5. Инвестиционный метод

Инвестиционный метод применяется для оценки неулучшенных земельных участков. В его основе лежит принцип ожидания, т.е. типичный инвестор приобретает земельный участок в ожидании будущих доходов или выгод.

Инвестиционный метод используется, чтобы оценить землю, если арендная плата отвечает инвестиционному интересу собственника земельного участка.

В рамках этого метода стоимость земли определяется:

• либо величиной ожидаемых в будущем доходов от сдачи земельного участка в аренду и рассчитывается по формуле:

где: Vl - стоимость земли;

I_L - чистый операционный доход с земли;

R_L - ставка капитализации для земли.

• либо текущей стоимостью ожидаемых доходов от аренды в течение определенного срока и возможной продажи в конце периода владения:

где: - доход от продажи в конце периода владения;

PVF( , n) - фактор текущей стоимости единицы (реверсии);

п - год продажи.

Иначе говоря, в стоимости земли отображается ее возможность приносить доход в будущем.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

• расчет чистого операционного дохода от сдачи в аренду оцениваемого земельного участка;

• определение величины соответствующей ставки капитализации чистого операционного дохода;

• расчет рыночной стоимости земли путем капитализации чистого операционного дохода.

Чистый операционный доход равен доходу, который можно получить от сдачи всей площади земельного участка в аренду за вычетом недополучения арендных платежей и ежегодных затрат, которые несет арендодатель, исходя из сложившихся на рынке условий и сроков аренды, типичных скидок в арендной плате, уровня текущих затрат и качества управления.

Как правило, к ним относят затраты на управление земельной собственностью, на ее поддержание в надлежащем состоянии и оплату земельного налога. При этом в операционные затраты не включаются эксплуатационные затраты и налоги, связанные с осуществлением хозяйственной деятельности на участке.

Ставка капитализации определяется типичным отношением чистого операционного дохода к цене продажи подобных земельных участков на конкретном рынке и отражает, как и в случае капитализации земельной ренты, норму отдачи на инвестированный в земельный участок капитал. Однако получение дохода, в случае сдачи в аренду участка, является менее рискованным, нежели получение дохода от использования земли самим собственником, поэтому ставка капитализации в данном случае будет ниже, чем ставка капитализации земельной ренты.

ПРИМЕР 5

Требуется определить стоимость земельного участка площадью 0,4 га, который сдается в аренду за 300 долл. в год, если сложившийся на рынке уровень риска недополучения арендной платы составляет 15% от потенциального валового дохода, а операционные затраты - 45% от действительного валового дохода

При этом известна рыночная информация о сделках купли-продажи и аренде подобных земельных участков в районе расположения объекта оценки:

Используя данные о годовом доходе и уровне риска недополучения арендных платежей можно определить величину действительного валового дохода:

3000-(3000×0,15) = 2550

Зная действительный валовой доход и долю операционных затрат, определим величину чистого операционного дохода:

2550 - (2550 × 0,45) = 1147, 5 (округленно 1150)

Ставка капитализации определяется на основе анализа рыночных данных о ценах купли-продажи и аренды подобных земельных участков. Для этого потенциальный валовой доход от аренды переводится в чистый операционный доход.

	Площадь участка, га	Сумма сделки, долл.	В расчете на 1 га
Продажа	0,1	4700	47000
	0,75	33000	44000
	0,5	21000	42000
Средняя	цена продажи, долл./га		44333
Аренда	0,5	3800	7600
	0,36	2500	6944
	0,24	1800	7500
	0,1	800	8000
Средняя	цена аренды, долл./га		7511
Чистый операционный доход, долл./га		7511×0,85×0,55	3511

Ставка капитализации, 8% =3511 × 100/44333

Используя процедуру прямой капитализации, определим стоимость земельного участка путем деления чистого операционного дохода на типичную для данного района ставку капитализации:

1400 / 0,08 = 17500

Таким образом, стоимость земельного участка составляет 17500 долл.

Инвестиционный метод является наиболее приемлемым для оценки земельных участков, приносящих доход от сдачи в аренду земли отдельно от зданий и сооружений. В то же время на рынке недвижимости чаще всего арендуются земельные участки вместе с земельными улучшениями. В этом случае требуется применение других методов оценки стоимости земли, которые учитывали бы вклад земельных улучшений в общую доходность застроенного участка.

К таким методам относятся метод остатка для земли и метод распределения дохода.