1.3. Определяем чистый годовой доход застроенного земельного участка.

Последовательность расчетов следующая:

1. сначала определяем потенциальный валовой доход,

2. потом эффективный валовой доход,

3. дальше ежегодные затраты на эксплуатацию и удержание объекта недвижимости,

4. и в конце концов чистый годовой доход.

А) Определяем потенциальный валовой доход.

Как было установлено раньше (в соответствии с данными информационных бюллетеней "Янус-Нерухомість", "Недвижимость Киева", "Недвижимость-Комфорт", "Вестник недвижимости") среднемесячная стоимость аренды офисно-административних помещений, которые имеют потребительские качества, подобные к объектк оценки, составляет 58,24 грн./м².

Анализ приведенных данных свидетельствует, что ставка арендной платы за указанные помещения будет увеличиваться при улучшении их потребительских качеств (наличие ремонта, охраны, автостоянок и др.) и меньше зависит от их местоположения, тем более, что эта выборка объектов проводилось по центральным районам города.

Тогда потенциальный валовой доход от аренды административного дома ПД будет составлять:

ПД = 58,24 грн./м² х 396,5м² х 12 міс. = 277 105,92 грн.

В) Определяем эффективный валовой доход.

Эффективный валовой доход ЕД от предоставления помещений в аренду с учетом коэффициента недозагрузки составляет 75% от потенциально возможного дохода:

ЕД = 277105,92 х 0,75 = 207 829,44 грн.

С) Определяем ежегодные затраты на эксплуатацию и удержание объекта недвижимости (табл. 6).

Таблица 6 - Ежегодные затраты на эксплуатацию и удержание объекта недвижимости

Наименования ежегодных затрат на эксплуатацию и удержание объекта оценки	Затраты, грн.
Земельный налог	10 200,00
Эксплуатационные затраты	58 500,00
Административно-управленческие затраты (3%)	7 064,37
Охрана и пожарная сигнализация	5 300,00
Текущий ремонт	4 100,00
Всего	85 164,37

D) Определяем чистый годовой доход от застроенного земельного участка.

До ⁼ 207 829,44 - 85 164,37 = 122 665,07 грн.

1.4. Определяем стоимость застроенного земельного участка.

Как было установлено Ск = 18,0%, а До = 122 665,07 грн., тогда капитализированная стоимость застроенного земельного участка составляет:

Цо = 122 665,07/0,18 = 681 472,61 грн.

Учитывая, что полученный результат является суммой стоимости земли и стоимости объектов недвижимого имущества, для определения оценочной стоимости непосредственно земельного участка необходимо определить сумму затрат на освоение и застройку земельного участка.

2. Определяем сумму затрат на освоение и застройку земельного участка (Вос).

Последовательность расчетов следующая:

1. определяем стоимость замещения в ценах 1969 года;

2. стоимость замещения в ценах на дату оценки;

3. текущую действительную стоимость;

4. дополнительные затраты, связанные с улучшением потребительских качеств объекта оценки;

5. стоимость затрат на сооружение объектов недвижимого имущества на земельном участке.

А) Определяем стоимость замещения.

Определение стоимости замещения предусматривает проведение расчетов стоимости затрат на сооружение объекта аналогичного назначения, объема и конструктивных характеристик, с привлечением современной технологии строительства.

Оценка стоимости дома проводилась на основании информации ДБН-4-16-98, а также Сборника № 4 "Укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и зданий и сооружений коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов" (1972 г.).

За базовую стоимость 1м³ дома, который оценивается, принята стоимость объекта-аналога — двухэтажного каменного административного дома (см. табл.85 Сборника №4), которая равняется 20,2 крб./м³.

В) Определяем стоимость замещения объекта в ценах на дату оценки.

Для определения стоимости данного объекта в действующих ценах, использовались следующие индексы:

• И₈₄ — индекс перехода от цен 1969 к ценам 1984 года (согласно Постановлению Совета Министров УССР и Укрсовпрофа от 19.05.1989 г. № 142) - для г. Киева составляет 1,24;

• И_отр — отраслевой индекс увеличения стоимости СМР от цен 1984 до 1997 г. (в соответствии с Порядком определения стоимости строительства, осуществляемого на территории Украины ДБН-4-16-98) - для жилых зданий г. Киева составляет 1,051;

• Кинд — средний рыночный коэффициент увеличения стоимости строительства по сравнению с базисной стоимостью СМР в ценах 1997 г. в цены на дату оценки составляет 3,629.

Таким образом, обобщающий коэффициент перерасчета стоимости строительно-монтажных работ в период с 1969 по 2000 год составляет:

Кинд_.69-2000 ⁼ И₈₄ ^х И_отр ^х И_инд = 1,24 х 1,051 х 3,629 ⁼ 4,729.

С учетом изложенного, стоимость замещения дома Вз будет составлять:

Вз = 20,2 крб./м³ х 1890,0 х 4,729 = 180 543,76 грн.

С) Определяем текущую действительную стоимость строительства.

Текущую действительную стоимость определяем с учетом физического износа. Другие виды износа не учитывались, исходя из специфики объекта оценки.

Величина физического износа конструктивных элементов дома определялась в соответствии с "Правилами оценки физического износа жилых домов" № 52 с 02.07.93 года, утвержденных Государственным Комитетом по жилищно-коммунальному хозяйству, путем определения у них признаков износа во время обследования.

Удельный вес стоимости каждого из конструктивных элементов в общей их стоимости для дома определен согласно таблице 85а сборника № 4 УПВС.

При определении степени физического износа учитывались как собственные натурные обследования объекта оценки, так и сведения о состоянии здания на момент оценки.

В данном случае коэффициент физической пригодности здания определялся по состоянию на день оценки. Результаты данной оценки приведены в таблице 7.

Таблица 7- Определения степени физического износа здания по состоянию на день оценки

№ гг.	Название конструктивного элемента дома	Удельный вес элемента, %	Физический износ элемента, %	Средневзвешенный износ, %
1	Фундаменты	8	25	2,0
2	Стены, перегородки	19	30	5,7
3	Перекрытия	13	30	3,9
4	Крыша	3	50	1,5
5	Пол	10	20	2,0
6	Проймы	9	25	2,25
7	Оформление	21	15	3,15
8	Инженерные коммуникации	8	75	6,0
9	Другие	9	20	1,8
	Всего	100		28,3

Итак, средневзвешенный физический износ дома (с округлением) составляет Кс = 0,28, а коэффициент остаточной физической пригодности К_физ ⁼ 0,72.

Таким образом, текущая действительная стоимость на дату оценки (стоимость замещения с учетом износа) определяется как произведение стоимости замещения на коэффициент остаточной физической пригодности сооружения и составляет:

В_п = 180543,76 х 0,72 = 129 991,51 грн.

D) Определяем дополнительные затраты, связанные с улучшением потребительских качеств объекта оценки.

За период эксплуатации в доме был выполнен значительный объем строительно-монтажных работ по улучшению потребительских качеств объекта оценки с применением современных технологий, импортных материалов и оснащение (капитальный ремонт здания, замена инженерных коммуникаций, работы по переоборудованию дома в офисный, покрытие пола паркетом и покрытие импортными рулонными материалами, облицовка стен импортной керамической плиткой, другое).

На основании материалов, которые представлены собственником административного дома, затраты на улучшение потребительских качеств объекта оценки составляли 150 890,06 гривен.

Е) Определяем затраты на сооружение объектов недвижимого имущества на земельном участке Вос.

Затраты на сооружение объектов недвижимого имущества на земельном участке, кроме затрат на строительство (действительная стоимость замещения с учетом затрат на улучшение потребительских качеств недвижимого имущества) включают затраты на разработку проектной документации и отвод земельного участка, менеджмент, финансовое обслуживание, маркетинг и прибыль застройщика (предпринимательский интерес). Соответствующие расчеты приведены в таблице 8.

Таблица 8 - Затраты на сооружение объектов недвижимого имущества на земельном участке

Наименования затрат на сооружение объекта недвижимого имущества на земельном участке	Затраты, грн.
Разработка проектной документации и отвод земельного участка	19 661,71
Инженерная подготовка и строительство, всего в том числе:	280 881,57
текущая стоимость строительства	129 991,51
затраты на улучшение потребительских качеств недвижимого имущества	150 890,06
Менеджмент	11 797,03
Финансовое обслуживание	39 323,42
Маркетинг	5 055,87
Прибыль застройщика	52 524,85
Вос, всего	409 244,44