Глава 1. Общая характеристика прекращения договора социального найма жилого помещения

1.1. Понятие договора социального найма жилого помещения и характеристика основных его элементов

B соответствии с частью 1 ·статьи 672 Гражданского кодекса ˑРоссийской Федерации (далее – ГК РФ) в государственном иˑ муниципальном жилищном фонде социальногоˑ использования жилые помещения ˑпредоставляются гражданам по договору ˑсоциального найма жилого ˑпомещения.¹ После вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации, а также утверждения Типового договора социального найма жилого помещения данный договор нашел свое детальное законодательное регулирование. Нормы ГК РФ применяются к положениям жилищного законодательства субсидиарно, если иное не установлено ЖК РФ.² Вследствие, вопросы социального найма ˑжилого помещения, стали полностью урегулированы нормами ˑжилищного и гражданского ˑзаконодательства.

Статья 60 ЖК РФ содержит определение ˑдоговора социального ˑнайма. По договору социального найма жилого помещении одна сторона – собственник жилого помещения государственного или муниципальногоˑ жилищного фонда либо управомоченное им лицо (наймодатель)ˑ обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение ̉во владение и в ̉пользование для проживания ̉ в нем на условиях, установленных ЖК РФ.³

Удовлетворение потребности нанимателя в жилье ̼является целью договора социального найма ͙жилого помещения.

Договор социального найма жилого помещения в соответствии со статьей 60 ЖК заключается без установления срока его действия.

Собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда по договору социального найма является наймодателем.

От имени собственника действует уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления. ⁴

Договор социального найма заключается в письменной форме между наймодателем – государственной либо муниципальной организацией или органом местного самоуправления и гражданином. В договоре устанавливаются права, а также обязанности сторон. В соответствии со ст. 62 ЖК РФ предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). При всем этом отдельным предметом договора не могут быть неизолированное жилое помещение, а также помещения вспомогательного использования.

Одной из сторон договора выступает наймодатель – органы местного самоуправления и муниципальные организации в отношении муниципального жилищного фонда, а также государственные организации в отношении государственного жилищного фонда. Другой стороной могут выступать только граждане, среди которых выделяется наниматель, заключающий договор.

Круг нанимателей по договору социального найма ограничен таким критерием как гражданство.

Согласно ч. 5 ст. 49 ЖК РФ жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное. При этом гражданин должен относиться к категории малоимущих граждан и быть признан в установленном порядке нуждающимся в жилом помещении и принят на учет.

Спор вызывает вопрос о членах семьи нанимателя, в каком положении они находятся.

К членам семьи нанимателя согласно ЖК РФ следует отнести супруга нанимателя, детей и родителей. Другие родственники, в том числе нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. Также, есть исключительные случаи, когда иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма жилого помещения. В таких случаях обязателен судебный порядок.

Формально в договоре статус стороны имеет лишь одно физическое лицо. Однако, как сказано п. 2 ст. 672 ГК РФ, члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются всеми правами, а также несут все обязанности по договору, наравне с нанимателем. Также по требованию нанимателя и членов его семьи договор социального найма может быть заключен с одним из членов семьи, а в случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения заключается с одним из совместно проживающих членов семьи.

Члены семьи нанимателя, которые проживают (намерены проживать) совместно с ним и, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения также указываются в договоре социального найма.

Дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

В случае если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в жилом помещении, за таким гражданином сохраняются те же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Этот гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.

Жилищное законодательство учитывает право нанимателя на вселение супруга, детей и родителей или с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов семьи, или наймодателя – при вселении других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов его семьи. В случае если после вселения граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы, наймодатель может запретить их вселение. На вселение несовершеннолетних детей к родителям не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя.

Вселение в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя влечет за собой изменение соответствующего договора социального найма жилого помещения в части необходимости указания в данном договоре нового члена семьи нанимателя.

Граждане, вселившиеся в жилое помещение нанимателя в качестве опекунов или попечителей, как правило, самостоятельного права на это помещение не приобретают. Признание их членами семьи возможно при предоставлении им указанного помещения в установленном порядке.¹

Договор социального найма не исключает осуществление определенного круга сделок с жилыми помещениями, находящимися в государственной или муниципальной собственности. К числу таких сделок следует отнести обмен жилыми помещениями и поднаем.²

Обмен жилыми помещениями – определенное соглашение, в соответствии с которым одно лицо, имеющее право на жилое помещение (право нанимателя по договору найма) передает принадлежащее ему жилое помещение другому лицу, которое в свою очередь передает взамен определенное жилое помещение (или несколько помещений). Из этого следует, при обмене от одних лиц к другим передаются жилые помещения.

Обмен жилыми помещениями является производной сделкой от договора социального найма, так как его предметом выступают только жилые помещения, которые находятся в государственной или муниципальной собственности.

По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю.

Осуществление таких договоров обусловлено согласием наймодателя (ей), соблюдением требований об учетной норме жилой площади и т.д. Таким образом, можно говорить об ограниченной жилищной oбopтoспособности жилых помещений, являющихся предметом договора социального найма.

Это принципиально отличает его от жилых помещений, являющихся предметом договора найма жилого помещения специализированного жилищного фонда, полностью изъятых из гражданского оборота.

Охарактеризовать договор социального найма можно как консенсуальный (для его заключения достаточно согласования существенных условий договора, а именно о предмете (т.е. жилом помещении) и о нанимателе. А также договор социального найма жилого помещения является взаимным (в таком случае, и у нанимателя, и у наймодателя есть соотносящиеся друг с другом обязанности), возмездным (т.е. по договору наниматель должен вносить плату за пользование помещением) и бессрочным, что прямо определено в п. 2 ст. 60 ЖК РФ.

Предметом социального найма является жилое помещение, включенное в состав государственного или муниципального жилищного фонда. Жилым помещением в соответствии с п. 2 ст. 15 ЖК РФ признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, т. е. отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

В соответствии с п. 5 ст. 57 ЖК РФ по договору социального найма жилое помещение должно предоставляться гражданам по месту их жительства (в черте соответствующего населенного пункта) общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления. Минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. является нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма жилого помещения.

Органом местного самоуправления устанавливается норма предоставления площади жилого помещения, в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов. Так, Решением Думы города № 004-20-140161/5 от 05.07.2005 года утверждена норма предоставления площади жилого помещения по договору социального найма в г. Иркутске в размере 15,0 кв. м. общей площади на одного человека. ¹

Самостоятельным предметом социального найма не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.

Сроки не является существенными условием договора социального найма жилого помещения, поскольку как было указано выше, по этому договору жилые помещения предоставляются гражданам в бессрочное пользование.

Плата по договору социального найма включает:

- за пользование жилым помещением (т.е. плата за наем). Тем не менее, присутствуют исключения, граждане, признанные в установленном законом порядке малоимущими гражданами и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением (малоимущими гражданами являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению (ч. 1 ст. 49 ЖК);

- за содержание и ремонт жилого помещения, которые включают в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, который обеспечивает содержание общего имущества в доме в соответствии с требованиями законодательства. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения определяется исходя из занимаемой общей площади жилого помещения. Размер платы устанавливается органами местного самоуправления в зависимости от качества и благоустройства жилого помещения, месторасположения дома;

- за коммунальные услуги. Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг. Объем потребляемых услуг определяется по показаниям приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления, за исключением нормативов потребления коммунальных услуг по электроснабжению и газоснабжению, утверждаемых органами государственной власти субъектов РФ в порядке, установленном Правительством РФ. Правила предоставления коммунальных услуг гражданам устанавливаются Правительством РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 65 ЖК РФ наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан: передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение; принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение; осуществлять капитальный ремонт жилого помещения; обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Представленный перечень не является исчерпывающим. Наймодатель несет и иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения. ¹

Обязанности нанимателя жилого помещения закреплены в ГК РФ и в ЖК РФ. Существенных различий при этом не имеется. Согласно п. 3 ст. 67 ЖК РФ  наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан: использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ; обеспечивать сохранность жилого помещения; поддерживать надлежащее состояние жилого помещения; проводить текущий ремонт жилого помещения; своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги; информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Помимо отмеченных обязанностей, наниматель несет и другие обязанности, предусмотренные федеральными законами и договором социального найма.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма в соответствии с п. 1 ст. 67 ЖК РФ имеет право в установленном порядке:

- вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

- сдавать жилое помещение в поднаем;

- разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

- осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

- требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

Не считая вышеуказанных прав, наниматель может иметь и иные права, предусмотренные федеральными законами и договором социального найма.

Например, в соответствии с п. 2 ст. 66 ЖК РФ при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя. Кроме этого, в Типовом договоре социального найма предусмотрен и ряд иных прав нанимателя, например, право сохранить права на жилое помещение при временном отсутствии его и членов его семьи.