Этап 4. Применение уместных подходов к оценке.

Профессиональный подход к оценке недвижимости признает три метода:

• методы рыночного сравнения (подобные объекты, недавно проданные, сравниваются друг с другом);

• метод капитализации дохода (поступления от арендной платы за объект капитализируются по рыночным ставкам достижения стоимости), и

• метод затрат (восстановительная стоимость объекта рассчитывается с помощью понижающего коэффициента).

В зависимости от ситуации иногда может быть применен один метод, иногда все три (и их результаты сравниваются) для достижения истинной рыночной стоимости объекта. Оценщики также вычисляют остаточную стоимость земли, отдельно оценивая стоимость здания.

Собранные данные должны быть проанализированы в контексте применяемых к оценке подходов:

• Рыночный метод (сравнительный анализ продаж)

• Затратный метод

• Доходный метод

В общих чертах рыночный подход основан на применении принципа замещения. Для сравнения выбираются конкурирующие с оцениваемой собственностью объекты. Обычно между выбранными для сравнения и оцениваемым объектом существуют различия, поэтому необходимо провести соответствующую корректировку данных.

Затратный подход тоже основан на принципе замещения. В целях анализа оценщик рассматривает землю отдельно от зданий и сооружений. При оценки земли применяется принцип наиболее и наилучшего эффективного использования. Чтобы определить максимальную остаточную стоимость земли, рассматриваются альтернативные гипотетические варианты застройки.

При оценке зданий и сооружений во внимание принимаются затраты на их воспроизводство как новых. Приемы, используемые оценщиком, могут простираться от метода детального количественного обследования до более простых методов, в основу которых положено определение затрат на единицу площади.

Следующим шагом при затратном подходе является оценка накопленного износа, функционального устаревания и экономического (связано с местоположением) устаревания.

Доходный подход – это процесс определения текущей стоимости будущих выгод, которые, как ожидается, принесут использование и возможная дальнейшая продажа собственности. Соответственно в данном случае применяется принцип ожидания.

Каждый из трех подходов открывает перед оценщиком различную перспективу. Хотя эти подходы полагаются на данные, собранные на одном и том же рынке, каждый имеет дело с различным аспектом рынка. На совершенном рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако рынки недвижимости не являются совершенными. Часто предложение и спрос не находятся в равновесии. Потенциальные пользователи могут быть неправильно информированы. Производители могут быть неэффективны. По этим, а также и по другим причинам данные подходы могут давать различные показатели стоимости.

Этап 5. Согласование.

Согласование – процесс, в ходе которого для достижения окончательной оценки стоимости выносятся определенные логические суждения. Перед его началом оценщик просматривает все факты и проверяет точность вычислений. Все допущения проверяются на разумность и надежность.

Согласование называют «экзаменом совести». В ходе этого процесса оценщик проверяет применимость принципов оценки на различных стадиях выявления задачи, сбора данных и анализа – используя каждый подход к оценке. Пересматриваются (заново) различные показатели стоимости. Насколько они обоснованы? Подтверждаются ли они данными? Имеют ли они смысл? Заново анализируется исходная задача. Оценщик может использовать статистические расчеты для разработки вероятностного распределения. Далее он может обдумать диапазон, в пределах которого должна находиться искомая величина стоимости. Обычно ожидается, что оценщик представит единственную величину оценки стоимости. Теперь на основе этого процесса согласования оценщик должен вынести такое решение.

Согласование – не процесс механического усреднения результатов, полученных с использованием трех подходов. Это процесс логических рассуждений и принятия решения.