
- •Тема 13. Методы оценки земли
- •1. Метод сопоставления продаж
- •2. Экономический метод
- •1 500 000 Долл.
- •150 000 Долл.
- •3. Метод cоотнесения
- •4. Метод капитализации земельной ренты (метод выгод)
- •5. Инвестиционный метод
- •6. Метод остатка для земли
- •7. Метод распределения дохода
- •8. Метод развития
- •При таких условиях, стоимость земли оцениваемого земельного участка составляет 6400 долл.
5. Инвестиционный метод
Инвестиционный метод применяется для оценки неулучшенных земельных участков. В его основе лежит принцип ожидания, т.е. типичный инвестор приобретает земельный участок в ожидании будущих доходов или выгод.
Инвестиционный метод используется, чтобы оценить землю, если арендная плата отвечает инвестиционному интересу собственника земельного участка.
В рамках этого метода стоимость земли определяется:
• либо величиной ожидаемых в будущем доходов от сдачи земельного участка в аренду и рассчитывается по формуле:
где: Vl - стоимость земли;
IL - чистый операционный доход с земли;
RL - ставка капитализации для земли.
• либо текущей стоимостью ожидаемых доходов от аренды в течение определенного срока и возможной продажи в конце периода владения:
где:
-
доход от продажи в конце периода владения;
PVF(
,
n)
- фактор
текущей стоимости единицы (реверсии);
п - год продажи.
Иначе говоря, в стоимости земли отображается ее возможность приносить доход в будущем.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
расчет чистого операционного дохода от сдачи в аренду оцениваемого земельного участка;
определение величины соответствующей ставки капитализации чистого операционного дохода;
расчет рыночной стоимости земли путем капитализации чистого операционного дохода.
Чистый операционный доход равен доходу, который можно получить от сдачи всей площади земельного участка в аренду за вычетом недополучения арендных платежей и ежегодных затрат, которые несет арендодатель, исходя из сложившихся на рынке условий и сроков аренды, типичных скидок в арендной плате, уровня текущих затрат и качества управления.
Как правило, к ним относят затраты на управление земельной собственностью, на ее поддержание в надлежащем состоянии и оплату земельного налога. При этом в операционные затраты не включаются эксплуатационные затраты и налоги, связанные с осуществлением хозяйственной деятельности на участке.
Ставка капитализации определяется типичным отношением чистого операционного дохода к цене продажи подобных земельных участков на конкретном рынке и отражает, как и в случае капитализации земельной ренты, норму отдачи на инвестированный в земельный участок капитал. Однако получение дохода, в случае сдачи в аренду участка, является менее рискованным, нежели получение дохода от использования земли самим собственником, поэтому ставка капитализации в данном случае будет ниже, чем ставка капитализации земельной ренты.
ПРИМЕР 5
Требуется определить стоимость земельного участка площадью 0,4 га, который сдается в аренду за 300 долл. в год, если сложившийся на рынке уровень риска недополучения арендной платы составляет 15% от потенциального валового дохода, а операционные затраты - 45% от действительного валового дохода
При этом известна рыночная информация о сделках купли-продажи и аренде подобных земельных участков в районе расположения объекта оценки:
Используя данные о годовом доходе и уровне риска недополучения арендных платежей можно определить величину действительного валового дохода:
3000-(3000×0,15) = 2550
Зная действительный валовой доход и долю операционных затрат, определим величину чистого операционного дохода:
2550 - (2550 × 0,45) = 1147, 5 (округленно 1150)
Ставка капитализации определяется на основе анализа рыночных данных о ценах купли-продажи и аренды подобных земельных участков. Для этого потенциальный валовой доход от аренды переводится в чистый операционный доход.
|
Площадь участка, га |
Сумма сделки, долл. |
В расчете на 1 га |
Продажа |
0,1 |
4700 |
47000 |
|
0,75 |
33000 |
44000 |
|
0,5 |
21000 |
42000 |
Средняя |
цена продажи, долл./га |
|
44333 |
Аренда |
0,5 |
3800 |
7600 |
|
0,36 |
2500 |
6944 |
|
0,24 |
1800 |
7500 |
|
0,1 |
800 |
8000 |
Средняя |
цена аренды, долл./га |
|
7511 |
Чистый операционный доход, долл./га |
7511×0,85×0,55 |
3511 |
Ставка капитализации, 8% =3511 × 100/44333
Используя процедуру прямой капитализации, определим стоимость земельного участка путем деления чистого операционного дохода на типичную для данного района ставку капитализации:
1400 / 0,08 = 17500
Таким образом, стоимость земельного участка составляет 17500 долл.
Инвестиционный метод является наиболее приемлемым для оценки земельных участков, приносящих доход от сдачи в аренду земли отдельно от зданий и сооружений. В то же время на рынке недвижимости чаще всего арендуются земельные участки вместе с земельными улучшениями. В этом случае требуется применение других методов оценки стоимости земли, которые учитывали бы вклад земельных улучшений в общую доходность застроенного участка.
К таким методам относятся метод остатка для земли и метод распределения дохода.