13. Оценка эффективности и риска инвестицион­ных проектов.

Современный рынок недвижимости Московского и других регионов России неразрывно связан с инвестиционной деятельностью, интерес к которой постоянно растет. Приступая к реализации инвестиционного проекта, инвестор стремится оценить его эффективность, основным критерием которой является рентабельность.

Проект считается выгодным, если его реализация покрывает все затраты (инвестиционные и эксплуатационные), а также обеспечивает необходимую норму прибыли для ее участников. Согласно существующим стандартам девелоперский проект эффективен, если его рентабельность не ниже 30 %.

При оценке проекта к расходам относят капитальные и текущие затраты на строительство, а к доходам — выручку от реализации возведенной недвижимости.

Расчет коммерческой эффективности проекта основывается, как правило, на движении денежных потоков, то есть всех доходов и расходов.

Что касается рисков инвестиционного проекта, то любое подобное начинание является рискованным, так как действует во внешней среде, которая меняется, внося значительную степень неопределенности в ситуацию.

Риски инвестиционного проекта — это возможность отклонения от намеченных целей, и оценить их — значит выявить все причины возникновения, вероятность наступления и последствия (величину) потенциальных потерь.

Существуют качественная и количественная оценки рисков.

Качественный анализ означает выявление всех возможных рисков в соответствии с существующей классификацией:

макроэкономические риски (общеэкономическая ситуация в стране);

социально-политические риски (изменение политической ситуации, законодательства);

финансовые риски (движение финансовых потоков);

маркетинговые риски (общая ситуация на рынке и позиционирование);

производственные риски (строительно-монтажные работы);

деловые риски (взаимоотношения с партнерами);

операционные риски (ошибки в управлении и контроле);

риски события (форсмажор).

В процессе анализа необходимо руководствоваться тремя основными правилами: выделять простые риски, учитывать зависимые и независимые риски, понимать, какие риски являются устранимыми, а какие — неустранимыми.

Для анализа причины возможных рисков необходимо собрать большую информацию из разных источников: финансовой отчетности, маркетинговых исследований, схем организационно-управленческой структуры и др. Затем нужно разработать систему мер по нейтрализации и минимизации рисков — таких, как:

создание резервов на непредвиденные расходы;

проведение маркетинговых исследований, которые позволяют приблизить прогноз объемов и цен продаж к реальности;

страхование;

включение в договоры с контрагентами дополнительных условий, которые позволяют переложить риск на других лиц или распределить его.

При проведении качественного анализа лучшим считают метод экспертных оценок, используемый группой экспертов. Они изучают всю доступную информацию о проекте, внешней среде, а затем составляют перечень рисков и осуществляют их ранжирование по вероятности проявления и величине возможного ущерба.

Количественный анализ рисков выражается в формализации результатов качественного анализа и определении степени общего риска девелоперского проекта.

На практике чаще всего используют два метода: анализ чувствительности и анализ сценариев.

Анализ чувствительности заключается в поочередном изменении значений определенных проектных переменных и проверки их влияния на результаты проекта (например, изменение площади объекта, стоимости строительства, цены продаж, появление дополнительных обременений и т. д.).

В итоге выявляют наиболее важные факторы риска проекта. Частный случай анализа чувствительности — анализ безубыточности, который показывает взаимосвязь объема строительства, себестоимости и прибыли. Смысл его состоит в том, чтобы определить объем реализации, при котором инвестор уже не несет убытки, но еще не имеет прибыли.

В случае сценарного подхода значения нескольких проектных переменных варьируются, в результате чего удается создать альтернативный вариант проекта.

Как правило, разрабатывают три сценария проекта: оптимистический, пессимистический, наиболее вероятный.

Проект принимают, если результаты всех трех сценариев положительны, и отвергают, если они отрицательны. В других случаях необходимо провести доработку проекта.

Оценивать риски необходимо постоянно — как на этапе разработки, так и в процессе реализации, отслеживая возникновение новых и отсеивая те, которые уже не угрожают проекту.

14. Формирование бюджета капиталовложений.

Бюджет капиталовложений – это форма образования и расходования фонда денежных средств хозяйствующего предприятия, предназначенных для финансового обеспечения затрат на строительство, приобретение и восстановление основных средств.

В данный бюджет организация включает проекты, финансирование которых связанно с инвестиционной политикой проводимой ею.

При формировании бюджета капиталовложений принято использовать 2-а подхода:

1) Формирование на основе применения критерия «Внутренняя норма доходности». Данный подход предполагает упорядочение всех допустимых проектов по убыванию внутренней нормы доходности инвестиций (IRR) и при этом отбираются для реализации только те проекты в которых внутренняя норма доходности больше стоимости капитала. Однако при чрезмерном наращивании портфеля инвестиционных проектов, компания будет вынуждена привлекать внешние источники финансирования, а это со своей стороны приводит к увеличению стоимости капитала, а также и к возрастанию финансового риска.

2) Формирование на основе применения критерия «Чистый приведенный доход». Данный подход предполагает прогнозную оценку изменения экономического потенциала компании, в рамках конкретного проекта, основанного на определении чистого приведенного дохода (NPV). В данном подходе ограничения, отмеченные в первом подходе, не накладываются. Данный подход строиться на следующих этапах:

- устанавливается значение ставки дисконтирования в зависимости от источника финансирования;

- в портфель включаются только те проекты, у которых значение NPV > 0;

- при выборе из альтернативных проектов приоритетом служит максимальное значение NPV.

Однако, составление бюджета капиталовложений нередко связано с необходимостью учета ряда ограничения. Например, выбранный проект должен в конечной степени приносить максимальную выгоду. Основным риском при формировании бюджета капиталовложения является риск, связанный с не поступлением денежных средств в доходную часть бюджета, вызванный временной задержкой или с недостаточностью запланированных финансовых ресурсов. Если такая ситуация происходит, то тогда компания вынуждена оперативно пересматривать бюджет, для того чтобы исключить вожможность возникшего дефицита. Для этого для сохранения плановых расходов бюджета капиталовложений компания может прибегнуть к отказу от финансирования малозначимых проектов или внести существенные оперативные коррективы во всю свою хозяйственную деятельность.

Грамотно сформированный бюджет капиталовложений и оптимизация бюджетирования инвестиционного капитала, позволяет компании осуществлять учет, анализ, планирование, прогнозирование и контроль финансовых результатов в целях формирования финансовых ресурсов необходимых для финансирования инвестиционных проектов.

В процессе составления бюджета (плана) компания может использовать две альтернативных схемы организации работ по его составлению:

- по методу break-down (сверху-вниз);

- по методу build-uр (снизу-вверх).

По методу break-down работа по составлению бюджета начинается "сверху", т.е. руководство компании определяет цели и задачи, например плановые показатели по прибыли. Затем эти показатели, по мере продвижения на более низкие уровни структуры компании, становятся в более детализированной форме, также туда включаются отдельные планы подразделений.

По методу build-up работа по составлению бюджета начинается "снизу". Например, расчет показателей реализации начинают отдельные сбытовые подразделения, и затем уже руководитель отдела реализации компании сводит эти показатели в единый бюджет (план), который впоследствии может войти составной частью в общий бюджет (план) кампании.

Методы break-down и build-up представляют две противоположные организационные схемы. На практике, в целях эффективности и оптимизации не рекомендуется использовать только один из этих методов. Планирование и составление бюджетов представляют собой текущий процесс, в котором необходимо постоянно осуществлять координацию бюджетов различных подразделений.

15. Инвестиционная политика.

Инвестиционная политика - система мер, направленных на установление структуры и масштабов инвестиций, направлений их использования и источников получения в сферах и отраслях экономики.

При формировании инвестиционной политики компания основывается на целях общей финансовой стратегии.

Этапы формирования инвестиционной политики.

1. Определение периода формирования инвестиционной политики;

2. Формирование стратегических целей инвестиционной политики;

3. Разработка наиболее эффективных путей реализации стратегических целей инвестиционной деятельности;

4. Конкретизация инвестиционной политики по периодам её реализации;

5. Оценка разработанной инвестиционной политики.

При разработке инвестиционной политики компании имеет большое значение правовая среда и экономическое положение в стране.

Важность правильной инвестиционной политики на предприятиях определяется рядом фак­торов. Прежде всего, поскольку эффект принятия инвестиционных решений может сказываться в течение нескольких лет, это приводит к определенным ограничениям. С одной стороны, предприятие обладает ограниченными инвестиционными ресурсами. Это толкает предприятие на инвестиции в недорогие малопроизводительные технологии. Другой аспект инвестирования — это своевременность, т. е. основные сред­ства должны быть в полной готовности именно тогда, когда они нужны.

Под понятием эффективные инвестиции подразумевают как своевремен­ность, так и качество вводимого оборудования (технологии). Фирма, которая прогнозирует свои нужды в основных средствах заранее, может приобретать и устанавливать оборудование раньше, чем производство достигнет предельной мощности.

Ошибочный прогноз в отношении необходимого и достаточного объема инвестиций может привести к трем проблемам.

Первая — инвестиции предприятия могут быть недостаточно современными, что не обеспечит ей производство в усло­виях конкуренции.

Вторая — если они недостаточны, фирма может потерять часть своего рынка, уступив его конкурентам.

Третья - инвестиции избыточны, что приведет к необоснованному росту затрат, цен, снижение объемов производства и др.

В своей инвестиционной политике компания может выбирать различные ее виды:

• Консервативная инвестиционная политика.

• Компромиссная (умеренная) инвестиционная политика.

• Агрессивная инвестиционная политика.

Консервативная инвестиционная политика - вариант политики инвестиционной деятельности компании, приори­тетной целью которой является минимизация уровня инвестиционного риска. При осуществлении такой политики инвестор не стремится ни к максимизации уровня текущей прибыльности инвестиций, ни к мак­симизации темпов роста капитала.

Компромиссная (умеренная) инвестиционная политика - вариант политики осуществления инвестиционной деятельно­сти компании, направленной на выбор таких объек­тов инвестирования, по которым уровни прибыльности и риска в наибольшей степени приближены к сред­нерыночным.

Агрессивная инвестиционная политика - вариант политики осуществления инвестиционной деятельно­сти предприятия, направленной на выбор таких объек­тов инвестирования, по которым уровни прибыльности и риска значительно выше сред­нерыночных.

Для реализации инвестиционной политики предприятиями разрабатывается инвестиционная программа, которая представляет собой совокупность реальных инвестиционных проек­тов, сгруппированных по отраслевым, региональным и привлекательным для инвестиций (инвестиционная привлекательность) признакам. Программа представляет собой единый объект управления.

Инвестиционная привлекательность - обобщающая характеристика преимуществ и недостатков отдельных объектов инвестирования с позиций конкретного инвестора по формируемым им критериям.

Сформировав инвестиционную программу и определившись с объектами инвестирования предприятие, может приступить к формированию инвестиционных проектов.

Инвестиционный проект это объект реального инвестирования, намечаемый к реа­лизации в форме приобретения целостного имуще­ственного комплекса, реконструкции, модернизации, капитального ремонта и т.п. Подготовка инвестици­онного проекта к реализации требует обычно разра­ботки бизнес-плана.

Финансирование инвестиционных проектов может осуществляться следующими методами:

1. полное самофинансирование;

2. акционирование;

3. кредит­ное финансирование;

4. финансовый лизинг;

5. сме­шанное финансирование.

К источникам финансирования инвестиций относятся:

• государственные, образуемые из средств государственного бюджета, из государственных финансовых источников;

• иностранные - вкладываемые иностранными инвесторами, др. государствами, иностранными банками, компаниями, предпринимателями;

• частные, образуемые из средств частных, корпоративных предприятий и организаций, граждан, включая как собственные, так и привлеченные средства.