4. Метод капитализации земельной ренты (метод выгод)

Метод капитализации земельной ренты (метод выгод) применяется для оценки земельных участков, стоимость которых зависит от потенциального уровня прибыльности бизнеса, расположенного на них. То есть ценность данных участков определяется той прибылью (вернее ее частью, называемой земельной рентой), которую обеспечивает осуществляемая на участке деятельность.

Метод капитализации земельной ренты (метод выгод) основан на принципе добавленной продуктивности, связанной с землей как фактором производства.

В рамках этого метода стоимость земли определяется величиной ожидаемых в будущем доходов и рассчитывается как капитализированная земельная рента по формуле:

V_L = LR/R_L,

где: V_L - стоимость земли;

LR - земельная рента;

Rl - ставка капитализации для земли.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

• расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;

• определение ставки капитализации;

• расчет рыночной стоимости земли путем капитализации земельной ренты.

Под земельной рентой понимается дополнительный доход, который возникает при использовании земли как фактора производства. Если при использовании участка собственник не получает земельной ренты или эта рента отличается от обычного рыночного уровня, то за основу берется возможный рентный доход от подобного участка за длительный период.

Перевод земельной ренты в текущую стоимость земли производится путем деления ее величины, за первый после даты оценки период, на соответствующую ставку капитализации.

ПРИМЕР 4

Требуется определить стоимость земельного участка богарной пашни площадью 0,9 га используемого под выращивание яровой пшеницы, если известно, что:

• средняя урожайность яровой пшеницы в районе размещения оцениваемого участка составляет 20 ц/га.

• рыночная цена 1 центнера пшеницы - 400 долл.

• типичные затраты на выращивание пшеницы в этом районе составляют 2220 долл.

• сложившийся уровень прибыли предпринимателя - 20% от затрат на выращивание продукции

• затраты, сопряженные с собственностью на землю составляют 76 долл.

• сложившийся уровень доходности богарной пашни в районе расположения оцениваемого участка равен 4%,

• риск, связанный с возделыванием земли собственником - 3%

Следовательно, если доход от продажи выращенной пшеницы составляет

400 долл./ц × 20 ц/га × 0,4 га = 3200 долл.,

а все затраты, включая прибыль предпринимателя - 2740 долл.:

• затраты на выращивание пшеницы 2220 долл.

• прибыль предпринимателя (20%) 2220 долл. х 0,2 444 долл.

• затраты на содержание земельной собственности 76 долл.

то земельная рента будет равняться:

3200 долл. - 2740 долл. = 460 долл.,

Ставка капитализации для данного случая рассчитывается путем суммирования ставки доходности земли и риска, связанного с возделыванием земли собственником:

4% + 3% = 7%.

Используя процедуру прямой капитализации, определим стоимость земельного участка путем деления величины земельной ренты на полученную ставку капитализации:

460 долл. / 0,07 = 6600 долл.

Таким образом, стоимость земельного участка богарной пашни составляет 6600 долл.

Использование метода капитализации земельной ренты предполагает использование земли собственником. Однако значительная часть земельного рынка связана с участками, где собственность и пользование разделены. То есть пользователем земельного участка является не собственник, а лицо, заключившее с ним договор на право пользования за определенную сумму, как правило, арендную плату, а интерес собственника состоит в получении дохода от сдачи земельного участка в аренду.

В этом случае, когда доход с земли формируется арендными платежами, для оценки земельных участков используется инвестиционный метод.