4 Формы государственного регулирования рынка недвижимости

Государство по-прежнему является крупнейшим собственником недвижимости, однако управление госсобственностью остается пре­рогативой государственных унитарных предприятий, хотя професси­ональные управляющие смогли бы «извлечь» из этих объектов недви­жимости дополнительный доход с увеличением их капитальной стоимости.

Доверительное управление объектами недвижимости как форма предпринимательской деятельности еще не получило в нашей стране широкого распространения. Более известна практика передачи в до­верительное управление пакетов акций, находящихся в федеральной собственности. Тем не менее понятие доверительного управления иму­ществом введено в законодательство РФ (ч. 4 ст. 209 гл. 53 ГК РФ) в качестве самостоятельной правовой формы управления чужим иму­ществом.

На Министерство государственного имущества возложены функ­ции и задачи по управлению и распоряжению в установленном порядке объектами федеральной собственности на территории РФ и за рубежом; реализация на основе законодательства РФ государственной политики приватизации государственных и муниципальных предпри­ятий, в том числе земельных участков, находящихся под приватизируемыми предприятиями и т.д.

Муниципальные органы власти также принимают участие в уп­равлении недвижимостью. Например, в сфере регулирования лесных, отношений в компетенцию районных администраций входит: учет лес­ного фонда, распределение утвержденного лимита лесосечного фонда по лесопользователям; организация выполнения мероприятий по ох­ране лесов от пожара, болезней и пр.

В управлении нежилыми зданиями и сооружениями действует правило: решения по распоряжению недвижимостью принимает соответствующий собственник в установленном порядке — физическое или юридическое лицо, органы власти РФ, субъекты Федерации и муниципалитеты. ^:

В компетенцию органов исполнительной власти по регулироваию имущественных отношений входит: управление и распоряжение объектами недвижимости, их реконтрукция, реставрация и строительство, изыскание необходимых инвестиций; предоставление объектов недвижимости, находящихся в соб- , ственности города, в аренду; установление ставки арендной платы; зонирование территории города; составление и ведение земельного кадастра города и др.

5 Государственное регулирование земельных отношений

Государственное регулирование земельных отношений направле­но на организацию рационального использования и охрану земель пу­тем установления определенных правил и норм владения, пользова­ния и распоряжения земельными ресурсами страны и отдельными их частями в целях укрепления и развития экономики страны. Российское государство, согласно Конституции РФ, имеет право регулировать земельные отношения потому, что оно обладает суверенной государ­ственной властью над всей территорией страны и является исполни­тельным органом своего народа.

Различают два вида государственного регулирования земельных отношений:

1. регулирование государством в качестве суверена, обладающего территориальным верховенством в отношении всех земель независи­мо от форм собственности.

2. хозяйственное регулирование. Государственные органы действу­ют как хозяйствующие субъекты — предоставляют земельные участки гражданам и организациям, ведут учет земель, сдают в аренду и т.д.

Государственное регулирование земельных отношений подразде­ляется на общее и отраслевое (ведомственное).

К компетенции федеральных органов государственной власти по регулированию земельных отношений относятся: принятие Земельного кодекса РФ и иных федеральных законов, регулирующих земельные отношения; установление единых принципов платы за землю; установление порядка регистрации прав на земельные участки и другую прочно свя­занную с ними недвижимость; утверждение порядка организации землеустройства, ведения государственного земельного кадастра и мониторинга земель, органи­зация и осуществление государственного контроля за использовани­ем и охраной земель; установление границ особо охраняемых территорий, входящих в состав нескольких субъектов РФ, а также в местах проживания и хо­зяйственной деятельности малочисленных народов и этнических групп, по согласованию с соответствующими органами государствен­ной власти и органами местного самоуправления; распоряжение (изъятие и предоставление) земельными участ­ками, находящимися в федеральной собственности; выкуп земель для федеральных нужд; разработка совместно с органами государственной власти субъек­тов РФ и утверждение федеральных программ по рациональному ис­пользованию земель, повышению плодородия почв, охране земельных ресурсов в комплексе с другими природоохранными мероприятиями.

В ведение органов государственной власти субъектов РФ по ре­гулированию земельных отношений входит: принятие законов и иных нормативных правовых актов субъек­тов РФ в соответствии с Конституцией РФ, Земельным кодексом и другими федеральными законами; определение территорий с особым правовым режимом исполь­зования земель, установление и изменение их границ; установление предельных размеров земельных участков; установление размеров и порядка платы за землю, а также уста­новление порядка их централизации в соответствии с законодатель­ными актами РФ.

Федеральный орган по земельным ресурсам и землеустройству и его организации на местах в соответствии с законом разрабатывают предложения по управлению землями, находя­щимися в государственной и муниципальной собственности; приостанавливают исполнение неправомерных решений по воп­росам изъятия и предоставления земельных участков до рассмотре­ния их в соответствующих органах (администрации, суде, арбитраж­ном суде); привлекают к административной ответственности лиц, винов­ных в нарушении земельного законодательства РФ; выдают в установленном порядке разрешения (лицензии) на право проведения землеустроительных и других проектно-изыскатель- ских работ, связанных с изучением и использованием земельных ре­сурсов.

Контрольные вопросы

1. В чем состоят особенности недвижимости как объекта управ­ления?

2. Дайте характеристику правового, экономического и техничес­кого аспектов управления недвижимостью.

3. Перечислите цели, задачи и принципы управления недвижи­мостью.

4. Кто выступает в качестве объектов и субъектов в системе уп­равления недвижимостью?

5. Что включает в себя прямое административное управление недвижимостью?