6. Метод остатка для земли

Метод остатка для земли применяется для оценки улучшенных земельных участков при условии их наиболее эффективного использования. Он основан на принципах ожидания и добавленной доходности, не связанной с земельными улучшениями.

По этому методу стоимость земли определяется как разность между текущей стоимостью капитализированного чистого операционного дохода с улучшенного участка, и стоимостью земельных улучшений.

Сущность метода остатка для земли отражает следующая формула:

где: Vl - стоимость земли;

I_O- -чистый операционный доход с улучшенного земельного участка;

R_O - ставка капитализации для улучшенного земельного участка;.

V_b - стоимость земельных улучшений.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

• расчет чистого операционного дохода от улучшенного земельного участка на основе рыночных ставок арендной платы;

• определение величины соответствующей ставки капитализации чистого операционного дохода;

• расчет рыночной стоимости улучшенного земельного участка путем капитализации чистого операционного дохода;

• расчет рыночной стоимости затрат на улучшения оцениваемого земельного участка;

• расчет рыночной стоимости земли путем вычитания из рыночной стоимости улучшенного земельного участка стоимости затрат на земельные улучшения.

Следует помнить, что основным источником дохода с улучшенного земельного участка служат поступления от предоставления в аренду зданий и сооружений. Такое положение является справедливым для всех земельных участков, включая и те, которые не сдаются в аренду и используются собственником. Исключением могут быть лишь те земельные участки, в пределах которых осуществляется экономическая деятельность, доход от которой тождественен аренде (отели, рестораны, танцевальные залы, автостоянки и т.п.).

Чистый операционный доход с улучшенного земельного участка определяется на основе потенциального валового дохода, который можно получить от сдачи в аренду земли и (или только) земельных улучшений, с учетом потерь от простоя помещений и неплатежей за аренду, а также операционных затрат.

Ставка капитализации для улучшенного земельного участка может определяться либо как преобладающее соотношение между чистым операционным доходом и ценами продажи для подобных объектов земельной собственности (R_O = I_O/ V_O), либо путем взвешивания ставки капитализации для земли и земельных улучшений долями их интереса в общей стоимости недвижимости (R_O = Rl ^Ч L + R_B ^Ч B).

Учитывая, что стоимость земли рассчитывается как остаток от капитализированной стоимости улучшенного земельного участка и стоимостью улучшений, важно адекватно отразить их оставшийся срок экономической жизни. Если этот срок свидетельствует о полном обесценении зданий и сооружений, то стоимость земли определяется капитализированным чистым операционным доходом от улучшенного участка. При этом стоимость земли может быть уменьшена на сумму обычных затрат, связанных со сносом зданий и сооружений, для приведения участка в соответствие с подобным незастроенным участком.

Если участок, по правовым или другим причинам, сразу не может быть освобожден от зданий и сооружений, то необходимо принять во внимание дополнительное уменьшение стоимости земли на продолжительность срока ограниченного использования. Период ожидания застройки или другого использования земельного участка составляет предусмотренный срок ко вступлению в действие правовых и фактических предпосылок, которые необходимы для законности освоения участка.

Таким образом, метод остатка для земли целесообразно использовать, если:

1. единый объект недвижимости генерирует устойчивый ежегодный доход, отвечающий наиболее эффективному использованию и существует возможность его оценки;

2. рыночные данные о скорости капитализации дохода от сдачи в аренду единого объекта недвижимости известны или она может быть достаточно точно оценена;

3. стоимость земельных улучшений может быть определена по рыночным данным.

ПРИМЕР 6

Требуется определить стоимость земли для участка, на котором расположено торговое здание площадью 3000 кв.м. и стоимостью 1,900 тыс. долл.

При этом известно, что подобное здание можно сдать в аренду за 33000 долл. в месяц, уровень действительного валового дохода составляет 85% от потенциального валового, а операционные затраты собственника на содержание и эксплуатацию здания - 78000 долл., что соответствует их рыночному уровню.

Анализ рыночных данных показал, что ставка капитализации для земельных участков в данном районе с аналогичной функцией застройки составляет 12,5%.

Используя данные о доходах от сдачи в аренду торговых площадей и операционных затратах, определим величину чистого операционного дохода:

33 000 × 12 × 0,85 – 78 000 = 258 600

Используя процедуру прямой капитализации, определим стоимость улучшенного земельного участка путем деления чистого операционного дохода на типичную для этого района ставку капитализации:

258 600/0,125 = 206 8800

Используя технику остатка можно определить стоимость земли, как разницу между стоимостью улучшенного земельного участка и стоимостью земельных улучшений:

2 068 800 – 1 900 000 = 168 800

Таким образом, стоимость земли для данного земельного участка составляет 168800 долл.

Поскольку доход с земельного участка генерируется не только землей, но и улучшениями, это позволяет представить общий доход с земельного участка как сумму стоимостей экономических интересов, связанных с каждой составляющей объекта недвижимости - землей и земельными улучшениями. На этой посылке строится метод распределения дохода.