1.2. «Прекращение договора», «расторжение договора», «выселение из жилого помещения», «ответственность»: вопросы терминологии

Жилищное правоотношение социального найма носит длящийся характер. Тем не менее, рано или поздно наступают определенные обстоятельства, c которыми закон связывает прекращение жилищного правоотношения данного вида. Понятия «прекращение правоотношения, возникшего из договора социального найма жилого помещения», «расторжение договора социального найма жилого помещения» и «выселение из жилого помещения» по смыслу являются близкими и тесно связанными между собой. Тем не менее, данные понятия отличаются друг от друга.

Наиболее широким по объему понятием является прекращение правоотношения, под которым понимается окончание правовой связи, существовавшей между его участниками. Как уже было подмечено, договор социального найма жилого помещения заключается без указания срока его действия. Однако в силу, прежде всего объективных причин, которые не зависят от воли и желания участников, жилищное правоотношение не может существовать вечно. Действующее законодательство предусматривает для обязательства найма жилого помещения особые основания его прекращения.^1.

Как отмечает Ю. Г. Басин, при прекращении жилищного правоотношения исключается основание проживания, лицо подлежит выселению из квартиры. «Однако отождествление выселения с прекращением жилищного правоотношения было бы неверным... Выселение – это следствие неправомерного (не имеющего под собой законного основания) проживания в квартире, принудительное удаление гражданина из помещения, которое он незаконно занимает. Это явление может наступить и тогда, когда основание проживания вообще отсутствовало, и тогда, когда такое основание существовало ранее, но затем было утрачено; в последнем случае выселение как раз и следует за прекращением жилищного правоотношения». При этом прекращение жилищного правоотношения не всегда связано с выселением. Например, смерть одинокого нанимателя, разрушение жилого помещения, которое являлось предметом жилищного обязательства, безусловно, прекращает правоотношение, однако в данном случае отсутствует необходимость производить выселение. Таким образом, выселение – не единственный результат прекращения правоотношения, а прекращение правоотношения – не единственное основание для выселения.²

Из сходного соотношения понятий «прекращение правоотношения», «расторжение договора найма жилого помещения» и «выселение из жилого помещения» исходили В.П. Грибанов, А.Ю. Кабалкин, Ю.К. Толстой, С.М. Корнеев, П.И. Седугин.³

Ю.К. Толстой, характеризуя прекращение жилищного правоотношения, также полагает, что основания отпадения прав и обязанностей его участников могут как зависеть, так и не зависеть от их воли. «Если в данной местности произошло землетрясение, в результате чего рухнул дом, то, хотя его обитатели и уцелели, действие жилищного правоотношения прекратилось, поскольку помещений, в которых люди жили, больше нет. Прекращение жилищного правоотношения имеет место и тогда, когда человек, который этим помещением пользовался, умирает».¹ Юридико-фактическим основанием, которое прекращает права и обязанности участников жилищного правоотношения, в данном случае является событие, юридический факт, не зависящий от воли и сознания человека. Однако, разрушение, гибель жилого помещения могут быть обусловлены волевыми неправомерными действиями граждан, которые совершаются как участниками данного жилищного обязательства, так и третьими лицами. Наниматель, желающий улучшить свои жилищные условия, уничтожает жилое помещение, например, устраивает пожар, в результате которого жилое помещение прекращает свое существование. В данном случае также имеет место прекращение правоотношения в связи с гибелью предмета обязательства, при всем этом, в основе его прекращения лежит юридический факт – неправомерное действие.

Расторжение договора найма жилого помещения является частным случаем прекращения правоотношения, так как в данном случае тоже имеет место разрыв правовой связи его участников. Однако в основе расторжения договора социального найма прежде всего, лежит волевой фактор. С.М. Корнеев определяет расторжение договора найма «как разрыв правоотношения найма жилого помещения по одностороннему волеизъявлению нанимателя, а в случаях, предусмотренных законом, – по иску наймодателя».²

Выселение из жилого помещения является последствием прекращения правовой связи между его участниками. Тем не менее, не всякое прекращение жилищного правоотношения, в том числе и в результате расторжения договора найма, сопровождается выселением.³ Если в жилом помещении по договору найма проживал одинокий гражданин, который умер, то вопрос о выселении не возникает, несмотря на то, что жилищное правоотношение прекратилось, так как выселять некого. При прекращении существования жилого помещения как объекта материального мира вопрос о выселении также не возникает, так как жилое помещение – вещь прекратило свое существование, следовательно, выселять неоткуда.¹

При приватизации жилого помещения также происходит прекращение жилищного правоотношения найма. Однако и в этом случае вопрос о выселении не ставится, жилищное правоотношение перешло в другое правоотношение – возникло правоотношение собственности. Лица, которые раньше проживали в жилом помещении по договору социального найма, продолжают проживать в нем, но уже как собственники, жилищное правоотношение прекращается, возникает правоотношение собственности.

В случаях расторжения договора найма жилого помещения, как по соглашению сторон, так и по желанию нанимателя и членов его семьи, то есть в одностороннем порядке, также предполагается, что выселения не происходит. П.И. Седугин отмечает, что расторжение договора найма жилого помещения не всегда связано с выселением из жилого помещения; это не тождественные понятия.² Граждане при отпадении надобности в жилом помещении, которое они занимали по договору социального найма, добровольно освобождают его и выезжают из жилого помещения.

Таким образом, следует согласиться с определением, которое приводит С.М. Корнеев относительно того, что выселение – принудительное освобождение жилого помещения от занимающих его лиц и от их имущества, то есть выдворение из жилого помещения.³

Чаще всего выселение нанимателя происходит в результате расторжения договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя. Однако выселение граждан из жилого помещения может иметь место и в том случае, когда жилищного правоотношения вообще не существовало. Речь идет о случаях, когда граждане самоуправно заняли жилое помещение без предоставления его в установленном порядке. Следствием указанных неправомерных действий также будет являться выселение указанных граждан из самоуправно занятого ими жилого помещения. Б.М. Гонгало отмечает, что в отличие от ранее действовавшего жилищного законодательства теперь это положение регулирует не ЖК РФ, а ГК РФ.¹

В свою очередь юридическая ответственность – это меры государственного принуждения, которые предусмотрены санкциями правовых норм, характеризуются лишениями личного, имущественного или организационного характера и могут быть применены к лицам, совершившим то или иное противоправное деяние.²

В зависимости от видов правонарушений различают уголовную, административную, дисциплинарную, гражданско-правовую и некоторые другие виды юридической ответственности.

Ответственность по договору социального найма – это санкции, установленные жилищным законодательством, за неисполнение сторонами договора предусмотренных обязанностей.³

Уголовный кодекс Российской Федерации (далее – УК РФ) не предусматривает уголовной ответственности нанимателей за нарушение жилищного законодательства. Тогда как Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях (далее – КоАП РФ) предусматривает ответственность нанимателя за нарушение правил пользования жилыми помещениями по ст. 7.21. Согласно ей порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольное переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению влекут предупреждение или наложение административного штрафа в размере от 1 тыс. до 1,5 тыс. рублей. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах (т.е. изменение их конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения) влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 2 тыс. до 2,5 тыс. рублей.

Гражданско-правовая ответственность нанимателей, предусмотренная ЖК РФ, состоит, в частности, в том, что лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени (т.е. неустойку) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно.^1.

Жилищно-правовая ответственность нанимателей социального жилья, в случае выделения ее как отдельного вида юридической ответственности, заключается в возможности их выселения из занимаемых жилых помещений вследствие виновного поведения. Такое выселение может быть осуществлено как без предоставления другого жилого помещения, так и с предоставлением другой, но меньшей по размеру жилой площади.

Выселение без предоставления другого жилого помещения является серьезной мерой ответственности нанимателя и допускается в том случае, если жилое помещение используется не по назначению, если наниматель и члены его семьи систематически нарушают права и законные интересы соседей, если наниматель и члены его семьи бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение. Выселение нанимателей, которые лишены родительских прав, если их совместное проживание с детьми будет признано судом невозможным (ч. 2 ст. 91 ЖК), также осуществляется без предоставления другого жилого помещения и может быть отнесено к тем случаям выселения, которые связаны с систематическим нарушением прав и интересов ребенка.

Выселение граждан без предоставления другого жилого помещения не противоречит требованиям Конституции РФ, которая запрещает лишь произвольное (то есть. не на основании закона и вне судебного порядка) выселение. Соответствующая правовая позиция неоднократно высказывалась и подтверждалась Конституционным Судом РФ в его решениях.

Выселение граждан с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения по основаниям, предусмотренным ЖК РФ, не является мерой ответственности^2.