При таких условиях, стоимость земли оцениваемого земельного участка составляет 6400 долл.
Таким образом, стоимость земли может быть определена с помощью различных методов, которые являются либо непосредственным воплощением одного из подходов, либо строятся на сочетании элементов нескольких или всех подходов. При этом результат оценки, полученный по выбранным методам, всегда согласовывается с помощью сравнительного и причинно-следственного анализа с рыночными данными или результатами, которые могут быть получены по другим методам, на основании чего и формируется вывод относительно стоимости объекта оценки.
РЕЗЮМЕ
Положение земельных участков на рынке определяет конкретный метод их оценки. Все эти методы находят свое отражение в рамках сравнительного, доходного и затратного подходов к оценке и базируются на принципах конъюнктуры рынка, замещения, ожидания, привнесенной прибыльности (вклада) земли и ее наиболее эффективного использования.
Сравнительный подход применяется для определения стоимости оцениваемого участка путем сопоставления цен недавних продаж подобных земельных участков на эффективно функционирующем рынке, где покупают и продают сопоставимые объекты добровольные покупатели и добровольные продавцы, принимая при этом независимые решения.
Подход основан на принципе замещения: разумный покупатель не заплатит за оцениваемый участок большую сумму, чем ту, за которую можно приобрести на рынке аналогичный по качеству и полезности земельный участок.
Доходный подход применяется для определения стоимости оцениваемого участка, способного приносить доход в будущем на протяжении определенного срока его использования. Стоимость представляет собой сумму приведенных к текущему моменту ожидаемых будущих доходов и выручки от перепродажи объекта оценки.
Подход основывается на принципе ожидания, т.е. разумный покупатель (инвестор) приобретает земельный участок в ожидании будущих доходов или выгод.
Затратный подход применяется лишь для определения стоимости земельных улучшений и не имеет самостоятельного значения для оценки земли.
Он основывается на предпосылке, что затраты на приобретение земельного участка и его улучшение не превысят цену на конкретном рынке за уже улучшенный земельный участок с аналогичными по назначению и качеству земельными улучшениями.
Таким образом, выбор того или иного метода будет зависеть от того, оценивается ли улучшенный земельный участок или участок без улучшений, является ли он объектом рынка купли-продажи или рынка аренды.
При определении стоимости свободных от улучшений земельных участков традиционно используются методы:
сравнительного подхода - метод сопоставления продаж, метод статистического анализа рынка;
доходного подхода - метод капитализации земельной ренты (метод выгод), инвестиционный метод.
При определении стоимости улучшенных земельных участков используются методы, построенные на сочетании сравнительного или доходного подхода с элементами затратного подхода в части расчета стоимости воссоздания или замещения земельных улучшений. При этом модель определения стоимости земли основывается на принципе остатка.
На сочетании сравнительного и затратного подходов сформировались экономический метод и метод соотнесения, на сочетании доходного и затратного - метод остатка для земли и метод распределения дохода, а на сочетании всех трех подходов - метод развития (предполагаемого использования).
