137

1. Теоретичні основи грошової оцінки земель

1.1.Теоретико-методичні засади грошової оцінки земель

В умовах ринкового середовища особливого значення набувають економічні механізми регулювання виробничих відносин. Основним важелем економічного стимулювання земельних відносин є грошова оцінка земель, яка належить до провідних регуляторів земельних відносин. Вона дає змогу створити необхідну фінансову базу місцевого самоврядування, економічно впливати на регулювання ринку землі, у тому числі при здійсненні трансакції із землею.

Прийняття Земельного кодексу України, радикальні перетворення, які відбуваються у нашому суспільстві, зокрема, реформування відносин власності щодо землі та нерухомості, зумовлюють необхідність створення адекватних засобів управління землею та нерухомим майном. Серед них важливе місце посідає створена автоматизована система ведення державного земельного кадастру та реєстрації прав на землю та нерухомість, якою передбачено створення гарантій надійності цих прав, сприяння інвестиційній активності, розвиток ринку землі і нерухомості на основі проведення аналізу результатів грошової оцінки земель та підтримка системи оподаткування і земельно-іпотечного кредитування.

Виходячи з цього, проведення грошової оцінки землі в Україні регламентоване положеннями Земельного кодексу України, зокрема статтею 201, яка визначає наявність нормативної та експертної грошової оцінки земельних ділянок і сферу їх застосування в економічному обороті землі [8., с. 90].

Грошова оцінка землі – це, по суті, процес прикладного економічного аналізу, головною суттю якого є: пошук оптимального варіанта землекористування; дослідження попиту і пропозиції земельних ділянок для різних цілей; прогноз ймовірної ціни землі при її ринковому обігу.

Сучасна оцінка земель значною мірою впливає на формування економічного потенціалу розвинених країн, торкаючись усіх його сфер, і вплив цей посилюється. Тому провідна наукова думка, аналізуючи перспективи наступного розвитку суспільства, уважно вивчає особливості сучасного кадастру як необхідну вихідну умову для формування моделі оцінки наступного століття. Серед найважливіших проблем сьогодення, особливе місце посідає саме нормативна грошова оцінка земель.

Нормативна грошова оцінка земель є основою регулювання земельних відносин, містить у собі інструменти, які здатні стимулювати розвиток економіки землекористування, посилити роль землі у прийнятті господарських рішень, розширивши значення земель сільськогосподарського призначення з метою стабільного розвитку території, та перш за все, зростання населення в навколишніх селах. Це основні сфери, в яких застосовують вартість території населених пунктів, серед них і земель сільськогосподарського призначення. Землі в межах населених пунктів є джерелом надходження коштів і користуються найбільшим попитом для інвесторів [6, с. 341].

Раціональне використання земель, зокрема і земель населеного пункту та сільськогосподарських, є складовою основи грошової оцінки населеного пункту. Показник рівня раціонального використання земель територій населених пунктів в нашій Львівській області один з найнижчих по Україні, тобто показник у два-три рази нижчий за нормальний.

На думку М.Г. Ступеня, на рівень раціонального використання земель населених пунктів істотно впливають природно-кліматичні умови, історичні та соціально-економічні дані, їх формування та розвиток. Від яких залежать питомі показники земель населених пунктів [51, с. 113].

Грошова оцінка сільськогосподарських земель відкриває можливість вирішення питань вирівнювання економічних умов господарювання в галузі.

За словами начальника управління ринку та оцінки земель Держземагенства Анатолія Колосюка: « Нормативна грошова оцінка земель – одна за основ ефективного використання земельних ресурсів. Це база для встановлення обґрунтованих платежів за землю, зокрема, розрахунку орендної плати та визначення земельного податку. Її проводять на землях усіх категорій та форм власності за рішенням органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, чи на підставі договору» [ 9, с.11].

Показники нормативної грошової оцінки земель мають велике значення у регулюванні соціально-економічних відносин. Особливість її застосування полягає у можливості органів місцевого самоврядування, поряд з нормативно-організаційними методами управління розвитком території, реалізувати свої повноваження на підставі створення економічних умов раціонального використання земель, забезпечення необхідної основи для формування фінансово-економічної бази за рахунок плати за землю. Вона опирається на місце розташування об’єкта і його інженерно-транспортне та природоохоронне облаштування, що визначають дохідність.

Питаннями оцінки землі займається, як було зазначено раніше, багато науковців. Одним із них виступає А.М.Третяк, член-кореспондент УААН, який висунув свої пропозиції на рахунок удосконалення оцінки земель в Україні [7, с. 15].

На його погляд сфера застосування результатів оцінки земель істотно розширилась в міру розвитку ринкових реформ. Так на підставі результатів оцінки земель можуть і повинні здійснюватися такі економічно й соціально значимі дії:

• оптимізація оподаткування землі;

• купівля-продаж земельних ділянок та інші угоди, пов’язані з їхнім відчуженням;

• передача земельних ділянок в оренду;

• викуп і право успадкування земельної ділянки або розташованих на ній об’єктів нерухомості;

• примусовий викуп земельних ділянок у власників або їхні вилучення у власників і користувачів;

• встановлення сервітутів пов’язане з обмеженням у використанні земельних ділянок;

• реорганізація сільськогосподарських підприємств;

• перетворення, ліквідація і приватизація несільськогосподарських підприємств;

• міжгалузевий перерозподіл земель і відшкодування втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва;

• організація господарської діяльності підприємств.

Цей перелік не є вичерпним, але дає уяву про істотне зростання результатів оцінки земель і розширення сфери їхнього застосування. Головна ж зміна, що відбулася за час реформ – це залучення землі в товарно-грошові відносини, яке призвело до необхідності мати чітке уявлення про вартість тієї чи іншої ділянки, тобто про її нормативну чи ринкову ціну.

В умовах економічних перетворень, які сприяли запровадженню інституту приватної власності на землю та плати за неї, формуванню ринку землі, земельно-іпотечному кредитуванню, при цьому потреба в грошовій оцінці земель стала нагальною.

Фахівцями ННЦ «Інститут аграрної економіки» НААН України розроблено методику нормативної грошової оцінки землі на основі обчислення сукупного рентного доходу, який виступає в якості показника економічного ефекту від використання кращих і гірших земельних ділянок та інтенсивності виробництва: диференціальної ренти І, що залежить від кращої якості і місця розташування земельних ділянок; диференціальної ренти ІІ, створеної за рахунок більш інтенсивного використання землі; абсолютної ренти, пов’язаної з монопольним правом держави на володіння земельними ресурсами (ураховується, що в сільському господарстві використовуються різні за родючістю землі).

Проблема оцінки землі існує давно. Навіть при командно-адміністративних методах управління з метою доведення планів закупівлі сільськогосподарської продукції потрібно було мати інформацію про якість землі через призму економічної ефективності виробництва продукції рослинництва на землях різної якості, тобто знати їх оцінку.

Тому, починаючи з 1995 р., в Україні здійснюється грошова оцінка сільськогосподарських угідь, земель в межах населених пунктів та земель несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів. Проте попередня оцінка проведена 95-го року хоч і індексувалася, але вона була далекою від реальної вартості. Вартість землі не включалась до собівартості продукції і прибуток на неї не нараховувався. Внаслідок цього сільськогосподарські товаровиробники недоотримують значні суми коштів, що гальмує розвиток сільськогосподарського виробництва і соціальної сфери на селі. На жаль, незважаючи на те, що грошова оцінка землі існує вже не перший рік, дана проблема вимагає подальшого вирішення [6, с. 358].

У 2012 році вперше переглянули коефіцієнт рентного доходу, встановивши його на рівні 1,756. Він суттєво збільшив нормативну грошову оцінку земель та наблизив її до сучасних економічних реалій. На основі цього встановлено, що найдорожчі, відповідно до нормативно-грошової оцінки, землі – у Черкаській, Хмельницькій, Донецькій, Херсонській областях та в Криму – понад 23 тис. грн/га. У західних областях, де земля менш придатна для землеробства, її оціночна вартість нижча [7, с. 28].

Світовою та вітчизняною наукою напрацьовані різні методичні підходи до визначення грошової оцінки земель. Необхідно мати на увазі, що в трактування поняття грошова оцінка землі різні науковці вкладають різний зміст. Грошову оцінку ототожнюють із ціною землі.

Проте прийнято вважати, що ціна землі – це капіталізована рента, тобто грошовий капітал, що забезпечує його властивості той самий дохід, але у формі не ренти, а суми відсотка на вкладений в банк капітал. Що стосується грошової оцінки земель, то вона використовується як вартість капіталу сільськогосподарських підприємств, а ціна формується на основі грошової оцінки при купівлі-продажу, враховуючи попит і пропозицію.

Для земельних ділянок у межах населених пунктів (незалежно від їх призначення) та земель сільськогосподарського призначення за межами населених пунктів, таку оцінку проводять не рідше як раз на 5-7 років. А для ділянок несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів – раз на 7-10 років.

Грошова оцінка земель виконує основні функції регулювання земельних відносин: визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, визначення розмірів відшкодування втрат і збитків при відводах землі, судових претензіях, економічного обґрунтування раціонального і ефективного використання земель, вартості земель при створенні статутних фондів суб’єктів підприємницької діяльності тощо.

Грошова оцінка земель є також важливим джерелом наповнення бюджетів різних рівнів, консолідації бюджетних коштів для фінансування заходів щодо збереження родючості ґрунтів та охорони земель, виконання робіт по землеустрою і земельному кадастру.

Одною із складових інформаційних баз грошової оцінки є матеріали та дані державного земельного та містобудівного кадастру; тобто система необхідних відомостей і документів про правовий режим, їх розподіл серед власників землі і землекористувачів, у тому числі орендарів, за категоріями земель, про якісну характеристику і народногосподарську цінність земель, дані про належність території до відповідних функціональних зон, їх сучасне та перспективне призначення; екологічну, інженерно-геологічну ситуацію, стан забудови та її інженерне забезпечення, характеристики будинків і споруд на землях усіх форм власності [5, с. 123].

Механізм у сфері регулювання земельних відносин щодо нормативної грошової оцінки земель повинен полягати в забезпеченні об`єктивності та законності проведення оцінки земель, контролю у цій сфері, впровадженню в практику оціночної діяльності міжнародних норм та правил, а також у забезпеченні суспільних інтересів з питань грошової оцінки земель.

Отже, стосовно земель, які використовуються в сільському господарстві, зміни, що відбулися за останні десятиріччя, зачепили не тільки економічні а частково і суб’єктивні фактори. Тому вже наявна інформація про всі інші фактори не зовсім втратила актуальності і попередні результати можуть бути підґрунтям для наступних робіт. Але потреба в різноаспектних земельно-оціночних даних виводить на перший план не стільки залежної від безлічі мінливих факторів вартості ділянки, скільки визначення актуальних для поточного моменту й у перспективі факторів, що дають змогу порівнювати між собою різні ділянки.

Визначивши ці фактори і ступінь їхнього впливу, нагромадивши відповідний інформаційний матеріал, можна буде виконувати будь-які види земельно-оціночних робіт. Прагнення більшості вітчизняних дослідників уже зараз визначити вартість тієї чи іншої ділянки шляхом цілеспрямованого збору інформації, що стосується тільки цієї ділянки, можна пояснити бажанням максимально використовувати зарубіжні прийоми оцінки. Але у країнах з ринковою економікою ця оцінка завжди базується на значному інформаційному фундаменті про загальну ситуацію в економіці, зокрема на земельному ринку.

Тому оціночну вартість конкретної земельної ділянки можна визначити як суму факторів правової і фізичної природи, які впливають на вартість і за якими представлені докази. Верхня межа оціночної вартості земельної ділянки встановлюється виходячи з найвигіднішого з можливих варіантів її використання. Найбільш вигідним варіантом використання земельної ділянки є реально можливе і законне її використання, при якому за розумно визначений термін вона приносить найвищий і стабільний дохід.