Вихідні дані по категоріях земель міста Сколе

Категорія земель	Площа, га
1. Площа міської території у встановлених межах	437,4292
2. Площа, що враховувалась при визначенні базової вартості, в т.ч.	216,5040
2.1. Забудовані землі без земель залізниці	159,4410
2.2. Землі сільськогосподарського призначення, в т.ч для будівництва та обслуговування житлових будинків,господарських будівель і споруд та під господарськими будівлями і дворами забезпеченими інженерними мережами	57,0630
3. Території, що не включені для визначення базової вартості, в т.ч.	220,9252
3.1. Землі залізниці в межах відведення	16,6840
3.2. Землі сільськогосподарського використання, крім наданих для особистого підсобного господарства, будівництва та обслуговування житлових будинків і господарських будівель, забезпечених інженерними мережами	68,9513
3.3. Водойми	10,0000
3.4. Ліси	15,0000
3.5. Відкриті землі	110,2899

У розрахунку на 1 кв.м витрати на освоєння та облаштування території міста Сколе складають:

В = 76607,2225 тис.грн/ 216,504 га = 35,38 грн/м² (3.1)

Згідно табл. 1.4. додатку 1 «Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів», коефіцієнт Км1, який враховує статус курорту згідно постанови КМ України від 28.12.96 р. №1576, становить для міста Сколе 2,3.

Таким чином, середня (базова) вартість одного квадратного метра земель міста Сколе дорівнюватиме:

35,38 грн/кв.м х 0,06

Цнм = ------------------------------- х 2,3 = 162,75 грн/кв.м

0,03 (3.2)

Після чого проводимо розрахунок коефіцієнта місцерозташування окремої земельної ділянки Км відображає її відносну цінність (вартість) в межах території міста та є добутком трьох коефіцієнтів Км1, Км2, Км3, які характеризують залежність рентного доходу від регіональних, зональних та локальних особливостей розташування земельної ділянки відповідно за розташуванням:

• населеного пункту в системі розселення України;

• економіко-планувальної зони на території міста;

• локальними факторами місцезнаходження конкретної земельної ділянки.

Коефіцієнт регіональних особливостей Км1 враховується при визначенні базової ціни населеного пункту.

Процес рентоутворення в межах населеного пункту відбувається, як правило, на достатньо обширній та внутрішньо неоднорідній території, яка характеризується складним поєднанням природних і антропогенних ландшафтів, різницею в функціонально-планувальних якостях території, різним рівнем прибутковості від використання земель, що призводить до неоднорідності прояву рентоутворюючих факторів. Це обумовлює необхідність її земельнооціночної структуризації – економіко-планувального зонування території міста.

Економіко-планувальна зона – частина території населеного пункту, що має однорідні споживчі якості, переважно однотипний характер функціонального використання та обмежується чіткими планувальними межами, до яких відносяться магістральні вулиці, залізниці, водні рубежі тощо.

Для економіко-планувального зонування спочатку виділяються земельнооціночні одиниці (оціночні райони) – територіально виражені та функціонально визначені утворення, в межах і на множині яких здійснюється оцінка споживчих властивостей земель міста.

Оціночні райони виділяються у встановлених межах міста. Крупність одного оціночного району (ОР) визначається територіальним поширенням (неперервністю) домінуючого типу функціонального використання земель.

Оціночні райони розділяються магістралями загальноміського та районного рівня, межею смуги відводу залізниці, природними рубежами (ріки, струмки, канали, рівчаки тощо), в окремих випадках – межами ділянок виробничих підприємств.

Всього на території міста виділено 20 оціночних районів, опис яких наведено в таблиці 3.2 та відображено в додатку Г (Схема оціночних районів).

Середня площа одного оціночного району в межах міста складає 21,04 га, максимальна – 52,99 га (район № 18), мінімальна – 6,90 га (район № 15). Площа районів збільшується від центру міста до його околиць, що відповідає тенденції зміни містобудівної якості та вартості земельних ділянок на території міста. Це дозволяє детальніше оцінювати землі міста з більшою споживчою якістю. Чим детальніша земельнооціночна структуризація території, тим вищий ступінь достовірності кінцевого результату.

Таблиця 3.3

Земельно-оціночна структуризація території міста Сколе

Оціночні райони	Зовнішні межі району	Площа району, га
	Межа міста, р. Опір	32,95
	Межа міста, р. Опір	42,51
	Межа міста, р. Опір, межа відводу Львівської залізниці	10,36
	Межа міста, р. Опір, межа відводу Львівської залізниці	40,41
	Межа міста, межа відводу Львівської залізниці	31,35
	Межа відводу Львівської залізниці, р. Опір, вул. Охрімовича, вул. В.Стуса	17,42
	Межа міста, р. Опір	51,91
	Межа відводу Львівської залізниці, вул. Б.Хмельницького, вул. Охрімовича	15,79
	Вул. Охрімовича, вул. Б.Хмельницького, вул. В.Стуса, вул. Івана Франка	9,02
	Вул. В.Стуса, вул. Івана Франка, вул.Симоненка, вул. Гайдамацька	8,77
	Межа відводу Львівської залізниці, вул.Сербіна, вул. Б.Хмельницького, вул.Волошина, вул.Шкільна	9,47

Продовження таблиці 3.3

	Вул. Б.Хмельницького, вул. Симоненка, вул. М.Вовчка, вул. В.Івасюка, вул. Гірка, вул. Котляревського, вул. Шашкевича, вул. Шкільна	17,75
	Вул. Гайдамацька, вул. Симоненка, вул. Марка Вовчка, вул. В.Івасюка, вул. Гірка, вул. П.Калнишевського	8,02
	Вул. Гайдамацька, вул. П.Калнишевського, вул. Гірка, р. Опір	6,92
	Вул. Гірка, вул. Котляревського, вул. Стрийська, р. Опір	6,90
	Межа відводу Львівської залізниці, вул. Сербіна, вул. Волошина, вул. Шашкевича, вул. Котляревського, вул. Стрийська, вул. Черемшини	17,26
	Територія відводу в/ч, р. Опір	14,20
	Межа міста, межа відводу Львівської залізниці	52,99
	Межа відводу Львівської залізниці, вул. Черемшини, межа відводу бувшої в/ч, р. Опір	14,34
	Р. Опір, межа міста, міст через р. Опір	12,42

Розрахунок зонального коефіцієнту Км2 та методи оцінки окремих факторів, що впливають на його величину, базуються на методах кваліметрії (науки, предметом якої є оцінка якості). Для кожного фактору або групи факторів розраховується відповідний індекс впливу на цінність території міста.

При розрахунках індексів виконуються такі умови:

1) значення індексів розраховується від середнього значення відповідних факторів для оціночних районів;

2) зважування окремих факторів та їх груп базується на методах багатомірної статистики або експертних оцінок вагових коефіцієнтів для кожного фактора в групі та кожної групи в комплексній оцінці;

3) екстремальні значення коефіцієнту Км2 повинні вкладатися в діапазон значень таблиці 1.6 «Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів» (для міста Сколе діапазон Км2 = 0,75 – 1,5).

В еталоні рекомендовані такі методи визначення зонального коефіцієнту:

1. Розрахунок індексів здійснюється через оцінку функціональних характеристик окремих факторів (відстань та час, концентрація окремих видів забруднення, можливість підключення до головних споруд інженерних мереж тощо). Зважування індексів проводиться на основі експертної оцінки або соціологічного опитування громадян населеного пункту.

2. Розрахунок індексів здійснюється через перетворення їх відносних характеристик у вартісні (втома від пересування, екологічні та соціальні збитки тощо). Зважування індексів проводиться на основі експертної оцінки.

3. Розрахунок індексів та їх зважування здійснюється через експертну оцінку кожного зонального фактору. Кількість експертів має бути не менше п’яти чоловік.

При виконанні нормативної грошової оцінки міста Сколе враховувалися такі чотири групи факторів, які найбільше впливають на зональну диференціацію цінності міських земель:

1. доступність до центру міста, місць концентрації трудової діяльності, центрів громадського обслуговування та масового відпочинку (транспортно-функціональна зручність території);

2. екологічна якість (стан довкілля) території;

3. рівень інженерно-інфраструктурного забезпечення;

4. соціально-містобудівна привабливість середовища.

Враховуючи порівняно невелику площу та компактність забудови міста Сколе, визначення містобудівної якості його оціночних районів проводилось через експертну оцінку кожного зонального фактору із зазначених чотирьох груп. При цьому вплив відповідного фактору в групі та групи в комплексній оцінці району визначався через систему вагових коефіцієнтів. Застосовувалась система вагових коефіцієнтів, які визначались експертним шляхом з урахуванням значимості певного фактору в групі факторів для переважного функціонального використання (призначення) земель оціночного району. Аналогічний зміст мають вагові коефіцієнти для індексу групи факторів при визначенні комплексного індексу оціночного району. Для території міста Сколе були виділені три основні види функціонального використання земель, а саме: під житлову забудову, під виробництво та рекреаційні. Для кожного виду функціонального використання земель були визначені вагові коефіцієнти кожного фактору та кожної групи факторів.

Кожний із факторів оцінювався за десятибальною шкалою, яка розбивалась на п’ять оціночних інтервалів за такими характеристиками ситуаційного розміщення оціночних районів: дуже сприятливе (8-10 балів); сприятливе (6-7 балів); задовільне (4-5 балів); не сприятливе (2-3 бали); вкрай незадовільне (1 бал).

Розрахунки проводились з використанням програмного комплексу "ТЕРЕН", який розроблений в ДНДІАСБ для економічної та нормативної грошової оцінки земель населених пунктів та підтримує перераховані методики визначення індексів якості міської території.

Цінність території будь-якого оціночного району визначається, перш за все, зручністю його розміщення по відношенню до інших ділянок міста. Певна абстрактність поняття зручності в даному випадку конкретизується функціональним «наповненням» районів міста. Головними міськими функціями, як відомо, є: житлова, культурно-побутова, рекреаційна та функція забезпечення населення місцями прикладання праці. Саме розташування району відносно об’єктів, що забезпечують ці функції, і визначає рівень зручності його розміщення в місті. Цей рівень обумовлюється двома факторами: з одного боку він залежить від витрат часу на пересування людей із одного району до об’єктів, розташованих на території інших районів, а з другого боку – визначається наявністю цих об’єктів у самому районі.

Транспортно-функціональна зручність (ТФЗ) території міста Сколе була оцінена експертним методом. Рівень ТФЗ визначався на основі бальної оцінки та відповідної системи вагових коефіцієнтів для наступних факторів цієї групи: доступність до центру міста; доступність до місць прикладання праці; доступність до місць проживання; доступність до місць відпочинку; доступність до місць побутового обслуговування; доступність до об’єктів зовнішнього транспорту; доступність до зупинок громадського транспорту.

Агрегована середня бальна оцінка рівня ТФЗ i-го району визначається за формулою :

N k=7

Σ Σ W_k^f B_kj

j=1 k=1

Q_i^f = -------------------------,

N (3.3)

де Q_i^f – агрегована середня оцінка рівня ТФЗ i-го району, який характеризується переважаючим f- тим видом функціонального використанням території;

• k – номер фактору оцінки доступності (k = 1—7);

• j – номер експерта;

• W_k^f – ваговий коефіцієнт k-го фактору доступності для оціночних районів з переважаючим f-тим видом функціонального використання території;

• B_kj – бальна оцінка k-го фактору j-м експертом;

• N – кількість експертів.

Індекси рівня ТФЗ районів міста (S_i) визначаються за формулою:

Q_i

S_i = --------- ,

Q_сер. (3.4)

де S_i – індекс транспортно-функціональної зручності i-го району; Q_i – агрегована бальна оцінка рівня зручності розміщення i-го району; Q_сер – середньозважена по площі районів агрегована бальна оцінка рівня ТФЗ по місту.

Результати розрахунків представлені в таблиці 3.4 та наведені в додатку Д (Схема розподілу оціночних районів за індексом транспортно-функціональної зручності).

Таблиця 3.4