спеціальні умови набуття у власність земельних ділянок можуть бути передбачені у законі щодо земель окремих категорій. Так, землі сільсько-господарського призначення можуть перебувати у власності юридичних осіб України, які ведуть товарне сільськогосподарське виробництво. Порядок набуття у власність земель­них ділянок також може мати певні умови, що мають бути виконані відповідними суб'єктами: кількість земельних ділянок, що може мати одна особа у власності; мінімальні та максимальні розміри земельних ділянок; проведення земельних торгів тощо.

Набуття права власності на земельні ділянки громадянами, юридичними особами і державою має здійснюватися способами, визначеними у законі. У чинному земельному законодавстві України не міститься конкретних приписів щодо способів набуття права власності на землю. У ЗКУ та інших нормативно-правових актах для регулювання відно-син у сфері набуття права власності на землю використовуються такі категорії, як передача, придбання, приватиза­ция, а також купівляпродаж та інші цивільно-правові уго­ди. В юридичній літературі ці категорії розглядаються як

ТЕОРЕТИЧНІ ОСНОВИ ЗДІЙСНЕННЯ ПРАВА ВЛАСНОСТІ НА ЗЕМЛЮ... 373

організаційно-правові форми переходу права власності на земельні ділянки, або як підстави чи способи виникнення права власності на землю¹. Пояснюється це тим, що в теорії земельного права питання стосовно способів набуття права власності на землю не були предметом спеціального науко-вого дослідження.

У наукових та інших публікаціях поняття «способи» на­буття права власності на землю ототожнюються з окремими юридичними фактами як підставами набуття права власності на земельні ділянки або з умовами реалізації такого права². У науці цивільного права способи набуття права власності на майно також розглядаються як підстави набуття у власність майна, що поділяються на первісні та похідні³. У цьому зв'язку Н. С. Кузнецова зазначає, що похідними спо­собами набуття права власності визнаються договори купівліпродажу, поставки, дарування, міни, позики, спадкування⁴.

Водночас з наукової точки зору ототожнення підстав і способів набуття права власності на землю не можна вважати обґрунтованим. Адже способи набуття права власності на землю мають іншу юридичну природу і значення, ніж юридичні факти, з якими закон пов'язує виникнення, зміну і припинення права власності на землю.

У філологічному значенні слово «спосіб» — тлумачиться як певна дія, прийом або система прийомів, яка дає змогу зробити, здійснити що-небудь, досягти чогось; те, що слугує знаряддям, засобом і т. ін. в якійнебудь справі, дії⁵. В

¹ Див.: Андрейцев В. I. Правовий режим використання, віднов лення та охорони земель // Екологічне право: Особлива частина. — С. 254—267; Семчик В. I. Право власності на землю // Земельний кодекс України: Наук.-практ. коментар. — С. 244—264.

² Див.: Каракаш И. И. Право собственности и право землеполь­ зовання в Украине: Науч.-практ. пособие. — К.: Истина, 2004. — С. 91—104.

³ Див.: Кузнецова Н. С. Способи набуття і припинення права власності // Цивільне право України: Підручник: У 2 кн. — Кн. 1 / За ред. О. В. Дзери, Н. С. Кузнєцової. — С. 309—312.

⁴ Там само. — С. 311.

⁵ Див.: Великий тлумачний словник сучасної української мови. — С 1179.

374

РОЗДІЛ 3

юридичному значенні способи набуття права власності на землю необхідно розглядати через призму загальнотеоретичних положень щодо способів правового регулювання як складових елементів впорядкованих суспільних відносин: дозволяння, зобов'язування (веління), заборона, які органічно поєднані із суб'єктивними правами та формами їх реалізації (використання, виконання, додержання)¹. При цьо­му способи правового регулювання з більшою ефективністю досягають своєї мети лише у тісному взаємозв'язку один з одним². Зміст кожного із названих загальних способів пра­вового регулювання має свої особливості прояву у конкрет-них правовідносинах (земельних, майнових, фінансових, господарських тощо).

Способи набуття права власності на землю забезпечують динаміку реалізації об'єктивного права в суб'єктивне, а також механізм переходу суб'єктивного права власності на земельні ділянки відповідно до законних підстав виникнен­ня такого права, сприяють задоволенню інтересів громадян, юридичних осіб, держави щодо права власності на землю з допомогою законодавчо закріплених засобів організаційно-правового і процесуального характеру.

Виходячи з цього способи набуття права власності на землю визначаються з урахуванням передбачених у законі підстав виникнення та змісту суб'єктивного права власності на землю. Без таких підстав закріплені у законі засоби, прийоми, дії щодо набуття права власності на землю не породжують юридичних наслідків. При цьому поєднання тих чи інших способів створює відповідний режим правового регулювання земельних відносин, що виникають у зв'язку з набуттям громадянами, юридичними особами і державою права власності на земельні ділянки. Так, наприклад, загальний дозвіл у поєднанні із зобов'язуванням (велінням) створює сприятливе правове середовище для набуття суб'єктами права власності на землю. У рамках такого типу пра­вового регулювання здійснюється роздержавлення і прива

¹ Див.: Скакун О. Ф. Теорія держави і права: Шдручник для вузів. — С. 496—497.

² Там само. — С. 496.

ТЕОРЕТИЧНІ ОСНОВИ ЗДІЙСНЕННЯ ПРАВА ВЛАСНОСТІ НА ЗЕМЛЮ... 375

тизація земель, придбання земельних ділянок несільсько-господарського призначення, оформлення і переоформлення права користування землею на право власності на земельні ділянки. Поєднання загальної заборони з конкрет-ними дозволами встановлює режим правового регулювання, в рамках якого закон визначає конкретні дозволи щодо набуття права власності на землю. Зокрема, в ЗКУ передбачається загальна заборона на приватизацію земель водно­го, лісового фонду, інших категорій земель з одночасним визначенням випадків, коли такі землі можуть бути передані у приватну власність. Законом може бути передбачена постійна заборона на передачу у приватну власність земель­них ділянок чи тимчасова у вигляді мораторію на привати­зацію окремих категорій земель, як наприклад сільсько-господарського призначення.

Способи набуття права власності на землю не можуть бути раз і назавжди встановлені у законі, оскільки їх визначення в законодавстві і застосування на практиці залежать від багатьох історичних, соціальних, економічних та інших об'єктивних обставин. Еволюцію законодавчого визначення способів здійснення права власності на землю в Україні можна характеризувати як поступовий перехід від повної заборони до встановлення окремих дозволів з наступним запровадженням зобов'язань щодо набуття громадянами й юридичними особами права власності на землю.

Так, на перших етапах здійснення земельної реформи у земельному законодавстві України основними способами набуття права власності на землю визнавалися заборони й дозволи подібно до надання земельних ділянок у постійне чи тимчасове користування в умовах адміністративного управління земельним фондом у системі радянського земельного права. Використовуючи передбачені у законі способи, громадяни й юридичні особи могли набувати у власність земельні ділянки за рішеннями органів місцевого самоврядування та державної влади. У разі подання заяви чи клопотання щодо приватизації чи придбання земельних ділянок у власність кількома особами органи державної влади та місце­вого самоврядування самостійно приймали рішення, кому з цих осіб надавати переваги у придбаванні чи приватизації

376

РОЗДІЛ 3

земельної" ділянки. При цьому названі органи не зобов'язані були звітувати перед інпійми громадянами чи юридичними особами щодо передачі у приватну власність чи відчуження у власність земельних ділянок тим чи ініпим фізичним або юридичним особам.

Застосування дозволів як способу передачі землі у при­ватну власність в адміністративному порядку на основі ршіень органів місцевого самоврядування та державної влади було й залишається ефективним засобом приватизації земельних ділянок, що перебували в постійному користуванні, придбання земельних ділянок під об'єктами нерухомості, в інших випадках, передбачених законом. Такий спосіб набуття права власності на землю сприяє громадянам України безперешкодно одержати у власність земельну ділянку на підставі приватизації; гарантує громадянам України, а також юридичним особам, які мають у користуванні земельні ділянки або розташовані на останніх об'єкти нерухомості, право на одержання земельної ділянки у власність; дозволяє залучати до місцевих бюджетів кошти від продажу земельних ділянок несільськогосподарського призначення для конкретних програм соціально-економічного розвитку території.

Водночас в умовах переходу до ринкових земельних відносин застосування лише дозволів з переважаючою забороною щодо набуття громадянами і юридичними особа­ми у власність земельних ділянок в адміністративному по­рядку є недостатнім для забезпечення реалізації конституційних прав громадян та інших суб'єктів на землю. В умовах адміністративного вирішення питань набуття пра­ва власності на землю немає прозорості у відчуженні земель­них ділянок; не забезпечується рівність усіх суб'єктів у праві вільного доступу до землі; особа не може оскаржити дії органів державної влади чи місцевого самоврядування щодо відмови у придбанні земельної ділянки і захистити свої права; не передбачається відповідальність органів дер­жавної влади чи місцевого самоврядування за безпідставну відмову у відчуженні земельної ділянки тощо. Крім того, адміністративно-правові методи передачі чи відчуження земельних ділянок у приватну власність не дозволяють

ТЕОРЕТИЧНІ ОСНОВИ ЗДІЙСНЕННЯ ПРАВА ВЛАСНОСТІ НА ЗЕМЛЮ... 377

іншим особам одержати об'єктивну інформацію щодо зе­мельных ділянок, які можуть бути приватизовані чи придбані у власність для тих чи інших потреб, не створюють кон­курентного середовища серед усіх зацікавлених осіб у набутті права власності на землю; породжують інші негативні явища у формуванні ринкових земельних відносин в Україні¹.

Реформування земельних відносин на ринкових засадах зумовлюють до необхідності законодавчого закріплення інших способів набуття права власності на землю, які спрямовані на забезпечення законних прав та інтересів громадян і юридичних осіб у разі придбання у власність земель­них ділянок на підставі цивільно-правових угод. Починаючи з 1993 р. в законодавстві і у практиці приватизації земель поступово запроваджується зобов'язання як спосіб забезпе­чення переходу права державної власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення у приват -ну власність суб'єктів підприємницької діяльності, який у літературі умовно назвали «договірний продаж». Зміст цього способу відчуження земельних ділянок, що перебувають у віданні органів місцевого самоврядування та державної влади полягає в тому, що юридичні й фізичні особи можуть набувати у власність земельні ділянки для здійснення підприємницької діяльності шляхом укладення договору купівліпродажу земельної ділянки. У чинному ЗКУ спосіб договірного продажу земельних ділянок передбачений і для земель сільськогосподарського призначення.

Застосування такого способу набуття права власності на земельні ділянки громадянами і юридичними особами створює юридичні гарантії захисту прав та інтересів громадян та юридичних осіб у здійсненні права власності на землю.

¹ Див.: Скорик М. «Базар» про землю // Україна молода. — 2004. — 1 квітня; Федченко О. Катерина Ващук побоюється «ко-лективізації навпаки» // Новий кур'єр. — 2004. — Березень. — С. 4—5; Грузін В. Хтоі як дурить селян //Сільські вісті. — 2004. — 25 березня; Романів Є. Хто обдурив селян? // Експрес. — 2004. — 11 — 18 березня; ЧопенкоВ. «Продажна» земля //Дзеркало тижня. — 2004. — № 11. — 20—26 березня; Іщенко Г. Земля поза за­коном // Урядовий кур'єр. — 2004. — 19 лютого.

378

РОЗДІЛ 3

Зокрема, договірний продаж земельних ділянок передбачає використання закріплених у законі особливих засобів, прийомів до вирішення питання про набуття у власність зе­мельних ділянок: формування, затвердження і оприлюднення органами державної влади та місцевого самоврядування переліку призначених для продажу земельних ділянок; про­ведення грошової оцінки таких ділянок; визначення і за­твердження умов відчуження земельних ділянок тощо.

Специфичною ознакою договірного продажу земельних ділянок є те, що застосування такого способу передбачає виникнення на підставі укладеного договору купівліпродажу зобов'язальних відносин між органами державної вла­ди, місцевого самоврядування і громадянами та юридичними особами при первинному набутті права власності, а також між власниками земельних ділянок і покупцями таких ділянок на вторинному ринку землі. Запровадження тако­го способу набуття права власності на землю передбачає також встановлення юридичної відповідальності за невико-нання продавцем чи покупцем взятих на себе зобов'язань, чого немає, наприклад, при набутті права власності на зем­лю на підставі приватизації землі чи безоплатної передачі земельних ділянок у приватну власність.

Договірний продаж земельних ділянок використовується між продавцем і конкретною особою, яка виявила бажання придбати у власність земельну ділянку. Аналіз застосування в Україні в період з 1997 до початку 2002 pp. договірного про­дажу земельних ділянок показує, що через недосконалість організаційно-правових механізмів відчуження земельних ділянок несільськогосподарського призначення у приватну власність цей спосіб набуття права власності може мати такі ж негативні прояви у здійсненні права власності на землю, як і при адміністративному порядку приватизації землі у тих випадках, коли земельні ділянки відчужувались у власність конкретним юридичним чи фізичним особам без конкуренції, без гласності і прозорості розгляду заяв і клопотань щодо придбання земельних ділянок¹.