Заключение

В заключение данной работы можно подвести следующие итоги по проделанному исследованию:

Под договором социального найма жилого помещения понимается соглашение, по которому наймодатель обязуется предоставить во владение и пользование или только в пользование нанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного проживания жилое помещение в жилищном фонде социального использования, как правило, в виде отдельной квартиры, в пределах нормы жилой площади либо сохранить за нанимателем право проживания по договору найма в жилом помещении независимо от его площади, а наниматель обязуется использовать это помещение по назначению, своевременно производить оплату помещения и коммунальных услуг.

Отличительной особенностью отношений по договору социального найма является то, что жилые помещения предоставляются гражданам на неопределенный срок, то есть находятся в бессрочном пользовании. Однако, закон не исключает наступления обстоятельств, которые могут повлечь прекращение договора социального найма.

Не следует путать понятия «прекращение договора социального найма жилого помещения» и «расторжение договора», расторжение договора, в отличие от прекращения, понятие более узкое, которое включает в себя прекращение жилищных правоотношений в результате действий их субъектов, а не событий и действий, как при прекращении договора, то есть не все основания прекращения договора влекут его расторжение.

Жилищное законодательство предусматривает несколько вариантов расторжения договора социального найма и прекращения соответствующего жилищного правоотношения: по соглашению сторон, по инициативе нанимателя, в случае переезда нанимателя и членов его семьи на другое место жительств, по инициативе наймодателя.

Наниматель вправе отказаться от договора социального найма, известив об этом наймодателя, без объяснения причин, наймодатель же вправе требовать расторжения договора только в судебном порядке, причем в строго определенных случаях. Подобное неравенство обусловлено стремлением законодателя защитить интересы нанимателя.

К расторжению договора социального найма приравнивается и фактический выезд нанимателя и членов его семьи из занимаемого жилого помещения с целью постоянного жительства в другом месте.

Порядок расторжения договора социального по инициативе нанимателя по сравнению с расторжением договора по инициативе наймодателя менее сложный. Наймодатель может расторгнуть договор социального найма только в случаях, определенных ЖК РФ и только в судебном порядке.

Жилищным кодексом РФ не дано определение понятию «выселения». В научной литературе многие авторы предлагают свое определение данному понятию, среди которых Ю.Г. Басин, Ю.К. Толстой. На наш взгляд самое точное определение приводит С.М. Корнеев относительно того, что выселение - принудительное освобождение жилого помещения от занимающих его лиц и от их имущества, то есть выдворение из жилого помещения. Законодательством предусмотрено выселение с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма, с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма и без предоставления других жилых помещений.

Судебная практика по выселению с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма, в частности в связи со сносом аварийных домов продолжает расти, несмотря на разъяснения Конституционного суда РФ, Верховного суда РФ, что при выселении граждан из жилых помещений по основаниям, перечисленным в статьях 86–89 ЖК РФ, другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма, равнозначное по общей площади ранее занимаемому, предоставляется гражданам не в связи с улучшением жилищных условий, учитываемые при предоставлении жилых помещений гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, во внимание не принимаются. При этом граждане, которым в связи с выселением предоставлено другое равнозначное жилое помещение, сохраняют право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, если для них не отпали основания состоять на таком учете.

В судебной практике при рассмотрении судами дел в связи с выселением с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма (меньшей площадью) суды довольно лояльно относятся в спорах к лицам, которые хоть как-то стремятся погасить свои задолженности за жилое помещение и коммунальные услуги и сохранить свое жилье.

При рассмотрении судебных дел о выселении без предоставления других жилых помещений, правоприменительная практика позволяет сделать вывод о том, что для выселения в порядке ст. 91 ЖК РФ необходимо соблюдение досудебной процедуры, к которой следует отнести:

- фиксацию факта нарушения правил пользования жилым помещением;

- наличие жалоб жильцов на нарушение их прав;

- уведомление нанимателя о необходимости устранения нарушений в разумный срок;

- повторную фиксацию факта нарушений после истечения срока для устранения;

- уведомление о выселении в случае неудовлетворения требований, изложенных в предписании;

- обращение в суд.

Таким образом, рассматривая основания, порядок и последствия прекращения договора социального найма жилого помещения, следует отметить, что законодательством и судебной практикой данному вопросу уделено достаточно внимания. Суды, рассматривая дела о выселении граждан достаточно лояльны к гражданам, поскольку право на жилище Конституцией РФ гарантировано каждому, ЖК РФ закреплен принцип, согласно которому никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, предусмотренном законом. Поэтому расторжение договора найма жилого помещения по инициативе наймодателя является исключительной мерой и допускается лишь по основаниям, установленным законом, и только в судебном порядке. При этом, поскольку последствием расторжения договора является выселение, данные основания могут быть определены только законодательством РФ.