Этап 2. Составление плана оценки.

План оценки служит основой для сбора необходимых данных. Он определяет объем и сложность работ, время, необходимое для выполнения заказа, необходимый персонал.

Задача по оценке решается путем составления и реализации программы исследований. После того как уяснена и определена задача, внимание аналитика будет направлено на поиск возможного пути её решения. Опыт показывает, что наиболее эффективный путь к решению задачи лежит через структурирование процесса оценки. Порядок проведения оценки разрабатывается таким образом, что оценщик начинает с рассмотрения общих факторов, определяющих стоимость объекта на национальном и региональном уровнях. От рассмотрения этой общей информации оценщик затем переходит к анализу более специфических факторов стоимости на уровне рынка или сегмента рынка. Наконец, оценщик анализирует предельно конкретные факторы, влияющие на стоимость данного участка, находящихся на нем зданий и сооружений.

Обычно оценщик разрабатывает план, чтобы определить, какие данные будут необходимы для решения поставленной задачи. План составляется во избежании ненужного дублирования, непродуктивных затрат и потери времени. Оценщик попытается сконцентрировать своё внимание на тех факторах, которые имеют значение для решения данной задачи.

В плане идентифицируются соответствующий рынок и сегмент рынка. Этот шаг важен независимо от того, какой вид стоимости определяется: инвестиционная стоимость, рыночная стоимость или др. Со стороны предложения для целей последующего анализа выявляются аналогичные (замещающие) объекты, которые, вероятно, могут конкурировать с оцениваемым объектом. Со стороны спроса определяются возможные покупатели или пользователи оцениваемого вида собственности. Отмечается такая информация, как рыночные условия финансирования, размер и конкурентные характеристики сопоставимых объектов, а также характеристики возможных пользователей.

Затем рассматривается возможность применения трех традиционных подходов к оценке стоимости.

Следующий шаг предусматривает составление общего графика работ по проведению оценки, а также соответствующего бюджета. Оцениваются ожидаемые затраты денежных средств и времени на сбор и проверку информации. Эти затраты будут зависеть от объема информации, которой уже располагает оценщик, от наличия людских ресурсов, от уникальности или сложности решаемой задачи и опыта самого оценщика. Иногда в бюджет необходимо включить гонорары различных специалистов и экспертов, привлекаемых со стороны. В зависимости от сложности задачи среди этих лиц могут быть инженеры, искусствоведы, адвокаты, бухгалтеры или другие оценщики. Для оценки может понадобиться оригинальная первичная информация. Эти данные могут быть получены при помощи обширных маркетинговых опросов, для обработки и классификации которых необходимо компьютерное время. Проведение исследования может вызвать необходимость посещения других мест. Если задание по оценке предусматривает составление подробного отчета в письменной форме, оценщику следует учесть предстоящие затраты по составлению таблиц, графиков, диаграмм, карт и других визуальных материалов.

Наконец, следует подготовить и представить клиенту письменное предложение о гонораре. Гонорар следует определять, исходя из сложности задания, величины ожидаемых издержек, обоснованного распределения накладных расходов, правового риска, связанного с данной работой, и от набора предоставляемых услуг. Гонорар может быть определен как единая сумма или же на почасовой основе. Если гонорар установлен в проценте от итоговой величины оценочной стоимости, то это может привести к конфликту интересов.

Предложение по оценочному заданию служит для уточнения ответственности как оценщика, так и клиента. Оно также позволяет убедиться, что оценщик правильно понял существо задачи. Формальное одобрение клиентом предложений по заданию и гонорару позволяет избежать недоразумений в будущем.