63. Эмфитевзис и суперфиций

Близки к сервитутам вещные, отчуждаемые, передаваемые по наследству права долгосрочного пользования чужой землей: эмфитевзис (emphyteusis) – сельскохозяйственные земли для обработки и суперфиций (superficies) – городские земли для застройки. Эти права отличались от сервитутов широтой содержания и долгосрочностью действия: если устанавливался эмфитевзис или суперфиций, владелец не мог распоряжаться своим участком. Его право возвращалось только после прекращения действия эмфитевзиса или суперфиция.

Эмфитевзис являлся вещным правом на отчуждаемую собственность, которое переходило по наследству и понималось как долгосрочная наследуемая сдача земель в аренду; во времена Юстиниана право охватывало также аренду государственных земель и земель корпораций. Арендатор имел право пользоваться землей и (в отличие от узуфрукта) изменять характер участка (без ухудшения качеств), собирать урожай, закладывать, отчуждать и передавать по наследству. Но право отчуждения было ограничено: арендатор обязывался предупреждать собственника земли о предполагаемом отчуждении эмфитевзиса.

У собственника было исключительное право преимущественной покупки эмфитевзиса в течение двух месяцев. По закону собственник имел право при отчуждении эмфитевзиса на получение двух процентов от покупной цены. Отношения между собственником и арендатором предполагали своевременную выплату арендной платы и внесение государственного земельного налога. Если арендная плата не вносилась в течение трех лет согласно закону эмфитевзис досрочно прекращался.

Суперфиций являлся вещным правом на отчуждаемую собственность в городах, но, в отличие от эмфитевзиса, суперфиций давал право возведения строения на чужом городском участке и право пользования этим строением. Суперфиций основывался на принципе римского права, гласившем, что «строение следует за землей», то есть если земля принадлежит собственнику, то и право собственности на строение принадлежит собственнику земельного участка.

Собственник суперфиция имел те же права, что и собственник эмфитевзиса. Иски для защиты эмфитевзиса и суперфиция были аналогичны прочим искам для защиты прав собственности.

64. Залог

Одной из разновидностей прав на чужие вещи являлось залоговое право, цель которого состояла в обеспечении исполнения обязательств. Залоговым правом называлось право преимущественного обращения взыскания на заложенную вещь при неисполнении договорных обязательств, вне зависимости от того, продолжает ли она принадлежать должнику на момент иска. Это условие создавало «абсолютную» защиту залогового права, позволяя взыскивать с любого человека, у которого на момент предъявления иска оказался в собственности предмет залога. Истребованию залога отдавалось предпочтение перед всеми другими требованиями. Вещь, заложенная собственником, продолжала считаться предметом залога.

Залоговое право предназначалось для обеспечения выполнения обязательств, гарантируя на случай неисполнения какого‑то обязательства имущественный взнос, достаточный для возмещения ущерба, назависимо от прочих исков третьих лиц к нарушившей стороне. По сути, залоговое право было дополнительным (акцессорным) по отношению к основному праву, обеспеченному залогом, и существовало лишь по той причине, что имелось обязательство, которое обеспечивал залог.

Появилось залоговое право еще в архаичном праве как сделка fiducia cum creditore, суть которой заключалась в передаче объекта залога на праве собственности с помощью манципации для обеспечения долга с условием, что после возвращения долга или исполнения иных обязательств заложенная вещь будет возвращена владельцу. При возвращении долга должнику давали иск к кредитору на возврат залога. Право защищало не залогодателя, а залогодержателя, который мог продать вещь, но обязывался только выплатить возмещение ущерба, а не вернуть саму вещь, стоимость которой нередко во много раз превышала одолженную у кредитора сумму.

Другой формой залога был ручной заклад (pignus), в этом случае вещь передавалась не в собственность, а в держание, охраняемое владельческой защитой. Условием передачи было обязательство вернуть вещь после исполнения обязательства. Если залогодержатель каким‑то образом лишался вещи, у него были проблемы с ее возвратом, а залогодатель, конечно, тоже терял свою собственность.