2. Участники процесса девелопмента

Согласно Закону РСФСР от 26 июня 1991 г. № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», федеральным законам от 25 фев­раля 1999 г. № 39-Ф3 «Об инвестиционной деятельности в Российс­кой Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» и от 9 июля 1999 г. № 160-ФЗ «Об иностранных инвестициях в Россий­ской Федерации», субъектами инвестиционной деятельности могут выступать физические и юридические лица, в том числе иностранные, а также государства и международные организации.

Субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, могут быть инвесторы, соинвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложе­ний и другие лица.

Заказчики — уполномоченные на то инвесторами физические июридические лица, которые осуществляют реализацию инвестици­онных проектов. При этом они не вмешиваются в предпринимательс­кую и (или) иную деятельность других субъектов инвестиционной де­ятельности, если иное не предусмотрено договором между ними. Заказчиками могут быть инвесторы. Заказчик, не являющийся инвес­тором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения ка­питальными вложениями на период и в пределах полномочий, кото­рые установлены договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством РФ.

Подрядчики— физические и юридические лица, которые выпол­няют работы по договору подряда и (или) государственному контрак­ту, заключаемому с заказчиками в соответствии с ГК РФ. Подрядчики обязаны иметь лицензию на осуществление ими тех видов деятельно­сти, которые подлежат лицензированию в соответствии с федераль­ным законом.

Пользователи объектов капитальных вложений — физические и юридические лица, в том числе иностранные, а также государствен­ные органы, органы местного самоуправления, иностранные государ­ства, международные объединения и организации, для которых созда­ются указанные объекты. Пользователями объектов капитальных вложений могут быть инвесторы.

Среди всех участников рынка недвижимости у риэлторов пока наименее завидная судьба. Несмотря на то что они редко выступают в роли инвесторов, им приходится выполнять, безусловно, главную роль в нейтрализации последствий неразвитости рынка, они в то же время часто первыми оказываются виноватыми при каких-либо осложнениях в глазах значительной части населения или строителей.

3. Стадии девелопмента

Развитие девелоперского проекта включает следующие стадии.

Предпроектная стадия. Анализ рынка недвижимости должен быть осуществлен с акцентом на район (регион) расположения проекта. Исследования осуществляются по следующим основным направлениям:

• главные тенденции российского рынка недвижимости;

• базовые сегменты рынка недвижимости (жилье, офисные помещения, гостиницы, торговые площади), их взаимоотношения и перспективы развития;

• основные тенденции движения спроса на рынке недвижимости (покупатели и арендаторы);

• основные тенденции предложения на рынке недвижимости (изу­чение ведущих застройщиков, девелоперов, инвесторов и наиболееперспективных объектов);

• состояние конкуренции на рынке;

• состояние финансирования проектов реконструкции и строи­тельства;

• законодательная и юридическая базы для реализации риэлтор­ских проектов;

• состояние и перспективы иностранных инвестиций в россий­скую недвижимость;

• прогноз состояния спроса и предложения;

• прогноз движения цен;

• прогноз конкурентной среды.

Анализ рынка недвижимости должен закончиться выработкой оптимального варианта проекта. После этого начинаются работы по целевому подбору конкретных проектов. Они проводятся схематично в такой последовательности:

• определение потребностей заказчика;

• подбор потенциальных проектов по формальным параметрам заказчика;

• подробный анализ объекта, отобранного заказчиком.

Следующей составляющей предпроектной стадии является фор­мирование стратегии проекта.

Одним из важнейших мероприятий на предпроектной стадии яв­ляется инвестиционный анализ проектов. Он включает следующие элементы:

• разработку различных сценариев бюджета проекта,

• оцен­ку и прогноз,

• оценку стоимости консультантов, стоимости проекти­рования, стоимости строительства, отделки.

На этой стадии уже возможна разработка типовой кредитной за­явки и инвестиционного предложения, отвечающих требованиям рос­сийских и (или) иностранных кредитных учреждений.

Привлечение кредитных и инвестиционных ресурсов имеет ключе­вое значение на предпроектной стадии. Для тех, кто организует строи­тельство, это наиболее серьезная проблема. Недостаточно подобрать хорошую строительную площадку, важно привлечь денежные средства для строительства, а затем еще и получить прибыль, ради которой ин­вестор вступает в проект. Традиционной является схема финансиро­вания, при которой инвестор начинает строительство, имея лишь часть средств, необходимых для реализации проекта. Оставшаяся часть бюд­жета привлекается от внешних инвесторов и кредиторов. Этот этап реализации любого девелоперского проекта является его наиболее сложным и узким местом.

На предпроектной стадии происходит также оформление исходно- разрешительной документации — обширного комплекса различных градостроительных документов и согласований. Именно эта стадия знаменует начало организации и проведения практических мероприя­тий по приобретению заказчиком прав на объект.

По результатам предпроектной стадии девелоперская компания поможет инвестору окончательно утвердить концепцию проекта, вклю­чающую следующие основные элементы:

• назначение объекта (для соб­ственных нужд или коммерческих целей);

• функциональное использо­вание объекта (жилье, офисы, торговые площади и т.д.);

• архитектурные, потребительские и инженерные требования к зданию, требования по внутренней планировке и отделке,

• инвестиционная, а также управлен­ческая и строительная концепции проекта.

Уточняются юридические параметры проекта, составляется полное техническое задание владель­цу, утверждается эскизное предложение (совместно с архитектором- консультантом).

Стадия проектирования. На стадии проектирования предполага­ется, что участники проекта определены, источники инвестиций изве­стны, и к этому времени уже желательно иметь проработанную финансовую схему, предусматривающую последовательную организацию финансирования. Основные параметры схемы согласовываются еще на предпроектной стадии в период привлечения финансовых ресур­сов, однако на данной стадии происходит детализация и уточняются конкретные механизмы.

Формирование профессиональной архитектурно-инженерной группы — важная составляющая стадия проектирования. Она предпо­лагает следующие этапы:

• проведение тендера среди проектировщиков;

• проведение отбора консультантов, управляющих объектом, юри­стов, брокеров и т.д.;

• разработка пакета тендерной документации для строительства;

• предварительный подбор подрядчиков и проведение с ними переговоров;

• привлечение для консультаций брокера, который будет реализовывать площади.

Итогом данного этапа становятся утвержденная и согласованная комплексная концепция проекта и тщательно подобранная команда проектировщиков, подрядчиков и консультантов, готовая приступить к реализации проекта.

Руководство проектированием составляет основное содержание стадии проектирования. Девелоперская компания полностью представ­ляет интересы инвестора на этой стадии, в том числе руководит фор­мированием группы проектировщиков, включая проведение тендера по выбору главного архитектора проекта; архитектора по инженерным системам; архитектора-конструктора; и заключение с ними контракта.

Под контролем девелоперской компании должен находиться этап подготовки эскизного проекта и (или) ТЭО.

Управление строительством. Девелоперская компания также может полностью представлять интересы инвестора на этапе строительства, осу­ществляя проведение городских, российских или международных тенде­ров среди строительных подрядчиков. Эти мероприятия включают:

• разработку полного пакета тендерной документации;

• собственно организацию и проведение тендеров среди подряд­ных и субподрядных организаций;

• подготовку контрактов и ведение переговоров;

• непосредственное управление строительством, включающее:

• разработку и оптимизацию программы строительства,

• организацию взаимоотношений с органами власти и управ­ления в части согласований по строительству,

• контроль за получением подрядчиком всей разрешительной документации, нанесшую схему, предусматривающую последовательную организацию финансирования. Основные параметры схемы согласовываются еще на предпроектной стадии в период привлечения финансовых ресур­сов, однако на данной стадии происходит детализация и уточняются конкретные механизмы.

Формирование профессиональной архитектурно-инженерной группы — важная составляющая стадия проектирования. Она предпо­лагает следующие этапы:

• проведение тендера среди проектировщиков;

• проведение отбора консультантов, управляющих объектом, юри­стов, брокеров и т.д.;

• разработка пакета тендерной документации для строительства;

• предварительный подбор подрядчиков и проведение с ними пе­реговоров;

• привлечение для консультаций брокера, который будет реализовывать площади.

Итогом данного этапа становятся утвержденная и согласованная комплексная концепция проекта и тщательно подобранная команда проектировщиков, подрядчиков и консультантов, готовая приступить к реализации проекта.

Руководство проектированием составляет основное содержание стадии проектирования. Девелоперская компания полностью представ­ляет интересы инвестора на этой стадии, в том числе руководит фор­мированием группы проектировщиков, включая проведение тендера по выбору главного архитектора проекта; архитектора по инженерным системам; архитектора-конструктора; и заключение с ними контракта.

Под контролем девелоперской компании должен находиться этап подготовки эскизного проекта и (или) ТЭО.