1. Техническое обследование зданий для проектирования капитального ремонта и реконструкции.

Цель технического обследования заключается в определении степени износа и фактического технического состояния здания и его элементов, получении количественной оценки фактических показателей качества конструкций (прочности, сопротивления, теплопередачи и др.) с учетом изменений, происходящих во времени, для установления состава и объема работ капитального ремонта, или реконструкции на объекте.

Техническое обследование здания состояло из следующих этапов:

- подготовительного;

- общего и детального обследования здания;

- проверочного расчета основных несущих конструкций здания по фактическим размерам значениям прочности бетона и арматуры

-составления технического заключения о возможности дальнейшей эксплуатации.

На подготовительном этапе проведены:

- изучение архивных материалов, норм, по которым велось проектирование;

- сбор исходных и иллюстративных материалов.

Исходными данными для выполнения работ по техническому обследованию зданий являлись:

- техническое задание;

• инвентаризационные поэтажные планы и тех­нический паспорт на здание;

- геоподоснова, выполненная специализированной организацией.

Общее обследование проведено для предварительного ознакомления со зданием и составления программы детального обследования конструкций.

При общем обследовании здания выполнены следующие работы:

• определена конструктивная схема здания, выявлены несущие конструкции по этажам и их рас­положение;

• анализ планировочного решения в сочетании с конструктивной схемой;

• осмотр и фотографирование конструкции крыши, дверные и оконные блоки, лестницы, несу­щие конструкции, фасад;

• намечены места выработок, вскрытий, зондирования конструкций в зависимости от целей об­следования здания;

• изучены особенности близлежащих участков территории, вертикальной планировки, состояние благоустройства участка, организацию отвода по­верхностных вод;

• установлены наличие вблизи здания засыпанных оврагов, термокарстовых провалов, зон оползней и других опасных геологических явлений;

- оценено расположение здания в застройке, с точки зрения подпора в дымовых, газовых, вентиляционных каналах.

В процессе эксплуатации здания и сооружения, независимо от их класса и капитальности, подвергаются материальному (или физическому) и моральному износу.

Под материальным или физическим износом здания и его конструктивного элемента понимают постепенную утрату ими первоначальных технических свойств под воздействием естественных факторов.

Степень физического износа здания и его элементов зависит от физико-механических свойств материалов, от характера и геометрических размеров конструкций, особенности расположения (ориентация) здания на местности, от условий эксплуатации, технологических и других факторов. Степень физического износа есть фактор, определяющий объем затрат на капитальный ремонт здания.

Определение физического износа отдельных конструктивных элементов имеет немаловажное значение при оценке экономической эффективности затрат на капитальный ремонт.

Величину физического износа зданий и сооружений устанавливают по физическому износу их составляющих элементов. После определения степени их износа вычисляют средневзвешенный процент износа всего здания в целом по формуле:

где И_ф – физический износ, %;

g_i – износ его конструктивного элемента, %;

с_i–удельный вес стоимости отдельного конструктивного элемента в восстановительной стоимости здания, %.

Техническое состояния здания, его элементов и величину физического износа определяют путем обследования визуальным способом и инструментальными методами контроля и испытания в соответствии с требованиями строительных норм. При разработке документации на капитальный ремонт, физический износ, определенный по данным бюро технической инвентаризации (БТИ), уточняется проектной организацией.

Техническое состояние и величину физического износа элементов зданий устанавливают работники ЖЭО при осмотрах зданий с привлечением в необходимых случаях специализированных организаций или службы технической инвентаризации при переоценке основных фондов.

Учитывая трудоемкость определения уровня физического износа жилого здания, например, на основе визуального осмотра, на практике ежегодный размер износа рассчитывают с учетом норм амортизационных отчислений на полное восстановление.

Под моральным износом здания понимают его несоответствие функциональному или техническому назначению, что является следствием технического прогресса в обществе. Такой износ в большинстве случаев наступает раньше, чем материальный.

Его признаки: несоответствие планировки квартир современным требованиям и нормам, несоответствие инженерного оборудования, переуплотненность застройки и заселения;

недостаточное благоустройство и озеленение.