Земельно-имущественные отношения

4.Основания, по которым возникают права на недвижимое имущество.

Каковы основания возникновения прав на земельные участки? Статья 25 ЗК РФ предусматривает, что права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством. Можно прийти к выводу, что основаниями возникновения прав на такой вид имущества, как земельные участки, могут являться: 1) договор или иная сделка; 2) акт государственного органа или органа местного самоуправления; 3) судебное решение, установившее право на земельный участок; 4) приобретение имущества по основаниям, допускаемым законом. Рассмотрим подробнее данные основания. В качестве примера договоров и иных сделок, служащих основанием возникновения прав на земельные участки, можно назвать, в частности, договоры купли-продажи, мены, дарения земельного участка, договор ренты или пожизненного содержания с иждивением, передачу земельного участка по наследству на основании завещания, любые другие сделки, предметом которых может быть земельный участок или право на земельный участок (например, передача, в том числе возмездная, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка). Под актами государственных органов или органов местного самоуправления, на основании которых возникают права на земельные участки, следует подразумевать прежде всего принимаемые ими решения о предоставлении находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков в собственность, постоянное (бессрочное) пользование, аренду и т.д. Однако не исключена возможность принятия государственными или муниципальными органами также и иных актов, обосновывающих возникновение прав на земельные участки. Например, в г. Москве широко распространена практика издания префектами административных округов распоряжений об установлении прав пользования земельными участками. В соответствии с Регламентом подготовки и оформления распоряжений префектов административных округов по установлению прав на землю в процессе регистрации землепользователей, утвержденным постановлением Правительства Москвы от 25 января 1994  г. N 77*(13), данные распоряжения направлены на обеспечение первичного учета землепользователей, выявленных в ходе инвентаризации земельных участков либо обратившихся с целью оформления документов, удостоверяющих права на земельные участки. Распоряжения префектов об установлении прав на земельные участки (издаваемые при выявлении соответствующих правовых оснований) по сути имеют то же значение, что и решение уполномоченного органа о предоставлении земельного участка, т.е. являются основанием для заключения соответствующего договора (аренды земельного участка и др.) либо для государственной регистрации вещного права. Юридическим основанием возникновения права на земельный участок может являться решение суда, которым установлено право на земельный участок. Данное основание возникает, как правило, в результате спора о праве, передаваемого на разрешение в судебные органы, и отвечает требованиям ст. 59 ЗК РФ, согласно которой признание права на земельный участок осуществляется в судебном порядке. Примером возникновения права на основании решения суда может служить также признание судом права муниципальной собственности на бесхозяйный земельный участок (п. 2 ст. 226 ГК РФ, п. 2 ст. 53 ЗК РФ). Решение суда общей юрисдикции или арбитражного суда, вступившее в законную силу, является правовым основанием для государственной регистрации установленного судом права на земельный участок. Что касается приобретения земельных участков по основаниям, допускаемых законом, то здесь в качестве примера можно привести приобретение права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ). Следует отметить, что в ряде случаев для возникновения прав на земельные участки необходимо одновременно несколько оснований. Так, например, при предоставлении земельного участка в аренду государственным органом или органом местного самоуправления основаниями для возникновения права аренды будут, во-первых, акт соответствующего органа о предоставлении земельного участка, во-вторых, заключаемый на его основании договор аренды земельного участка. Аналогичная ситуация складывается при заключении на основании актов государственных или муниципальных органов договоров купли-продажи земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.

5.Сделка дарения земельного участка.

5. 1. Порядок оформления дарения земельного участка Процесс дарения имущества представляет собой безвозмездную передачу любых ценных вещей или недвижимости по желанию одного лица в собственность другому лицу. В юридической практике встречаются и случаи дарения земельного участка. Особенно, отчуждение земельной собственности способом оформления дарения земельного участка распространено среди близких родственников, этому есть много причин, зачастую, подарить землю гораздо выгоднее в плане стоимости её переоформления. Однако, не все хорошо представляют, каким образом правильно соблюсти порядок оформления дарения земельного участка. Первым главным условием правильного оформления дарения земельного участка является заключение договора дарения у нотариуса. Выбирая нотариальную контору, надо помнить, что оформить дарение земельного участка можно только в той, которая территориально расположена по адресу, ближайшему к местонахождению объекта дарения, либо по месту регистрации дарителя или одаряемого лица. По закону не запрещено производить дарение и оформлять дарственную как между близкими родственниками, так и дальней родней или совершенно чужими людьми. Но по размерам налога за проведение акта дарения тут есть большая разница. Налоги зависят от категории родства. При очень близком родстве (супруги, родители и дети, в том числе усыновители и усыновленные, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и не полнородные (имеющие общих отца или мать), родные братья и сестры) при оформлении дарения земельного участка они освобождаются от уплаты налогов на недвижимое имущество (в том числе и землю), полученное в дар от близких родственников. В остальных случаях, одаряемый обязан заплатить налог в размере 13 % от стоимости подаренного имущества (земельного участка). Действия, согласно порядку оформления дарения земельного участка, проводятся в следующем порядке. В первую очередь определяется вариант переоформления из расчета того, как быстрее, дешевле и проще переоформить земельный участок, далее ведется сбор необходимых документов и на их основе составляется договор дарения у нотариуса или юриста. Последним этапом оформления дарения земельного участка выступает процесс регистрации договора дарения земельного участка в соответствующих инстанциях. Земельный участок может быть подарен полностью или частично, также возможен вариант дарения земельного участка вместе с постройками на нем, причем в случае, если не выделяется частичная доля дарения земли и дом стоит на той территории, которая отчуждается, то такое строение обязательно должно быть включено в дарственную. По списку документации, необходимой для окончательного оформления дарения земельного участка (регистрации акта дарения), можно выделить несколько обязательных позиций. Так, всегда представляются документы, удостоверяющие личность заявителей или доверенности, подтверждающие полномочия представителей сторон, далее, конечно, само заявление на регистрацию, документы об оплате государственной пошлины, правоустанавливающие документы на земельный участок, кадастровые документы земельного участка. Таковы общие положения порядка оформления дарения земельного участка.  2. Необходимые документы для оформления договора дарения Первым этапом по оформлению дарственной у нотариуса является этап сбора документов для оформления договора дарения. Здесь можно выделить обязательные документы, которые потребуются стопроцентно и остальные, которые нотариус имеет право затребовать для уточнения. Главным документом для оформления договора дарения можно назвать государственный акт на право собственности на земельный участок. Далее от дарителя потребуется справка про наличие (отсутствие) ограничений на отчуждение земельного участка, поскольку это имущество может находиться под арестом или в залоге, тогда никакое дарение невозможно. Также в обязательном порядке потребуется выписка из технической документации про нормативную денежную оценку земельного участка, справка про наличие (отсутствие) построек на земельном участке, справка про отсутствие долга по уплате земельного налога. По требованию нотариуса, возможно, понадобится составить описание угодий, их подробную характеристику. Любая сделка (дарение в том числе) требует тщательного подхода к вопросу подготовки документов, оценке дееспособности сторон, составлению текста договора, и подготовки к последующей регистрации сделки. Регистрация договора дарения в органах госрегистрации является обязательной процедурой при дарении, сам договор еще не дает одариваемому лицу полных прав распоряжения земельным участком. Только после этого шага возникает у нового владельца право собственности на подаренную землю, и до момента регистрации лицо, получившее дар, еще не владелец участка, земля остается у дарителя. Надлежащая тщательность подготовки пакета документов гарантирует стороны сделки дарения от того, чтобы в будущем у них не было проблем. Кроме основного пакета бумаг бывает, что для надлежащей чистоты сделки дарения может не хватать каких-либо нужных дополнительных документов (согласий, подтверждений, справок), пренебрегать их получением тоже не следует. А про сбор пакета основных документов для оформления договора дарения и говорить нечего. Это - правоустанавливающие документы собственника земельного участка и (иногда еще и свидетельство о государственной регистрации земли), кадастровый паспорт и личные документы дарителя и одариваемого. Впоследствии потребуются также документы о подтверждении родственных отношений, справке об отсутствии налоговой задолженности, справка об отсутствии обременений земельного участка. В случае, если лицо, даритель не планирует заниматься сбором документов лично, то он может доверить представление своих интересов другому лицу. Для этого у нотариуса оформляется доверенность на представительство интересов, которая уполномочивает доверенное лицо производить заказ и получение необходимых для отчуждения участка документов. При оформлении договора дарения оплачиваются нотариальные услуги и услуги за сбор документов для оформления договора дарения и государственная пошлина, которая взимается нотариусом.  Полный перечень документов, как для договора дарения, так и для последующей регистрации перехода собственности на земельный участок можно назвать сразу, поскольку его сбор понадобится в обязательном порядке: - заявления сторон договора или уполномоченных ими лиц; - документ на оплату услуг;  - документы, удостоверяющие личность; - доверенности (если дела ведутся через представителя);  - удостоверение опекуна (попечителя) - для опекунов несовершеннолетних детей, граждан, ограниченных судом в дееспособности или недееспособных (выступают только в качестве одариваемых);  - свидетельство об усыновлении - для усыновителей;  - подлинник и копия правоустанавливающего документа о праве собственности лица, отчуждающего земельный участок; - подлинник кадастрового плана земельного участка, удостоверенный земельным комитетом и его заверенная копия; - справка из налогового органа об уплате дарителем земельного участка всех налогов; - нотариально удостоверенное согласие супруга дарителя на сделку (если земельный участок находится в совместной собственности). При сборе документов для оформления договора дарения и регистрации его следует помнить о сроках действия справок, составить план сбора, а еще лучше - поручить это дело компетентным специалистам из проверенных и авторитетных агентств недвижимости.  3. Договор дарения земельного участка (оформление дарственной) При переходе прав собственности на земельный участок путем дарения необходимо оформить договор дарения земельного участка. Тем самым будет произведено оформление дарственной с последующей регистрацией договора дарения в органах государственного земельного учета. По своей форме договор дарения земельного участка может быть заключен как в нотариальной, так и в простой письменной формах. В обоих случаях обязательно проведение регистрации договора дарения, как акта, который окончательно узаконит права одариваемого лица на земельную недвижимость. По договору дарения земельного участка одна сторона, называемая дарителем, безвозмездно передает или обязуется передать земельный участок другой стороне, называемой в договоре одаряемым, со строениями или без них, при этом даритель освобождается ее от имущественной обязанности. Главной особенностью договора дарения земельного участка является его безвозмездный характер во всех случаях, он действителен при наличии документов для оформления договора дарения. Иногда договор дарения земельного участка содержит условия передачи земельной недвижимости одариваемому лицу через какой-то срок после его заключения. Он носит название консенсуального договора дарения земельного участка и несколько отличается от реального договора дарения, где имущество сразу же переходит к одариваемому субъекту. Прежде всего, отличия заключены в аспектах правоотношений дарителя и одаряемого. Многие из них не совпадают совершенно, но главное, что объединяет все виды договоров дарения земельного участка – это их безвозмездность,  как главный квалифицирующий признак договора дарения. Человек, получающий в дар землю, не всегда свободен от каких-либо имущественных обязанностей. Иногда передача в дар земельного участка может быть обусловлена некоторыми ограничениями его использования, причем, с учетом интересов третьих лиц. Но договор дарения земельного участка не может содержать условия получения дарителем после передачи в дар земельного участка каких-либо имущественных выгод, поскольку, в соответствии с Гражданским кодексом любой договор дарения является безвозмездным и не допускает встречного удовлетворения от одаряемого, в этом случае договор не может признаваться дарением. По имущественным правам договор дарения земельного участка имеет обязательственный и частично вещный характер, вещные права по нему могут отчуждаться как таковые, помимо отчуждения соответствующей вещи. Земельные участки, обремененные правами третьих лиц в виде залога или сервитута, практически, никогда не могут быть подарены и признаны в договоре дарения земельного участка. По другому определению договор дарения земельного участка называется дарственной на землю (на земельный участок) и его заключение – оформлением дарственной на земельный участок. По договору дарения земельного участка может быть оформлена передача прав собственности на землю между близкими и дальними родственниками, или вообще чужими людьми. Но, тут нужно знать, что чем ближе категория родства, тем меньше налоги. Для самых близких родственников они могут полностью отсутствовать, а для неродственников составят до 13% от стоимости земельного участка. Причем при оформлении сделки через договор дарения земельного участка не предусматривается право использования налогового вычета. Потому иногда (для неродных людей) стоит задуматься, что делать - оформлять дарственную или оформить документы каким-то иным образом, чтобы налогообложение было минимальным.  Перед заключением договора дарения земельного участка необходимо тщательно подойти к вопросу подготовки документов для оформления договора дарения с проведением оценки дееспособности сторон, составлением надлежащей редакции договора и проведении впоследствии регистрации договора дарения и передачи прав собственности на земельный участок. Не следует думать, что оформить дарственную на земельный участок очень просто, дарственная, оформленная с упущениями и ошибками, может легко быть оспорена в суде, причем, как прежним собственником, который пожелал возвратить участок, так и любым другим заинтересованным лицом, имеющим теоретическое право на обладание этим земельным участком.  3.1. Типовой договор дарения земельного участка Практически всегда, типовой договор дарения земельного участка является односторонним. То есть, он выражает волю лишь одной из сторон, однако, имеются еще и договора, носящие взаимный характер. Таковым договор дарения земельного участка быть не может, поскольку в него нельзя включать условия по обязательствам одариваемого лица в отношении дарителя. Такой договор дарения как общего типа, так и договор дарения земельного участка содержит мотив, то есть обещание одарить обусловлено совершением каких-либо действий другой стороной, но это запрещено и делает договор дарения недействительным. Перед заключением договора дарения земельного участка специалисты должны учесть все, предусмотренные законом ограничения и запреты дарения в отношении определенных категорий субъектов, которые могут выступать в качестве сторон при написании любого договора дарения. Как правило, запрещено дарение в отношениях между коммерческими организациями и дарение лицам, замещающим государственные должности. Если в качестве дарителя выступают юридические лица, которым недвижимое имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения или управления, то они могут подарить его только с согласия собственника. Также и дарение недвижимости, находящейся в общей собственности нескольких лиц разрешено только в случае согласия всех собственников без исключения. Всегда недействительным считается договор дарения, которым предусматривается передача одариваемому лицу объекта дарения после смерти дарителя.  Все эти нюансы учтены в форме типового договора дарения земельного участка, который составляется и заверяется нотариально. Предпочтение такой формы заключения сделки по дарению земельного участка явно предпочтительнее, чем составление договора дарения земельного участка в простой письменной форме. В список пунктов типового договора дарения земельного участка входит определение правового статуса сторон дарителя и одариваемого лиц, описание предмета договора (земельного участка), обязанности дарителя и права одаряемого в отношении перехода прав к их наследникам (правопреемникам), указание наличия зданий (строений) на участке и их отношении по правам собственности. Также типовой договор дарения земельного участка должен содержать сведения про земельные и имущественные споры по данному участку (есть или нет таких), в договоре также уточняется, кто из сторон осуществляет и несет расходы по регистрации договора и перехода права на земельный участок. Важными пунктами в типовом договоре дарения земельного участка выступают: указание срока перехода права собственности, ответственности сторон по договору, основания расторжения договора, обязательности или необязательности претензионного порядка досудебного урегулирования и определения места рассмотрения споров.  3.2. Договор дарения земельного участка с домом (с постройками)  В состав договор дарения земельного участка с домом включены помимо обязательных пунктов типового договора дарения земельного участка еще и пункты о безвозмездной передаче в собственность одаряемого, кроме самого земельного участка, дома и строений вспомогательного характера, расположенных на нём. Далее указывается, по какому адресу находится сам участок и дом на его площади, данные на отчуждаемое по договору дарения земельного участка с домом строение (этажность, краткое описание дома, его общая площадь и год постройки). Оглашается перечень документов, по которым должно быть видно, что земельный участок вместе с домом принадлежат данному лицу (дарителю) на основании такого-то договора купли-продажи, удостоверенного нотариусом. Описывается, где зарегистрировано право собственности на земельный участок и дом, с указанием названия регистрирующего органа и номеров записей о регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также сведения о, выданных в подтверждение регистрации, свидетельствах о государственной регистрации права с годом выдачи, указанием серии и номера. Все сведения для составления договор дарения земельного участка с домом берутся из документов для оформления договора дарения для дома и земельного участка.  3.3. Образец договора дарения земельного участка Познакомиться с договором дарения земельного участка воочию можно по прилагаемому его образцу, который составлен с учетом всех последних законов РФ и постановлений Правительства России. По своей форме образец договора дарения земельного участка может быть использован во всех регионах Российской Федерации.  ДОГОВОР ДАРЕНИЯ земельного участка Посёлок . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . района ……………. области. . . . . . . . . . . . . . . . . две тысячи десятого года. Мы, нижеподписавшиеся граждане Российской Федерации (далее – Стороны): . . . . . . . . . . . . . . . . . . вписать ФИО дарителя . . . . . . . . . . . ., пол . . . . . . . . ., (далее – Даритель), Паспортные данные: паспорт № . . . . . . . . . ., выдан . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ., дата выдачи . . . . . . . . . . . . . . . . года, код подразделения . . . . - . . . .; дата рождения . . . . . . . . . . . . 19. . года; место рождения . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .; место жительства . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . и . . . . . . . . . . . . . . . . . . вписать ФИО одаряемого . . . . . . . . . . . ., пол . . . . . . . . ., (далее – Одаряемый), Паспортные данные: паспорт № . . . . . . . . . ., выдан . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ., дата выдачи . . . . . . . . . . . . . . . . года, код подразделения . . . . - . . . .; дата рождения . . . . . . . . . . . . 19. . года; место рождения . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .; место жительства . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . заключаем настоящий договор о нижеследующем: 1. . . . . . . . . . . . . . . . . . . вписать ФИО дарителя . . . . . . . . . . . . безвозмездно передаёт в собственность, а . . . . . . . . . . . . . . . . . вписать ФИО одаряемого . . . . . . . . . . . . принимает в дар земельный участок, находящийся по адресу: . . . . . . . . . . . . . . область, . . . . . . . . . . . . . . район, . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ., населенный пункт (СОТ) ". . . . . . . . . . . . ", участок № . . . (. . .№ прописью. . .). Данные на отчуждаемый земельный участок: Кадастровый номер земельного участка - . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .; Площадь - . . . . . (. . . . . площадь прописью . . . . .) квадратных метров; Категория земель отчуждаемого участка - земли сельскохозяйственного назначения; Цель использования земельного участка – садоводство. 2.Вышеуказанные земельный участок принадлежит . . . . . . . . . . . . . . . . . вписать ФИО дарителя . . . . . . . . . . . . на основании постановления главы администрации . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . о предоставлении земельного участка в собственность за № … от … года. Право собственности на земельный участок зарегистрировано . . . . . . вписать точное название регистрирующего органа . . . . . ., что подтверждается Свидетельством о праве собственности на землю за №… от… 3. Даритель подтверждает отсутствие претензий третьих лиц на даримое имущество, отчуждаемое имущество никому не продано, не подарено, не заложено, не обременено правами третьих лиц, в споре и под запрещением (арестом) не состоит. 4. Передача Дарителем отчуждаемого по договору имущества и принятие его Одариваемым осуществляется по подписываемому обеими сторонами передаточному акту в день подписания настоящего договора. 5. Стороны обязуются в течение десяти дней со дня подписания передаточного акта подать заявления в орган регистрации о государственной регистрации перехода права собственности на отчуждаемое имущество к Одаряемому. 6. Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации. Право собственности на подаренную недвижимость возникает у Одаряемого с момента государственной регистрации права. 7. Настоящий договор составлен в трех подлинных экземплярах, первый остается в делах органа регистрации, второй выдаётся после государственной регистрации права собственности Одаряемому . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ., а третий - Дарителю . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. Подписи сторон: Даритель: ________________________________________________ /_______________/ Одаряемый: ________________________________________________ /_______________/ Надо заметить, что данный договор дарения земельного участка по содержанию пунктов 3 – 6 является реальным по срокам процесса дарения земельного участка, для консенсуального договора с отсрочкой вступления одариваемого лица в право собственности эти пункты прописываются иначе и отдельно указывается срок вступления договора в законную силу. 4. Регистрация договоров дарения земельных участков Во случае дарения земельного участка всегда необходимо впоследствии провести регистрацию договора дарения земельного участка, чтобы составленный и подписанный документ имел полную юридическую силу. Процедура такой регистрацию договора дарения земельного участка проводится в соответствующих органах государственной регистрации и занимает значительное количество времени. Это время можно сократить, если проводить ее с учетом некоторых важных свойств.  В общем случае регистрация договоров дарения необходима, как подтверждение прав лица, получившего дар на право им беспрепятственно пользоваться. Такая регистрацию договора дарения земельного участка может пройти более оперативно, если вопросы составлению документов и непосредственного проведения процесса регистрации, решаются квалифицированными специалистами юридических компаний и агентств.  Это основное правило ускорения работы по регистрированию договора дарения земельного участка. Работа по государственной регистрации договоров дарения земельного участка осуществляется территориальными отделами Управления Федеральной регистрационной службы. Определен соответствующими законами порядок регистрации договора дарения любого имущества, есть перечень необходимых документов для регистрации договора дарения (в нашем случае, земельного участка, перечень приведен в разделе 2), оговорены сроки проведения регистрации договора дарения и её стоимость, как установленная сумма государственной пошлины за осуществление регистрационных действий государственными органами. Начинается регистрация договора дарения земельного участка с подачи заявления о государственной регистрации права, далее следует процесс приема этого заявления вместе с необходимым пакетом документов. После принятия положительного решения о государственной регистрации договора дарения проводится внесения записи о регистрации договора дарения земельного участка в Единый государственный реестр прав. На бланке договора проставляются специальные печати и выдаются зарегистрированные документы на руки заявителю. Вот в этот момент одаряемый и приобретает право собственности на подаренный земельный участок и может полновластно им распоряжаться.  При регистрации договора дарения земельного участка работа ведется в несколько этапов, которые включают в свой состав проверку правоустанавливающих документов на земельный участок, составление списка очередности мероприятий при сборе и оформлении документов, сбор и подготовка документов, получение справок об отсутствии арестов, запрещений и иных обременений земельного участка. В результате формируется пакет документов, необходимого для государственной регистрации договоров дарения земельных участков в Федеральной регистрационной службе и проводится их представление на рассмотрение.  Кратко - в перечень документов, представляемых при государственной регистрации договоров дарения земельных участков, входят: заявление сторон договора, документ, подтверждающий оплату регистрации, документы, удостоверяющие личность, подлинники договора дарения (в 3 экземплярах), подлинник и копия правоустанавливающего документа о собственности дарителя на земельный участок, кадастровый план земельного участка (возвращается обладателю после регистрации договора дарения земельного участка) и справка об уплате дарителем земельного участка налога. В состав этого списка документов могут входить и другие справки и бумаги, если того требует закон и обстоятельства сделки. Тщательная подготовка регистрации договора дарения земельного участка избавит всех участников этого процесса от досадных неприятностей в будущем.

6. Сделка мены (обмена) земельного участка.

Договор мены земельных участков очень схож с другим видом сделки, договором купли-продажи земельного участка. Вопросы правового регулирования нашли отражение в Земельном кодексе иГражданском кодексе  Российской Федерации.

  Согласно ст. 567 Гражданского кодекса, договор мены земельных участков  подразумевает передачу в собственность другой стороне  земельного участка в обмен на другой.

  Договор мены земельных участков основывается на правилах, применяемых к договору купли-продажи. Если они не противоречат правилам ст. 31 Гражданского кодекса  о существе мены.  

  Положения статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации «Особенности купли-продажи земельных участков» о  недействительности договора, распространяются  на договор мены земельных участков.

   Договор мены земельных участков предполагает, что эти объекты равноценны. Поэтому, будущие споры участников мены, о действительной цене имущества, ограничены.

   В случае, когда цена одного из участков признана ниже цены другого земельного участка, предлагаемого на обмен. Сторона обязана оплатить другой стороне разницу.  Вполне естественно, что данные условия и форма компенсации должны отражаться в договоре.

   Подписав договор мены на объекты недвижимости, стороны обязаны явиться в органы юстиции (регистрационную палату), в том районе, где расположены земельные участки. И подать договор мены земельных участков на государственную регистрацию. Данное действие необходимо для обретения права собственности на объекты недвижимости и регистрации перехода права собственности на объекты  задействованные  в сделке.

   В обмене на земельный участок могут участвовать различные движимые и недвижимые вещи. Достаточно часто встречаются ситуации, когда в качестве предмета договора выставляется один земельный участок. А его владелец намерен обменять его и дачное строение на нем, на жилое помещение и автомашину.

Когда в соответствии с договором мены сроки передачи обмениваемых вещей не совпадают, тогда применяются правила о встречном исполнении обязательства. Данные правила установлены ст.328 ГК РФ. Согласно которым, при неисполнении обязанной стороной своего обязательства в соответствии с договором и при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено  в установленный срок, другая сторона вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от  исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

 

Получить информацию по данному вопросу можно у юристов  компании в любое удобное для вас время. Иногда, для получения представления о сделке, документах, форме передачи имущества, достаточно консультации. Мы подробно расскажем о всех тонкостях договоров и этапах совершения сделок. Подскажем, куда нужно обратиться для проверки документов, подтверждающих право собственности на объекты недвижимого имущества.

Ниже представлен образец договора мены

 

 

Договор мены земельного участка на земельный участок (участки признаны равноценными)

г._____________                                                                              "__" __________ 200_ г.

 

Гражданин(ка) Иванов Иван Иванович, 21.08.1990 года рождения, место рождения: город Москва, пол: мужской, паспорт 45 00 903450, выдан ОВД «Зябликово» города Москвы 21.05.2000 года, код подразделения 772-083,  проживающий(ая)по адресу: город Москва, ул. Шверника, дом 16, квартира 85, именуемый(ая) в дальнейшем  Сторона-1,  действующий(ая)  от своего имени,с одной стороны,

и гражданин(ка) , Иванова Ирина Анатольевна, 31.02.1976 года рождения, место рождения: город Москва, пол: женский, паспорт 45 01 667766, выдан отделом милиции ОВД «Богородское» 16.08.2001 года, код подразделения 772-014, зарегистрированная по адресу: Москва, ул. Декабристов, дом 5, квартира 3, именуемый(ая) в дальнейшем  Сторона-2,  действующий(ая) от своего  имени,

с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

 1. Сторона-1  обязуется передать в собственность Стороне-2 земельный участок площадью 1500 кв.м.,с кадастровым номером 50:02:678564:002, на землях населенных пунктов, предназначенный для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: Московская область, Луховицкий район, сельское поселение Кумино, деревня Озерцо,

а  Сторона-2  обязуется  передать  в  собственность  Стороне-1  земельный участок, 2000 кв.м., с кадастровым номером 50: 01: 123487: 123, на землях населенных пунктов, предназначенный для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: Московская область, Талдомский район, сельское поселение Велинское, деревня Лужки, участок

 2. Земельный участок принадлежит Стороне-1 на праве собственности на основании Постановления Главы Администрации сельского округа № 146 от 12 марта 1994 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 17 ноября 2003 года, зарегистрировано в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за № 50-50-654/3-50

3. Земельный участок принадлежит Стороне-2 на праве собственности на основании Постановления Главы Администрации сельского округа № 116 от 10 января 1992 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 17 июня 2009 года, зарегистрировано в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за № 50-50-654/3-50

В результате настоящего Договора мены  в  собственность Стороны-1,

Иванова Ивана Ивановича, переходит земельный участок,  указанный в п. 3. настоящего Договора, а в собственность Стороны-2,  Ивановой Иринаы Анатольевны, переходит земельный участок, указанный в п. 2 настоящего Договора.

 4. Сторона-1 заявляет,  что земельный участок правами других лиц не обременен,  не заложен,  не продан,  не являются  предметом исков третьих лиц, на земельный участок не наложен арест.

 5. Сторона-2 заявляет, что земельный участок правами третьих лиц не обременен,  не заложен,  не находится  под арестом,  свободен  от исков и претензий третьих лиц.

 6. Стороны считают обмениваемые участки равноценными, поэтому обмен земельными участками производится без доплаты.

 7. Обмен  земельными   участками   между  Стороной-1  и  Стороной-2 осуществляется  по  передаточному акту,  который подписывается сторонами.

 8. Передача земельных участков должна осуществиться в течение  двух дней с даты подписания настоящего Договора.

 9. После подписания передаточного акта Сторонами и  государственной регистрации   перехода   права   собственности   на   земельные   участки обязательства Сторон по передаче считаются выполненными.

 10. Право  собственности  на  земельные  участки,  указанные  в п. 1 настоящего  Договора, возникает  с  момента  государственной  регистрации перехода права собственности на каждый земельный участок.

 11. Сторона-1  обязуется  передать  Стороне-2  земельный  участок  в течение двух  дней с даты подписания передаточного акта в пригодном для целевого использования состоянии.

 12. Сторона-2  обязуется  передать  Стороне-1  земельный  участок  в течение двух дней с даты подписания передаточного акта в пригодном для целевого использования состоянии.

 13. Расходы,  связанные  с оформлением  настоящего Договора, Стороны несут в равных долях

 14. За  неисполнение  или  ненадлежащее  исполнение  обязательств по настоящему  Договору  Стороны  несут  ответственность  в  соответствии  с действующим законодательством Российской Федерации.

 15. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение своих обязательств по настоящему Договору, если оно возникло в   результате    действия   обстоятельств   непреодолимой   силы.    Под обстоятельствами  непреодолимой  силы  понимаются  такие  обстоятельства, которые  возникли  после  подписания  настоящего  Договора  в  результате непредвиденных  и  неотвратимых  событий чрезвычайного характера, а также такие   обстоятельства,   как   война,    военные    действия,    санкции государственной власти, и другие обстоятельства вне контроля сторон.

Сторона,  у  которой  возникли  обстоятельства  непреодолимой  силы, должна немедленно, но не позднее  трех  дней с даты их наступления  известить другую  сторону  о  начале  их  действия  и  в течение трех дней с даты наступления  обстоятельств  представить  документы,  свидетельствующие  о действии  обстоятельств  непреодолимой  силы. В такие же сроки сторона, у которой  действовали  обстоятельства непреодолимой силы, должна известить другую сторону о прекращении их действия.

 Если обстоятельства непреодолимой силы действуют более трех месяцев, стороны  проводят переговоры с целью выявления приемлемых  альтернативных способов исполнения обязательств по настоящему Договору.

 16. Настоящий  Договор  вступает  в  силу  с  даты  его подписания и действует   до   полного   выполнения  Сторонами  своих  обязательств  по настоящему Договору.

 17. Все   изменения  и  дополнения  к  настоящему  Договору   должны совершаться в письменной форме и подписываться обеими Сторонами.

 18. Настоящий Договор составлен  в трех экземплярах на русском языке по  одному   для   каждой   Стороны  и  третий  для  хранения  в  органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и  сделок с ним на территории Луховицкого и Талдомского районов и все три экземпляра имеют одинаковую юридическую силу.

 19. Настоящий Договор подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Луховицкого и Талдомского районов Московской области.

5. Сделка залога (ипотеки) земельного участка.

Один из способов обеспечения исполнения обязательств (чаще всего по кредиту) — залог, т.е. предоставление кредитору преимущественного права обращать взыскание на принадлежащий должнику имущество в случае неисполнения обязательств по долгу. Залог недвижимого имущества (в том числе земельного участка) — ипотека. Заложить земельный участок может только лицо, имеющее право его отчуждать.

   Залогодателем может быть или сам должник, или лицо, не участвующее в его обязательстве (третье лицо).

   Имущество, на которое установлена ипотека, остается во владении и пользовании залогодателя, ограничивается лишь его право распоряжаться заложенным имуществом.

   Если кредитным договором (договором займа) предусмотрена выплата процентов, ипотека, обеспечивающая исполнение договора, обеспечивает также и уплату процентов.

   Не допускается ипотека земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, а также земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного субъектом РФ и органом местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования. Не допускается и залог земельного участка, находящегося в пожизненном наследуемом владении.

   Ипотека на участок, находящийся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), может быть установлена с письменного согласия на это всех его собственников. Участник общей долевой собственности на земельный участок может заложить свою долю без согласия других собственников.

   Право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное. Право с определенным сроком действия может быть предметом залога только до истечения срока его действия.

Право залога на здания и сооружения, находящиеся на участке

   При ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие — о том, что залог на здания не распространяется. При наличии в договоре такого условия залогодатель в случае обращения взыскания на заложенный земельный участок сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той его частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением. Условия пользования этой частью участка определяются соглашением залогодателя с залогодержателем, а в случае спора — судом.

   Если ипотека установлена на земельный участок, на котором находятся здания или сооружения, принадлежащие не залогодателю, а другому лицу, то при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его продаже к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель.

Договор залога

   Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме. Он должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с недвижимостью.

   В договоре об ипотеке земельного участка должны быть указаны:

   — предмет ипотеки;

   — его оценка;

Примечание.

Опенка производится профессиональным оценщиком обязательно в денежном выражении. Она не может быть ниже кадастровой стоимости (нормативной цены земли).

   — размер, основания возникновения и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой;

   — местоположение участка;

   — его кадастровый номер;

   — размещенные на нем объекты недвижимости (если имеются);

   — площадь участка;

   — целевое назначение категории земель, в составе которой находится участок;

   — в чьем ведении находятся земли;

   — цель использования участка;

   — право собственности, принадлежащее залогодателю;

   — наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право.

   Такие же сведения должен содержать договор залога для арендованного земельного участка (обязательно должен быть указан также срок аренды).

   К договору об ипотеке земельного участка должен быть приложен кадастровый план (паспорт) земельного участка.

   При заключении договора залогодатель обязан письменно предупредить залогодержателя обо всех известных ему правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, аренды, сервитутах и других правах). Если к залогодателю будут предъявлены другими лицами требования о признании за ними права собственности или иных прав на заложенный земельный участок, он обязан немедленно уведомить об этом залогодержателя. Если он этого не сделает, залогодержатель может потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора.

   Условия договора об ипотеке, ограничивающие право залогодателя пользоваться заложенным участком, считаются ничтожными. Залогодатель вправе извлекать из имущества, заложенного по договору об ипотеке, плоды и доходы (залогодержатель не приобретает на них прав, если иное не предусмотрено договором).

   Залогодатель вправе также без согласия залогодержателя возводить на участке сооружения (если иное не предусмотрено договором), на которые право залога не распространяется, и распоряжаться ими по своему усмотрению. Однако если строительство на заложенном участке может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю, он вправе потребовать изменения договора (в том числе путем распространения ипотеки на возведенное сооружение).