Страхование заложенного имущества

   Залогодатель обязан застраховать участок в полной стоимости за свой счет от рисков утраты и повреждения (если в договоре не указаны иные условия страхования), а если полная стоимость участка превышает размер обязательства — на сумму не ниже этого обязательства. Кроме того, он несет риск случайной гибели и случайного повреждения имущества, заложенного по договору об ипотеке (если иное не предусмотрено в договоре).

   При грубом нарушении залогодателем правил пользования заложенным имуществом обязанности принимать меры по его сохранению, а также при нарушении обязанностей по страхованию заложенного имущества или при необоснованном отказе залогодержателю в проверке заложенного имущества залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.

   Если в удовлетворении такого требования отказано либо оно не удовлетворено в предусмотренный договором срок, а если такой срок не предусмотрен, в течение одного месяца, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке.

Отчуждение заложенного имущества

   Залогодатель обязан получить согласие залогодержателя (если иное не предусмотрено договором), если собирается заложенный участок продать, подарить, обменять, внести в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива. Согласия залогодержателя не требуется при завещании заложенного имущества. Любые условия договора, ограничивающие это право залогодателя, будут признаны ничтожны.

   Ипотека сохраняется при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу, которое становится на место залогодателя и несет все его обязанности, включая и те, которые не были им выполнены надлежащим образом. Освободиться от таких обязанностей новый залогодатель может лишь по соглашению с залогодержателем.

   Без согласия залогодержателя залогодатель вправе сдавать заложенный участок в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с третьим лицом предоставлять ему право ограниченного пользования участком (сервитут). При этом, однако, срок, на который участок предоставляется в пользование, не должен превышать срока обязательства, а цели пользования соответствовать целевому назначению земли.

   При обращении взыскания на заложенный участок все права пользования участком, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя, прекращаются с момента вступления в силу решения суда о взыскании (либо с момента нотариального удостоверения соглашения между залогодателем и залогодержателем об обращении взыскания).

Обращение взыскания на предмет залога

   Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

   Обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, т.е. при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

   Удовлетворение требований залогодержателя без обращения в суд не допускается, если:

   — не достигнуто соглашение между залогодержателем и залогодателем;

   — для ипотеки участка требовалось согласие или разрешение другого лица или органа;

   — предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения;

   — предметом ипотеки является участок, находящийся в общей собственности, и кто-либо из его собственников не дает согласия на удовлетворение требований.

   Суд вправе отсрочить взыскание на срок до одного года (если залог не связан с занятием гражданином-залогодателем предпринимательской деятельностью).

   Отсрочка не затрагивает прав и обязанностей сторон по договору и не освобождает должника от обязанности по возмещению убытков кредитора, возросших за время отсрочки, а также положенных ему процентов и неустойки. Если до окончания отсрочки должник удовлетворит требования кредитора, суд по его заявлению отменит решение об обращении взыскания.

   В соглашении о внесудебном удовлетворении требований стороны могут договориться о продаже заложенного участка на публичных торгах или на аукционе. Закон запрещает предусматривать в соглашении возможность приобретения залогодержателем заложенного земельного участка.

   После судебного взыскания продажа недвижимого имущества должника (земельного участка) осуществляется путем проведения открытых торгов в форме аукциона. Если имущество не будет реализовано в двухмесячный срок, взыскателю предоставляется право оставить это имущество за собой.

5. Наследования земельного участка.

 НАСЛЕДОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ 

Н.Е. АМЕЛИНА

Амелина Н.Е., кандидат юридических наук, начальник правового отдела администрации Центрального района г. Челябинска.

В настоящее время среди многочисленных национальных проектов и государственных программ актуальными и в то же время проблемными являются вопросы гражданско-правового регулирования отношений, связанных с оборотом земельных участков, а именно вопросы по приобретению гражданами прав на земельные участки и оформлению их перехода с последующей государственной регистрацией в установленном законом порядке. Конституцией Российской Федерации (ч. 2 ст. 35)  закреплено право каждого иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Право наследования, предусмотренное ч. 4 ст. 35 Конституции РФ и более подробно урегулированное гражданским законодательством, обеспечивает гарантированный государством переход имущества, принадлежавшего умершему (наследодателю), к другим лицам (наследникам). Это право включает в себя как право наследодателя распорядиться своим имуществом, так и право наследников на его получение. В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее — ГК РФ) в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом (п. 2 ст. 218 ГК РФ). Право собственности на имущество, оставшееся после смерти наследодателя, переходит к наследникам только в том случае, если право наследодателя возникло и зарегистрировано ранее в установленном законом порядке. Наследование земельных участков осуществляется в соответствии с частью третьей ГК РФ (ст. 1110 — 1185). Положения о наследовании земельных участков регулируются ст. 1181 и 1182 ГК РФ, в соответствии с которыми принадлежавшие наследодателю на праве собственности земельный участок или право пожизненного наследуемого владения земельным участком входят в состав наследства и наследуются на общих основаниях, установленных ГК РФ. Таким образом, граждане могут приобрести право собственности на земельный участок в порядке наследования. Однако в повседневной жизни случается так, что гражданин (наследодатель) при жизни не успел оформить в собственность земельный участок, например, путем его бесплатной приватизации в соответствии с нормой п. 4 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ«О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», хотя имел полное право оформить его в собственность. В данном случае наследование не является единственным способом приобретения гражданином (наследником) права собственности на земельный участок. Согласно п. 4 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» граждане — собственники строений (индивидуальных жилых домов), приобретенных по сделкам до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 г. N 1305-1 «О собственности в СССР» (т.е. до 1 июля 1990 г.), вправе бесплатно приобрести право собственности на земельные участки, находящиеся в их фактическом пользовании, в соответствии с правилами, установленными ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Вместе с тем судебная практика последних лет (с момента вступления в силу ЗК РФ) свидетельствует об увеличении споров, связанных с отказами (из-за территориального зонирования, сделки с жилым домом после 1990 г. и т.п.) органов местного самоуправления гражданам в предоставлении на основании п. 4 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ бесплатно в собственность земельных участков. Однако за последние два года законодателем принимаются определенные меры в целях упрощения процедуры государственной регистрации права собственности граждан на земельные участки. Так, например, принят и вступил в действие с 1 сентября 2006 г. Федеральный закон от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества». Названным Законом внесены изменения в Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»  путем закрепления оснований (акт, свидетельство, выписка из похозяйственной книги и др.) для государственной регистрации в упрощенном порядке права собственности на земельные участки, предоставленные до введения в действие Земельного кодекса РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства. В Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не так давно внесены изменения, затрагивающие права на бесплатную приватизацию земельных участков граждан — наследников жилых домов. Теперь, а точнее — с момента вступления в силу Федерального закона от 23 ноября 2007 г. N 268-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав наследников, а также иных граждан на земельные участки», государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до вступления в силу ЗК РФ (для целей, указанных в ст. 25.2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ о государственной регистрации), в случае если к такому гражданину перешло в порядке наследования или по иным основаниям право собственности на расположенное на данном земельном участке здание (строение) или сооружение, осуществляется по правилам ст. 25.2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ (т.е. в упрощенном порядке). При этом вместо документа, устанавливающего или удостоверяющего право такого гражданина на данный земельный участок, в качестве основания осуществления государственной регистрации права собственности такого гражданина на данный земельный участок могут быть представлены следующие документы: — свидетельство о праве на наследство либо иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право собственности такого гражданина на указанное здание (строение) или сооружение; — один из документов, предусмотренных п. 2 ст. 25.2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ и устанавливающих или удостоверяющих право гражданина — любого прежнего собственника указанного здания (строения) или сооружения на данный земельный участок (например, акт, свидетельство о предоставлении земельного участка прежнему собственнику здания). Аналогичные изменения коснулись и п. 9.1 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ«О введении в действие Земельного кодекса РФ» с некоторыми уточнениями о земельных участках, которые были предоставлены на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного(бессрочного) пользования. С момента государственной регистрации права собственности гражданина на такой земельный участок право пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования прекращается. Таким образом, проанализировав ныне действующие нормы гражданского законодательства в области регулирования гражданско-правовых отношений, связанных с приобретением на безвозмездной основе гражданами прав на земельные участки и оформлением их перехода с последующей государственной регистрацией в установленном законом порядке, в настоящее время стать собственником земельного участка возможно: 1) путем наследования самого земельного участка (либо наследования права пожизненного наследуемого владения земельным участком); 2) путем оформления в упрощенном порядке наследниками жилых домов права собственности на земельный участок, предоставленный гражданину — наследодателю до введения в действие ЗК РФ 2001 г.. На наш взгляд, принятые законодателем нормативные правовые акты, регламентирующие упрощенную процедуру государственной регистрации права собственности граждан на земельные участки (в том числе регистрацию права собственности на земельные участки наследниками жилых домов), направлены действительно на ускорение проведения бесплатной приватизации земельных участков, которые граждане (в том числе и наследодатели) начали использовать задолго до принятия ЗК РСФСР 1991 г., ЗК РФ 2001 г. Таким образом, с момента вступления в силу Федерального закона от 23 ноября 2007 г. N 268-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав наследников, а также иных граждан на земельные участки» наследники жилых домов имеют возможность оформить в собственность земельные участки, на которых расположены наследуемые жилые дома, наравне с гражданами — наследниками земельных участков

5. Аренда земельных участков осуществляется только на основании договора аренды. Если общие положения о договоре аренды определяются гражданским законодательством, то особенности сдачи в аренду земельных участков устанавливаются земельным законодательством.

Так, арендатор земли имеет отдельные права по распоряжению земельным участком. Он может сдавать его в субаренду. По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

Собственники зданий, строений, сооружений, находящихся на чужом земельном участке и на земельном участке находящимся в государственной или муниципальной собственности, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений.

Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности третьему лицу, в том числе, отдать арендные права в залог или внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ товариществ или паевого взноса в производственный кооператив. Для этого не требуется согласия собственника, также не требуется заключения нового договора аренды.

В аренду также могут сдаваться земельные доли, принадлежащие на праве собственности.

По Земельному кодексу арендатор не может передавать земельные участки в безвозмездное пользование. Это может делать только собственник земельного участка.

Не могут сдаваться в аренду объекты, изъятые из оборота.

 

Договор аренды может быть заключен на определенный срок и без указания срока.

Для обеспечения гарантий арендаторов, законодательством установлено, что досрочное расторжение договора аренды, заключенного на срок более чем 5 лет, возможно только по решению суда при существенном нарушении договора арендатором.

Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации. Арендная плата может устанавливаться в разных формах. Наиболее часто она устанавливается в твердой сумме платежей вносимых периодически или единовременно. Возможна выплата аренды натуральной продукцией или предоставлением определенных услуг. Такая форма оплаты аренды характерна для сельскохозяйственных земель.

Безвозмездное срочное пользование земельными участками

Безвозмездное срочное пользование отличается от аренды земельных участков тем, что осуществляется бесплатно, а от постоянного (бессрочного пользования) землей временным характером отношений.

На праве безвозмездного срочного пользования обычно предоставляются служебные наделы.

5. Случаи, когда зем. участки, на которых расположена

недвижимость, не могут быть переданы в собственность физическим лицам, собственникам недвижимости.

Важные разъяснения ВАС(Высший Арбитражный суд) РФ представил по поводу оформления прав на неделимый земельный участок при приватизации расположенных на нем самостоятельных объектов недвижимости. В Постановлении Президиума ВАС РФ от 18.09.2012 № 3333/12 отмечается, что собственники указанных объектов недвижимости вправе одновременно приобрести в общую долевую собственность земельный участок после приватизации всех частей зданий, строений и сооружений, расположенных на этом земельном участке.

Однако, на практике встречаются случаи, когда капитальные здания в силу закона не могут быть полностью переданы в частную собственность. Например, в рассматриваемой спорной ситуации одно из помещений в здании являлось объектом федеральной собственности, а поскольку Российская Федерация сохраняет за собой долю в праве общей долевой собственности на названное имущество, приватизация занятого этим объектом земельного участка была невозможна.

В связи с этим ВАС РФ обратил внимание сторон спора на то, что если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, а другим лицам на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ, федеральными законами. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в здании.

К слову, несвоевременное заключение договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора грозит неблагоприятными последствиями не только в области имущественных отношений, но и в сфере корпоративных взаимоотношений. На это ВАС РФ указал в Постановлении Президиума от 25.09.2012 № 4007/12, разрешив спор о порядке возникновения права собственности товарищей на созданное в процессе совместной деятельности недвижимое имущество.

Здесь суд разъяснил, что право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает у лица, имеющего в собственности либо на ином праве земельный участок, на котором оно возведено, с момента государственной регистрации данного права. В свою очередь имущество, внесенное товарищами в качестве вклада, а также произведенное в результате совместной деятельности, признается их общей долевой собственностью, если иное не предусмотрено законом, а право общей долевой собственности товарищей на недвижимое имущество, внесенное ими в качестве вклада, возникает с момента его государственной регистрации.

Если же объект недвижимости возведен на земельном участке, не оформленном в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора, право собственности на вновь созданное недвижимое имущество может возникнуть только у товарища, имеющего права на названный земельный участок. Правда, впоследствии имущественные права товарищей, вытекающие из договора, могут быть защищены в судебном порядке, что, как не трудно догадаться, уже само по себе сулит известные трудности правового характера, а также дополнительные финансовые издержки.

Кстати, применение такого универсального инструмента оформления коллективных прав на земельный участок, как аренда со множественностью лиц на стороне арендатора, применим далеко не в каждом случае. В частности, это невозможно, когда общество-заявитель является собственником не отдельных зданий, строений и сооружений, расположенных на спорном земельном участке, а лишь помещений в здании, остальные помещения в котором принадлежат другому субъекты на праве оперативного управления.

Об этом говорит Высший арбитражный суд в Постановлении Президиума от 18.09.2012 № 4225/12. Здесь суд поясняет, что собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на оформление своего права на земельный участок (собственность или право аренды), реализация которого не может быть ограничена в частности тем, что такой земельный участок был передан иному лицу на ином праве, в том числе на праве постоянного пользования.

Сам договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них. Понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается. При этом один из владельцев помещений в здании вправе требовать заключения в отношении земельного участка, занятого именно этим зданием, договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, если помимо самого владельца хотя бы еще один из других владельцев помещений в этом здании может быть арендатором такого земельного участка.

Между тем, из материалов дела следовало, что другой собственник, владеющий всеми остальными помещениями в здании и другими зданиями на спорном участке, является федеральным государственным учреждением, которому весь спорный участок передан на праве постоянного пользования. Как известно, в силу статьи 20 ЗК РФ такое учреждение не может выступать в качестве арендатора, соарендатора или арендодателя этого участка. Однако, заключает ВАС РФ, учреждение в любом случае не может ограничить доступ общества к земельному участку, необходимому для использования последним помещений.