- •Методический подход, который основывается на учете затрат на сооружение объектов недвижимого имущества на земельном участке
- •1. Процедура определения ожидаемой цены продажи земельного участка с объектами недвижимого имущества, которые на нем расположены
- •1) Определения потенциального годового дохода:
- •2) Определения эффективного годового дохода:
- •3) Определения чистого операционного дохода До:
- •4.1) Метод экстракции
- •4.2) Метод кумулятивного построения:
- •5) Определение стоимости имущественного комплекса (земля и земельные улучшение):
- •2. Определение затрат на сооружение объектов недвижимого имущества, которые расположенные на земельном участке
- •Методы определения стоимости строительства:
- •3. Пример применения методического подхода, который основывается на учете затрат на сооружение объектов недвижимого имущества на земельном участке
- •Короткая справка об объекте оценки.
- •1.3. Определяем чистый годовой доход застроенного земельного участка.
- •1.4. Определяем стоимость застроенного земельного участка.
- •2. Определяем сумму затрат на освоение и застройку земельного участка (Вос).
- •3. Определяем оценочную стоимость земельного участка Цв за данным подходом.
- •Другие примеры использования затратного подхода Пример 2: Определить затратным подходом стоимость дачи
- •Пример 3
3. Определяем оценочную стоимость земельного участка Цв за данным подходом.
На основании рассчитанных Цо и Вос оценочная стоимость земельного участка по методическому подходу, который основывается на учете затрат на сооружение объектов недвижимого имущества на земельном участке, составляет:
Цв = 681 472,61 - 409 244,44 = 272 228,17 грн.
В расчете на 1 кв.м оценочная стоимость земельного участка составляет:
Цв/м2 = 272 228,17 грн./304 кв.м = 895,49 грн.
Другие примеры использования затратного подхода Пример 2: Определить затратным подходом стоимость дачи
S = 100 м2.
Стоимость 1 м.2 здания = 200 долл.
Стоимость 1 м2 гаража = 100 долл.; S = 60 м2.
Стоимость всех других сооружений на даче = 2000 долл.
Устранимый физический износ дачи = 3000 долл.
Неустранимый физический износ дачи = 2000 долл.
Устранимое функциональное устаревание = 1000 долл.
Рыночная стоимость земельного участка = 5000 долл.
Определить: 1. Какова полная стоимость воспроизводства дачи и всех сооружений, находящихся на ней?
Решение.
100 х 200 = 20 000 долл.
60 х 100 = 6000 долл.
20 000 долл. + 6000 долл. = 26 000 долл., 26 000 долл. + 2000 долл. = 28 000 долл.
2. Какова сумма всего накопленного износа, вычитаемого из полной стоимости воспроизводства дачи?
Решение.
3000 долл. + 2000 долл. + 1000 долл. = 6000 долл.
3. Какова общая расчетная стоимость дачи, определенная в соответствии с затратным подходом?
Решение.
28 000 долл. - 6000 долл. + 5000 долл. (земля) = 27 000 долл.
Пример 3
Какова общая стоимость офиса, определенная с помощью затратного подхода, если стоимость участка земли составляет 180 00 долл., полная стоимость воспроизводства здания офиса — 1 500 00 долл., общий износ здания — 20% восстановительной стоимости.
Решение.
1. Величина износа:
1 500 000 х 0,2 = 300 000 долл.
2. Восстановительная стоимость офиса без износа:
1 500 000 - 300 000 = 1 200 000 долл.
3. Стоимость офиса:
1 200 000 + 180 000 = 1 380 000 долл.
Ответ: стоимость офиса, определенная затратным подходом, составляет 1 380 000