2.3. Аналіз продажу земельних ділянок у Сколівському районі

У вузькому сенсі земельний ринок означає сферу обороту земельних ресурсів, у рамках якого здійснюється безліч різних угод із землею (купівля-продаж, застава та ін.), складається кон’юктура попиту та пропозиції по конкретних операціях, встановлюються цінові параметри (ринкова ціна, орендна плата, заставна вартість й ін.), діють певні державні регулятори руху земельної власності (земельне оподаткування, фінансово-кредитна політика, державні інформаційні програми по використанню земельних ресурсів різних форм власності, тощо).

Ринок купівлі-продажу земель функціонує лише в частині несільськогосподарських угідь. Натомість через постійне продовження мораторію на купівлю-продаж сільськогосподарських угідь, ринок земель сільськогосподарського призначення фактично не існує. Цей процес певною мірою стримує і незавершеність процесу видачі уже з 2013 року Свідоцтва на право приватної власності на землю, що серйозно гальмує функціонування ринку орендованих земель та іпотечного ринку [2, с.96].

З прийняттям в 2001 році нового Земельного кодексу України процес продажу земельних ділянок несільськогосподарського призначення значно активізувався на всій території області. Є кілька визначальних обставин як для представників органів влади та місцевого самоврядування, так і для підприємців. Можна визначити кілька чинників, які сприяють розвитку процесу придбання земельних ділянок несільськогосподарського призначення у власність юридичних і фізичних осіб. Зазначимо, що цей сегмент ринку відзначається помітною та стабільною активністю, оскільки операції на ньому здійснюються за будь-яких економічних умов (громадяни купують та продають землю здебільшого у зв’язку зі своїми сімейними справами, а не відповідно до економічної ситуації в країні). Активність даного сегменту вторинного ринку землі сприяє загальному розвитку ринку землі та нерухомості. Ще раз нагадаємо, що за даними ООН, до 20% ВВП країни може походити від земельних ресурсів, а саме від них і спостерігається найбільша віддача в рамках функціонування ринку нерухомості. Саме з цієї причини необхідно детально зупинитися на механізмах формування ринку землі в населених пунктах України.

Чинним законодавством України передбачено обов'язковість продажу вільних від забудови земельних ділянок на конкурентних засадах.

Очевидно, що наявність кількох претендентів на один об'єкт збільшить можливість продавця отримати більшу суму від продажу та забезпечить ефективніше використання земельної ділянки. За умови чіткої та прозорої процедури проведення земельних торгів підприємці охоче вкладають кошти у привабливі для розвитку бізнесу території.

Прикладом формування ринку земель на території області є продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення для здійснення підприємницької діяльності.

Хоча історія реформування земельних відносин налічує вже близько десяти років, досить часто відсутність достовірних даних щодо цін продажу земельних ділянок на первинному ринку, а в деяких випадках елементарне нерозуміння основ ціноутворення на ринку земель стають на перешкоді здійсненню викупу землі окремими підприємствами, або навіть спричиняють повну зупинку процесу приватизації земель підприємствами на території окремих населених пунктів.

Інформація про результати аукціонів на території Сколівського району наведені в таблиці 2.3

Таблиця 2.3

Інформація про результати аукціонів на території Сколівського району

№	ПІБ	Місце розташування земельної ділянки	Площа земельної ділянки	Функціональне використання земельної ділянки	Дата продажу земельної ділянки
1	Калинич В.І.	м.Сколе, м-н Незалежності1а	0,02	Обслуговування магазину	22.08.2011
2	Грішин В.І.	М.Сколе, вул.. Стрийська 1а	0,0060	Будівництво магазинів побутових товарів	22.08.2011
3	Славська селищна рада		0,6797	Обслуговування бази відпочинку	15.10.2012
4	Славська селищна рада	Урочище Гнилий Потік	0,1341	Обслуговування магазину	15.10.2012
5	Славська селищна рада	Урочище Гнилий Потік	0,1661	Обслуговування бази відпочинку	15.10.2012

Визначальним фактором ціноутворення на земельному ринку є місцерозташування ділянки: чим вигідніше розташований об’єкт – тим більше прибутку може отримати власник від його використання.

Ця закономірність знаходить відображення у залежності цін на землю від статусу населених пунктів: обмежена пропозиція ринку та підвищений попит на земельні ділянки у великих містах, де рівень прибутковості об’єктів нерухомості на порядок вищий, ніж у середніх і малих населених пунктах, зумовлюють вищі ціни на землю.

Середнє значення продажу земельних ділянок за останні два роки не дають змогу проаналізувати розподіл цін за територіальним принципом оскільки в різні роки в адміністративних районах продавалась різна кількість земельних ділянок.

Тобто впровадження ринку землі потребує належної юридично-правової бази, яка б, ураховуючи досвід інших країн та особливості умов України, передбачала максимум можливих варіантів трансакцій із землею та могла забезпечити безпеку суб’єктів земельних відносин у процесі їх здійснення.

Маючи достатній практичний досвід в оцінці земельних ділянок та володіючи вичерпною інформацією про продажі земельних ділянок в усіх регіонах України, можна зробити висновок про необхідність проведення аналізу рівня цін продажу земельних ділянок. На сьогодні характерними ознаками земельного ринку є те, що однакові за функціональним призначенням, фізичними, технічними характеристиками земельні ділянки, розташовані у співставних населених пунктах країни, мають різну вартість. Це зумовлено різною купівельною спроможністю учасників ринку в різних регіонах країни, балансом попиту-пропозиції та багатьма іншими ринковими факторами.

Для ефективного функціонування земельного ринку в Україні потрібно, насамперед, розробити науково-обгрунтовані й практично вивірені законодавчі основи цього ринку, які б конкретно гарантували наявність реальної приватної власності на землю з розширенням прав землевласників щодо розпорядження власною землею з розробленою системою економічних санкцій за порушення національних інтересів і вимог екологічної безпеки в процесі використання земельних угідь. Другою обов’язковою умовою є створення відповідної інфраструктури земельного ринку та її інституційної складової, які б забезпечували реалізацію державної земельної політики в сільському господарстві в умовах ринку землі. Крім того необхідно розробити саму обґрунтовану державну політику; удосконалити методику і провести реальну оцінку земельних ресурсів з метою уможливлення використання їх як ринкового товару та в іпотечних трансакціях.

Важливим напрямком розвитку ринкових відносин могли б стати земельні торги, тим більше, що частина 2 статті 127 та стаття 134 Земельного кодексу України беззастережно вимагають продавати ділянки державної або комунальної власності виключно за процедурою земельних торгів.

Зазначені проблеми вирішити на регіональному рівні, неможливо без вдосконалення організації ринку земель в межах держави. Для цього необхідно, в першу чергу, внести зміни до чинного земельного законодавства та іншої нормативної бази з питань підготовки та проведення земельних торгів, прийняття Закону України «Про ринок земель», скасування мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення, оформлення документів фізичними та юридичними особами, що посвідчують право користування земельними ділянками.

Ще з початку проведення земельної реформи в Україні увага суспільства завжди була прикута до змін, які проходили у цій сфері, тема земельних відносин викликала постійний інтерес, а подекуди, і неадекватне ставлення громадськості. За умов формування інституту приватної власності на землю, розвитку ринку землі, прийняття численної кількості нормативно-правових актів щодо розвитку земельних відносин - виникла потреба у проведенні широкої інформаційної та роз'яснювальної роботи серед населення. Громадяни, набуваючи право власності на земельні ділянки, однозначно потребують інформації щодо своїх прав та обов'язків, знань щодо ефективного та правильного розпорядження своєю власністю - і обов'язок держави забезпечити їх такою інформацію, просто і дохідливо роз'яснювати про можливі шляхи вирішення конкретних і типових правових ситуацій.

Сьогодні, навіть виокремлюють самостійне поняття - інформаційне забезпечення земельної реформи - це системна робота, метою якої є створення сприятливого середовища для ефективного здійснення реформування земельних відносин в Україні та формування активної позиції суспільства щодо участі в реформі. У вузькому сенсі інформаційне забезпечення - інформування громадськості щодо політики держави, у широкому - вплив на свідомість, формування певного світогляду щодо підтримки чи не підтримки тих чи інших процесів.

Однозначно можна стверджувати, що інформаційне забезпечення може стати тим фундаментом на якому буде базуватися подальший розвиток земельного права, як повноцінної та відокремленої галузі і розвиток земельної сфери, що стосується проведення земельних аукціонів.

Основними ознаками та завданнями інформаційної роботи є:

- системність та послідовність - відповідна робота повинна проводитися не епізодично, а постійно і цілеспрямовано, виходячи із важливості та актуальності поставлених завдань;

- відкритість та об'єктивність - уся діяльність щодо реформування земельних відносин, які проявляються, виходячи з результатів проведених робіт, повинна бути гласною і доступною для громадян;

- спрямованість на кінцевого «споживача» та забезпечення зворотного зв'язку - робота органів земельних ресурсів має бути зосереджена не лише на пасивних формах інформаційної роботи, але і на проведення роз'яснювальної роботи на місцях.

Обов'язок брати участь у формуванні інформаційної інфраструктури в сфері земельних відносин, щодо проведення земельних аукціонів, покладається і на парламент, який як єдиний й законодавчий орган в державі, визначає державну політику в цьому напрямку та приймає відповідну законодавчу базу, і на органи виконавчої влади з питань земельних ресурсів, які визначають основні державні пріоритети та завдання інформаційної роботи і, зрештою, на органи місцевого самоврядування, які сприяють проведенню інформаційних заходів безпосередньо на місцях. Ключову ж позицію в цьому процесі займають громадяни.

Для підвищення рівня поінформованості населення, роз'яснення способів правового врегулювання питань, що виникають в процесі здійснення громадянами своїх прав та обов’язків, як землевласників та землекористувачів, органам земельних ресурсів слід продовжити вжиття відповідних заходів. Форми роботи можуть бути різні. Зокрема, найбільш вдало інформування варто проводити шляхом:

1) проведення активної інформаційної роботи безпосередньо на місцях, основна мета - наблизитися до людей, просто і дохідливо роз'яснювати суть реформ та їх значення.

Таку форму роботи можуть вдало використовувати районні відділи земельних ресурсів, які, за сприяння та активної участі органів місцевого самоврядування, можуть проводити виїзні консультації спеціалістів і землевпорядників, зустрічі безпосередньо в населених пунктах, бесіди із колективами різних агроформувань тощо. Підхід до цієї роботи повинен бути особливим: професіоналізм, тактовність, стриманість, вміння правильно зрозуміти та оцінити ситуацію - це ті основні критерії, якими мають володіти спеціалісти, що працюють з людьми. Така «жива» розмова дає неабияку можливість поспілкуватися із людьми, почути їх об'єктивні думки щодо того як впроваджується земреформа в конкретному регіоні, які позитивні і негативні моменти при цьому виникають і які є перспективи.

2) співпраці із засобами масової інформації - газетами, журналами, радіо та телебаченням. На сьогодні, як показує практика, одними із найбільш привабливих джерел інформування для землевласників землекористувачів залишаються місцеві мас-медіа.

Здатність ЗМІ постачати широкій аудиторії інформацію, впливати на формування певного мислення, критеріїв оцінки окремих явищ та процесів важко не брати до уваги. Саме тому органам земельних ресурсів слід продовжувати співпрацю із редакторами газет, радіо та телеканалів щодо розміщення актуальних матеріалів, витягів з нормативно-правової бази, роз'яснень за результатами розгляду окремих звернень тощо. Однак, враховуючи те, що відповідно до вимог ст. 21 Закону України «Про порядок висвітлення діяльності органів державної влади та органів місцевого самоврядування в Україні в ЗМІ» від 23. 09. 1997 р. №539/97 – ВР [39], висвітлення діяльності органів державної влади в ЗМІ здійснюється виключно на платній основі та зважаючи на обмеженість коштів, що виділяються на згадані потреби, органам земельних ресурсів не завжди вдається висвітлювати у публікаціях достатній обсяг необхідної для селянина інформації.

За умов достатнього фінансування, співпраця із ЗМІ дає неабиякий простір для інформаційної роботи. Зокрема, запровадження в газетах, радіо та телеканалах спеціальних тематичних рубрик, передач, сторінок;

- видання спеціальних випусків, бюлетнів, що стосуються проведення земельної реформи, при періодичних виданнях тощо.

Однак, варто зважити і на той факт, що місцеве телебачення є технічно малопотужним, а тому кількість програм, де громадяни можуть почути роз'яснення щодо особливостей впровадження земельної реформи та покращення функціонування земельного ринку в районі є вкрай недостатньою. Обмежене коло слухачів мають і місцеві радіостанції, окрім того, внаслідок нечисленності тиражів обласних та районних періодичних видань, вони залишаються доступними досить незначній кількості населення. Власне тому, при проведенні інформаційної роботи органам земельних ресурсів розраховувати виключно на ресурси місцевих мас-медіа не варто, адже потужності ЗМІ, на даному етапі, не можуть забезпечити доведення до громадян необхідного обсягу інформації.

3) використання значного потенціалу мережі Інтернет - це може стати

новим додатковим інформаційним середовищем. На разі уже підтвердилася

позитивна практика створення спеціалізованих веб - сторінок, організація різного роду тематичних Інтернет - форумів, проектів, де усі бажаючі можуть висловиться з приводу своїх міркувань щодо суті та змісту інституту приватної власності на землю, формування ринку землі в Україні тощо.

4) співпраці із громадськими організаціями. Вагомою підмогою щодо інформування селян про перебіг земельної реформи та її особливостей могла б стати робота громадських організацій - асоціацій, товариств землевласників, центрів юридичної допомоги населенню тощо. Саме вони можуть сприяти формуванню відкритого конструктивного діалогу між органами державної влади та громадянами.

Можна зробити висновок про те, що потрібне вдосконалення організації ринку земель в межах держави. Для цього необхідно, в першу чергу, внести зміни до чинного земельного законодавства та іншої нормативної бази з питань підготовки та проведення земельних торгів, скасування мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення, оформлення документів фізичними та юридичними особами, що посвідчують право користування земельними ділянками. Також щодо найбільш вдалого інформування населення, то його варто проводити таким чином: проведення активної інформаційної роботи безпосередньо на місцях, співпраці із засобами масової інформації - газетами, журналами, радіо та телебаченням, використання значного потенціалу мережі Інтернет, співпраці із громадськими організаціями. Слід зазначити, що для досягнення вагомих результатів у проведенні інформаційної роботи серед населення не достатньо обмежуватись виключно співпрацею із ЗМІ, або ж зосередитись тільки на проведенні зустрічей із громадянами - необхідно вдало поєднувати усі можливі способи доведення інформації до громадян.