3. Система договоров по сделкам с недвижимостью

Договор — в гражданском праве — соглашение двух или более сто­рон, направленное на установление, изменение или прекращение граж­данских прав и обязанностей.

Существуют следующие виды договоров:

• консенсуальные, для которых достаточно соглашения сторон;

• реальные, для которых необходима фактическая передача иму­щества, являющегося предметом договора;

• возмездные — каждый из участников договора получает то или иное благо: имущество, права;

• безвозмездные — договоры дарения, наследства и т.п.;

• окончательный договор наделяет стороны правами и обязанно­стями, направленными на достижение интересующих их целей, и оп­ределяет все условия договора;

• предварительный договор порождает для сторон обязательство заключить договор в будущем или дополнительно согласовать неко­торые его условия;

• открытый договор такой, в котором согласованы существенные условия, а менее важные остались открытыми для обсуждения или не оговариваются.

Если договор содержит несколько не зависящих одно от другого обязательств, его называют делимым, в противном случае — неделимым.

4. Содержание договора по сделкам с недвижимостью

В зависимости от условий структурное построение договоров мож­но варьировать, однако практически любой договор имущественного оборота включает 10—12 разделов:

• реквизиты договора,

• преамбулу (вводную часть),

• предмет договора,

• срок и условие передачи объекта,

• цену и порядок расчетов,

• права и обязанности сторон,

• ответственность сторон,

• форсмажорные обстоятельства,

• заключительные положения.

ГК РФ предусматривает возможность использования примерных ус­ловий договоров (ст. 427), которые не являются для сторон обяза­тельными и могут применяться ими добровольно.

Действующее за­конодательство не предусматривает «типовой» или «примерной» формы договоров по сделкам с недвижимостью, за исключением не­которых случаев, когда различными нормативными актами предус­мотрены специальные формы договоров (типовой договор купли- продажи земельного участка, стандартизированные формы договоров при продаже на аукционе или по конкурсу государственных и муни­ципальных предприятий в процессе приватизации, при ипотечном кредитовании и др.).

5. Особенности и стадии исполнения сторонами договорных обязательств

Традиционно под испол­нением обязательства понимается совершение (воздержание от совершения) конкретных действий (в частности, передача — приня­тие вещи, передача — принятие обусловленной договором суммы и другие).

Именно надлежащим исполнением договорного обязатель­ства достигается его цель, поэтому само по себе истечение срока дей­ствия договора автоматически не влечет прекращения обязательства (п. 3 ст. 425 ГК РФ). Обязательство прекращается, по общему прави­лу, его исполнением, но не всякое исполнение обязательства влечет его прекращение, а только исполнение, соответствующее определен­ным требованиям (ст. 408 ГК РФ).

Главная обязанность продавца — передать недвижимость в опре­деленный срок (ст. 314, 457 ГК РФ).

Обязательство по передаче объекта недвижимости, возникающее из договора, должно быть реально исполнено. Термин «передача» в самом широком смысле означает определен­ные согласованные действия, направленные на то, чтобы какой-то объект недвижимости поступил из имущественной сферы одного субъекта к другому. В результате передачи первоначальный облада­тель вещи утрачивает ее, а другой — приобретает.

Фактическая передача имущества должна быть зафиксирована в юридически значимых документах. Помимо фактической переда­чи — принятия недвижимости стороны договора должны подписать передаточный акт или иной документ о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Уклонение одной из сторон от передачи имущества или под­писания передаточного акта рассматривается как отказ от исполне­ния договора.

Право собственности у приобретателя имущества по договору возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 1 ст. 223 ГК РФ). Сама по себе передача недвижимости по договору не порождает права собственности.

Пра­во собственности на недвижимость возникает у покупателя с мо­мента государственной регистрации перехода права собственнос­ти, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8, п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Обязанность покупателя оплатить недвижимое имущество пре­дусмотрена в положениях п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 485, ст. 486 ГК РФ. Она считается исполненной с момента передачи продавцу денежной сум­мы, определенной в договоре.