Глава III. Проблемы гражданско - правового регулирования отношений долевой соственности

На современном этапе развития гражданского законодательства каждый из отдельных видов общей собственности имеет свои особенности, поэтому вопросы правого регулирования долевой собственности заслуживают самостоятельного изучения.

По российскому законодательству общая собственность на имущество является долевой, кроме случаев, когда законом предусмотрено образование на это имущество совместной собственности. Таким образом, в случае возникновения общей собственности предполагается, что такая собственность является долевой. Если в законе, договоре или ином акте, на основании которого устанавливается общая собственность, нет определения долей каждого из сособственников, то их доли предполагаются равными.

Общая долевая собственность может возникнуть в силу оснований, допускаемых законом или договором, перечень которых, не является исчерпывающим.

Согласно положениям гражданского закона, осуществление права общей долевой собственности должно происходить по взаимному согласию всех сособственников.

Считаем справедливым высказанное в литературе мнение о том, что вопросы владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности, всегда были и будут актуальными, так как из-за несовершенства правового регулирования имущественных отношений на практике возникает множество противоречивых ситуаций, которые связаны с реализацией участниками долевой собственности своих правомочий.⁵⁹

Проанализировав ряд судебных решений, считаем правильным, согласиться с мнением, что гражданско-правовое регулирование отношений долевой собственности в настоящее время недостаточно совершенно, иначе долевые сособственники, реализуя свои правомочия, не имели бы оснований для обращения в суд.

Вопрос определения порядка пользования имуществом, принадлежащим сособственникам на праве общей долевой собственности, является одним из наиболее часто встречаемых в практике российских судов.⁶⁰

1. Проблема несовершенства правового регулирования имущественных отношений.

Как отмечает один из авторов, лицо, которое обращается в суд с заявлением об определении порядка пользования квартирой, должно предоставить суду свой вариант такого порядка, например, передачу ему конкретной комнаты в квартире, оставление ответчику другой и иные возможные варианты. Суд в свою очередь учитывает размеры долей истца и остальных участников общей долевой собственности, определяет, какая площадь в квартире соответствует доле истца и на что он вправе претендовать. На практике возникают случаи, когда комната в квартире, на которую претендует истец, является меньше по площади той, которая приходится на его долю.⁶¹

Однако в науке распространенной является точка зрения, согласно которой такие обстоятельства не являются основанием для отказа в удовлетворении требований истца, поскольку незначительное отклонение (2 - 3 кв. м) по площади не является существенным.⁶²

В ряде решений судов общей юрисдикции выражена аналогичная позиция, согласно которой факт оставления за ответчиком при определении порядка пользования комнаты меньшей площади, не является нарушением его прав и законных интересов. Определение порядка пользования квартирой не влечет изменения самого соотношения долей в праве собственности на нее, размеры таких долей остаются прежними.

Так, например, в Октябрьский районный суд г. Липецка обратилась истица с заявлением об определении порядка пользования квартирой, принадлежащей ей и ее бывшему супругу на праве общей долевой собственности.⁶³

Как следует из материалов дела, спорная квартира состоит из двух изолированных жилых комнат, площадь которых 22,3 кв. м и 12,6 кв. м. На каждого собственника квартиры приходится по 17,45 кв. м жилой площади.

В исковом заявлении истица просила выделить в ее пользование и пользование совместного несовершеннолетнего сына комнату размером 22,3 кв. м, в пользование ответчика комнату площадью 12,6 кв. м, места общего пользования оставить в совместном пользовании.

Ответчик предъявил встречные требования об определении порядка пользования квартирой, указывая, что после расторжения брака сложился порядок пользования спорной квартирой. Он пользуется комнатой площадью 22,3 кв. м, а истица комнатой площадью 12,6 кв. м, их сын пользуется всем жилым помещением. Ответчик просил выделить в его пользование и пользование совместного сына комнату площадью 22,3 кв. м, в пользование истицы - комнату площадью 12,6 кв. м, места общего пользования оставить в совместном пользовании.

Суд первой инстанции исковые требования истицы удовлетворил в полном объеме. Ответчик, считая решение суда незаконным и необоснованным, обратился с апелляционной жалобой в Липецкой областной суд. Доводы жалобы состояли в том, что ответчика несправедливо лишили права владения 5 кв. м. жилой площади. Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения, указав в своем постановлении, что право владения долей квартиры осталось прежним, судом лишь определен порядок пользования квартирой.⁶⁴

Между тем, следует отметить, что по данному вопросу есть и иная позиция судов.

В апелляционном определении Московского городского суда от 6.04.2012 г. по делу № 11-2914 судом было установлено, что превышение площади испрашиваемой истцом комнаты над размером его идеальной доли, составляющее 4,5 кв. м., нельзя признать незначительным, так как такое положение будет существенно нарушать права остальных участников общей долевой собственности, что является недопустимым и противоречащим п. 2 ст. 247 ГК РФ.⁶⁵

Таким образом, считаем важным подчеркнуть, что истцу при обращении в суд с заявлением об определении порядка пользования квартирой следует учитывать, что, если комната, на которую он претендует, по площади больше той, на которую он вправе рассчитывать исходя из размера своей идеальной доли в праве собственности на квартиру, в удовлетворении требований ему может быть отказано.

Следует согласиться с мнением, что в подобных случаях истец не лишен права представлять доказательства, свидетельствующие о том, что он вправе рассчитывать на некоторые отклонения от причитающейся ему доли в свою пользу, например, наличие у него на иждивении несовершеннолетнего ребенка.⁶⁶

Нередко лицо, обращающееся в суд с заявлением об определении порядка пользования квартирой, намеренно злоупотребляет своим правом.

Так, в одном деле истец, имея на праве собственности другие жилые помещения, обратился в суд с иском об определении порядка пользования другой квартирой. Судом в ходе рассмотрения дела было установлено, что в спорной квартире истец никогда не проживал, а на свою площадь пустил нанимателей. Суд в своем определении отказал в удовлетворении требований истца, посчитав, что такие обстоятельства свидетельствуют об отсутствии у него реальной потребности в проживании в указанной квартире.⁶⁷

В связи с возникнувшей проблемой отступление от идеального размера доли можно считать существенным или, допустим, 5-10 процентов от общей площади объекта.

Из содержания норм гражданского закона следует, что участник общей долевой собственности вправе распоряжаться принадлежащей ему долей, при этом согласия других участников общей долевой собственности при этом получать нет необходимости.

Между тем, в соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли в общем имуществе участники общей долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли.

Обоснованным считаем замечание, высказанное Н.А. Саморуковой, по поводу того, что недостатком гражданского законодательства в области регулирования отношений долевой собственности является отсутствие в ГК РФ нормы, предусматривающей ситуации, когда местопребывание долевых сособственников неизвестно в момент возникновения у участника долевой собственности желания возмездного отчуждения своей доли, принадлежащей ему на праве собственности.⁶⁸

В соответствии со ст. 42 ГК РФ гражданин может быть признан судом безвестно отсутствующим, если в течение года в месте его жительства нет сведений о месте его пребывания. Однако некоторые авторы отмечают, что одногодичный срок является достаточно длительным сроком, когда, например, при определенных жизненных обстоятельствах лицу необходимо продать принадлежащее ему на праве общей долевой собственности имущество в кратчайшие сроки. Сторонники указанной точки зрения полагают, что следует внести дополнение в ст. 42 ГК РФ и указать, что в определенных случаях одногодичный срок отсутствия гражданина для признания его безвестно отсутствующим может быть сокращен судом.⁶⁹

Считаем важным заметить, что такая редакция ст. 42 ГКРФ может привести к злоупотреблению правом, что, пожалуй, окажет негативное влияние на развитие института общей долевой собственности.

Уместно вспомнить, что, например, германское гражданское право предусматривает в случае неизвестности места нахождения лица – обладателя преимущественного права покупки возможность исключения его прав. С момента принятия судебного решения об исключении прав управомоченного лица в связи с неизвестностью места его пребывания право преимущественной покупки прекращается (ст. 1104 Гражданского уложения Германии).⁷⁰

Верный, на наш взгляд, выход из этого предложен Н. Толчеевым, который отметил, что требование об извещении сособственников можно признать выполненным в том случае, если продавец представит доказательства о направлении им уведомления о продаже доли по последнему известному месту жительства отсутствующих сособственников и о том, что их место пребывания неизвестно. Автором правильно было замечено, что в противном случае было бы ограничено право собственника, желающего распорядиться своим имуществом с соблюдением правил ст. 250 ГК РФ.⁷¹

Трудно не согласиться с мнением тех авторов, которые считают, что анализируемое извещение о продаже, адресованное лицу, наделенному преимущественным правом покупки, имеет характер оферты (предложения о заключении договора), так как лицо, которому адресовано такое извещение, вправе непосредственно совершить действия, направленные на приобретение соответствующего имущества, а продавец связан направлением извещения и не вправе уклониться от заключения договора купли-продажи. ⁷²

Как видим, в правовом регулировании отношений общей долевой собственности сегодня существуют проблемы, связанные с отсутствием в гражданском законе соответствующих норм.

Во избежание ущемления интересов совладельца и покупателя, нарушения требований гражданского закона предлагаем внести дополнение в и предусмотреть положение: "В случае если участник долевой собственности желает продать принадлежащую ему долю, но не может известить совладельца (совладельцев) о своем намерении в силу неизвестности местопребывания последнего, а также проживающих совместно с ним взрослых членов семьи, суд, исходя из обстоятельств дела, может разрешить первому заключить возмездный договор с посторонним лицом, но не ранее чем через два месяца со дня получения последних сведений об отсутствующем".

Указание именно такого срока обусловлено следующим положением: отсутствие сособственника может быть вызвано различными причинами, в частности его нахождением в ежегодном основном оплачиваемом отпуске, продолжительность которого в общем порядке составляет двадцать восемь календарных дней (ст. 115 ТК РФ), для педагогических работников - не более пятидесяти шести дней.

Именно поэтому, на наш взгляд, двухмесячный срок является разумным, поскольку, с одной стороны, не позволит нарушить интересы находящегося в отпуске сособственника, о месте нахождения которого другому сособственнику не известно, с другой - интересы участника общей долевой собственности, желающего возмездно произвести отчуждение своей доли в незамедлительном порядке.

Таким образом, такая формулировка позволит суду принять решение исходя из индивидуальных характеристик рассматриваемого дела и сократит количество случаев, связанных с нарушением права участников долевой собственности на преимущественную покупку доли в продаваемой недвижимости.

Представляется, что внесение дополнительного положения в ст. 250 ГК РФ позволит суду, исходя из конкретных обстоятельств дела, принять справедливое решение и, кроме того, сократит количество случаев, связанных с нарушением права участников долевой собственности на преимущественную покупку доли в продаваемой недвижимости.

2. Проблема продажи доли в общей долевой собственности, а также о признании недействительным договора купли-продажи доли недвижимости в связи с нарушением преимущественного права покупки.

Как показывает практика, иски о признании недействительным договора купли-продажи доли недвижимости в связи с нарушением преимущественного права покупки, предъявляются в суды достаточно часто.

Так, например, решением Прикубанского районного суда г. Краснодара от 21 ноября 2011 года договор купли-продажи, заключенный между сторонами, признан недействительным по тому основанию, что при совершении данной сделки было нарушено право другого лица на преимущественную покупку доли участника общей долевой собственности.⁷³

Сложилась интересная практика по поводу того, каким образом участнику долевой собственности в случаях, не терпящих отлагательства, продать принадлежащую ему на законных основаниях долю. В силу п. 2 ст. 246 ГК РФ, при предстоящем безвозмездном отчуждении (дарении, завещании) участником долевой собственности своей доли на такого совладельца норма, регулирующая преимущественное право покупки, не распространяется.

Некоторые авторы отмечают, что участник долевой собственности заинтересован в заключении с будущим приобретателем доли договора дарения вместо договора купли-продажи.⁷⁴

Очевидно, что в таких случаях долевой собственник злоупотребляет п.2 ст. 246 ГК РФ, желая обойти правила ст. 250 ГК.

Таким образом, можно сделать вывод, что в подобных случаях имеется две сделки, одна притворная – договор дарения, другая та, которую стороны действительно имели в виду – договор купли-продажи.

Думается, что такой вариант продажи доли в общей долевой собственности не является безупречным с точки зрения действующего законодательства. Подобные сделки представляют для одаряемого неблагоприятные последствия, так как совершены с нарушением преимущественного права покупки. По смыслу п. 3 ст. 250 ГК РФ любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Считаем, что анализируемое извещение о продаже, адресованное лицу, наделенному преимущественным правом покупки, имеет характер оферты (предложения о заключении договора), так как лицо, которому адресовано такое извещение, вправе непосредственно совершить действия, направленные на приобретение соответствующего имущества, а продавец связан направлением извещения и не вправе уклониться от заключения договора купли-продажи.

3. Проблема неопределенности в вопросе о возможности принудительного выкупа незначительной доли, применения п. 4 ст. 252 ГФ РФ

Порядок применения п. 4 ст. 252 ГФ РФ на протяжении длительного времени привлекает внимание не только ученых, но и правоприменителей.

Судебная практика по данному вопросу многочисленна, кроме того, в настоящее время уже сформирована позиция высшей судебной инстанции, однако говорить о правовой определенности положения п.4 ст. 252 ГК РФ нельзя.

Пунктом 4 названной статьи установлено, что несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. При этом выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена, и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

Проанализировав состояние судебной практики по данному вопросу, мы можем сделать вывод, что наибольшее количество вопросов вызывает именно последнее предложение п. 4 ст. 252 ГК РФ. Закон не содержит определения понятия незначительной доли, поэтому обозначить критерии такой доли не во всех ситуациях возможно; вопрос, имеет ли собственник существенный интерес к использованию доли и в чем именно он должен выражаться – также является достаточно спорным. Существует еще один вопрос, ответ на который, несмотря на существующую сегодня позицию высших судов РФ, не является прозрачным. Можно ли обязать собственника, доля в праве общей собственности которого незначительна, принять ее денежную компенсацию взамен на отказ от доли в праве собственности не по его инициативе, а по инициативе иных собственников? Полагаем, что именно этот вопрос сегодня является наиболее спорным при применении п. 4 ст. 252 ГК РФ.

Позиция российских судов по данному поводу не является однозначной. В качестве примера рассмотрим судебное дело из практики Самарского областного суда.⁷⁵

В суд обратилась истица с заявлением к ответчику о прекращении права общей долевой собственности на земельный участок, выделе в натуре и признании права собственности на земельный участок. Разъясняя порядок применения нормы абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ, суд отметил, что закон не предусматривает возможность заявления одним участником общей собственности требования о лишении другого участника права на долю с выплатой ему компенсации, даже если этот участник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества и его доля незначительна.

При рассмотрении другого гражданского дела Самарский областной суд приходит к аналогичному выводу по поводу применения п. 4 ст. 252 ГК РФ.⁷⁶

Такое же толкование п. 4 ст. 252 ГК РФ дано в совместном Постановлении Верховного и Высшего Арбитражного Судов РФ № 6/8, согласно которому при невозможности раздела имущества между всеми участниками общей собственности либо выдела доли в натуре одному или нескольким из них суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию, с получением которой сособственник утрачивает право на долю в общем имуществе. В исключительных случаях, когда доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. ⁷⁷

Таким образом, мы можем сделать вывод о том, что по смыслу п. 4 ст. 252 ГК РФ лицо, не обладающее незначительной долей, а, напротив, желающее лишить другого сособственника такой доли с выплатой ему компенсации, не может обращаться с подобным иском.

В 2008 году, Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 07.02.2008 № 242-О-О сформировал правовую позицию, согласно которой применение правила абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ возможно лишь в отношении участника, заявившего требование о выделе своей доли, и только в случаях одновременного наличия всех перечисленных законодателем условий: доля сособственника незначительна, в натуре ее выделить нельзя, сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества. Названная норма не предполагает лишения собственника, не заявлявшего требование о выделе своей доли из общего имущества, его права собственности на имущество помимо его воли путем выплаты ему остальными сособственниками компенсации, поскольку иное противоречило бы принципу неприкосновенности права собственности.⁷⁸

Между тем, нельзя не согласиться с мнением тех авторов, которые считают, что нередко нецелесообразность существования незначительных долей, появляющихся, например, в порядке наследования, ограничивает права сособственников, имеющих значительные доли в общем имуществе.⁷⁹

В апреле 2012 года появилась определение Верховного Суда РФ, в котором было дано иное толкование абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ, согласно которому защита нарушенных прав и законных интересов собственника значительной доли в праве на имущество возможна в силу п. 4 ст. 252 ГК РФ путем принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за долю с утратой им права на долю в общем имуществе.⁸⁰

Как видим, толкование, данное Верховным Судом, допускает применение правила абз. 2 п.4 ст. 252 ГК РФ в отношении участника, не заявлявшего требование о выделе доли (ответчика), и допускает лишение его права собственности на незначительную долю с выплатой ему компенсации истцом.

До апреля 2012 года такое толкование п. 4 ст. 252 ГК РФ было закреплено в Определении Верховного Суда РФ от 24.10.2006 № 56-В06-17.⁸¹

Полагаем, что практика применения анализируемой нормы до момента выражения правовой позиции Конституционного Суда РФ в 2008 году, складывалась в соответствии с позицией Верховного Суда РФ, выраженной ранее. С 2008 года соответственно судебная практика изменила свое направление.

Как показывает практика, нижестоящие суды, рассматривающие гражданские дела такой категории, руководствовались правовой позицией, сформированной Конституционным Судом РФ.⁸²

Появление 3 апреля 2012 года Определения Верховного Суда РФ № 5-В11-134 говорит о том, что он не изменил своего подхода к пониманию п. 4 ст. 252 ГК РФ.

Считаем, что позиция Верховного Суда РФ является обоснованной, поскольку при ином подходе к толкованию спорной нормы у собственника незначительной доли всегда имеется законная возможность злоупотреблять своим правом, отказывая второму собственнику в выкупе последним незначительной доли.

Кроме того, нельзя забывать о том, что в Гражданском кодексе существуют нормы о добросовестности, разумности участников гражданского оборота, а также о запрете злоупотребления своим правом. Применение названных норм гражданского закона в сочетании с п. 4 ст. 252 ГК РФ в ряде случаев представляется невозможным.

По мнению некоторых авторов, поставить точку в этом вопросе возможно в том случае, если Конституционный Суд РФ изменит свою правовую позицию в отношении п. 4 ст. 252 ГК РФ, приведя ее в соответствие с толкованием, которое дано Верховным Судом РФ.⁸³

По данному поводу существует и другая точка зрения, согласно которой устранить существующий недостаток в применении положения п. 4 ст. 252 ГК РФ возможно лишь изменив данную норму.⁸⁴

Сторонники данной точки зрения предлагают изменить п. 4 ст. 252 ГК РФ и изложить его в следующей редакции: «Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена, и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

Указанное правило подлежит применению и в тех случаях, когда требование о выплате компенсации вместо выдела доли в натуре предъявляется к собственнику, доля которого незначительна, не может быть реально выделена, и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, иными участниками долевой собственности».

В литературе существует и другой вариант новой редакции п. 4 ст. 252 ГК РФ. Н.Н.Пахомова выделяет следующие критерии, согласно которым может быть осуществлена принудительная выплата компенсации доли: незначительность доли, невозможность ее реального выдела, систематическое нарушение прав других участников общей долевой собственности, причинение им ущерба.⁸⁵

По нашему мнению, данная формулировка также вызывает ряд вопросов, например, каким образом должны быть нарушены права других сособственников, какой характер должен иметь ущерб, причиненный им.

Как видится, действующее законодательство способствует злоупотреблению правом долевой собственности со стороны собственников незначительных долей. Думается, что законодатель исходит из того, что собственники незначительных долей находятся в неравнозначном положении с другими собственниками, являются слабой стороной правоотношения.

Таким образом, в практике судов общей юрисдикции сохраняется существенная неопределенность в вопросе о возможности принудительного выкупа незначительной доли.

По нашему убеждению, содержание новой редакции п. 4 ст. 252 ГК РФ должно быть направлено на стабилизацию правоотношения, в котором изначально предполагается наличие у сторон разных интересов.

Считаем, что абз.2 п.4 ст. 252 ГК РФ следует изложить в новой редакции:

«Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия, однако в исключительных случаях суд может принять решение о выплате денежной компенсации истцу, требующему выдела доли в натуре, без его согласия: в частности, если доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии его согласия на компенсацию доли в натуре обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему соответствующую компенсацию».

Вопрос о наличии существенного интереса в использовании общего имущества подлежит разрешению в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и так далее.

Таким образом, по таким спорам сторонам необходимо готовить достаточную доказательственную базу, которая подтвердит нуждаемость в выделенной доле или, напротив, отсутствие интереса в ее использовании.

При этом закон не предусматривает возможность заявления одним участником общей собственности требования о лишении другого участника права на долю с выплатой ему компенсации, даже если этот участник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества и его доля незначительна.

Следовательно, применение правила абзаца второго пункта 4 статьи 252 ГК Российской Федерации возможно лишь в отношении участника, заявившего требование о выделе своей доли, и только в случаях одновременного наличия всех перечисленных законодателем условий: доля сособственника незначительна, в натуре ее выделить нельзя, сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.