1 500 000 Долл.

• стоимость финансирования строительства - 110000 долл.,

• затраты, связанные с продажей объекта и уплатой местных налогов и сборов –

150 000 Долл.

• прибыль застройщика будет равна 320 000 долл.(12,5% от рыночной стоимости улучшенного земельного участка).

стоимость земли составит 480 000 долл.

2560000 - 1500000 - 110000 - 150000 - 320000 = 480000

Таким образом, рыночная стоимость земли при таких условиях будет равняться 480 000 долл.

Более простым методом, позволяющим вычленить стоимость земли из общей стоимости улучшенного земельного участка, избегая при этом громоздких расчетов стоимости земельных улучшений, является метод соотнесения.

3. Метод cоотнесения

Метод соотнесения применяется для оценки застроенных земельных участков.

В его основе, так же как и в основе экономического метода, лежит принцип вклада земли в общую стоимость земельного участка, улучшенного или предполагаемого к улучшению в соответствии с наиболее эффективным использованием. Однако в рамках метода соотнесения для определения этого вклада используется закономерность, в соответствии с которой для недвижимости определенной категории и местоположения существует нормальное или типичное отношение стоимости земли к общей стоимости застроенного земельного участка.

Метод соотнесения дает возможность определить стоимость земли как долю в стоимости застроенного земельного участка по формуле:

V_L=V_O*L, где V_L - стоимость земли;

V_O - ожидаемая цена продажи улучшенного земельного участка;

L - доля земли в стоимости улучшенного земельного участка.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

• определение элементов сравнения оцениваемого земельного участка с подобными участками;

• определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого подобного земельного участка от оцениваемого;

• определение по каждому из элементов сравнения поправок к цене подобных земельных участков, соответствующих характеру и степени отличий каждого из них от оцениваемого земельного участка;

• корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого подобного земельного участка, нивелирующая их отличия от оцениваемого земельного участка;

• расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, путем определения медианного или модального значения, полученных после корректировки результатов;

• определение наиболее вероятного значения доли земли в рыночной стоимости застроенных земельных участков, подобных оцениваемому;

• расчет рыночной стоимости земли как доли в рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

Ключевым моментом метода соотнесения является определение наиболее вероятного значения доли земли в рыночной стоимости застроенного земельного участка определенной категории и местоположения.

При этом необходимо помнить, что с увеличением возраста зданий и сооружений, доля земли в общей стоимости застроенного участка увеличивается. Поэтому типичное соотношение между стоимостью земли и

общей стоимостью недвижимости устанавливается, как правило, для земельных участков, которые имеют или предполагают относительно новую застройку.

ПРИМЕР 3

Требуется определить стоимость улучшенного земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом в районе А, застроенного исходя из расчета, что на 1 кв.м. общей площади квартиры приходится 1,13 кв.м. земли.

Проведенный анализ показал, что рыночная стоимость 1 кв.м. общей площади подобных квартир в данном районе жилой застройки с долей земли в 11% в общей стоимости жилой недвижимости составляет 542 долл.

Определим стоимость 1 кв.м земли жилой застройки как долю в общей стоимости недвижимости:

542/1,13×0,11 = 52,76

Таким образом, стоимость 1 кв.м. земли жилой застройки составляет 52,76 долл.