3. Пример применения методического подхода, который основывается на учете затрат на сооружение объектов недвижимого имущества на земельном участке
Для иллюстрации применения описанного выше методического подхода использовались Материли для оценщиков земли, подготовленные Научно-производственным центром земельно-информационных систем, работы по экспертной денежной оценке земельных участков, которые выполнялись Научно-исследовательским институтом социально-экономических проблем города Киева.
Короткая справка об объекте оценки.
Объект оценки — земельный участок несельскохозяйственного назначения площадью 304 кв.м, который находится в г. Киеве и входит во вторую экономико-планировочную зону. Земельный участок находится в пользовании открытого акционерного общества. На земельном участке, который оценивается, находится офисно-административный дом — двухэтажное каменное здание І группы капитальности общей площадью 396,5 м2 и строительным объемом 1890 м3 с подвалом, который является собственностью открытого акционерного общества.
По данному методическому подходу оценочная стоимость земельного участка ЦВ определяется как остаток между ожидаемой ценой продажи Цо и затратами на сооружение объекта недвижимости Вос:
ЦВ = Цо – Вос.
Алгоритм расчета.
1. Определяем Цо как капитализированный чистый доход от использования застроенного земельного участка:
Цо = До / Ск.
1.2. Определяем Ск двумя методами: методом экстракции и методом кумулятивного построения. Это сделано для иллюстрации достоверности определенной Ск, хотя в практике оценки, как правило, применяют один из методов.
А) Определяем Ск методом экстракции.
Современное состояние рынка аренды нежилых помещений типичного использования (офисные, административные) в г. Киеве является достаточно сформированным и постоянным, что дает возможность определить Ск на основании рыночных данных путем экстракции. Средний уровень Ск определяется как отношения годового дохода, полученного от сдачи в аренду помещений к цене продажи этой недвижимости.
В качестве информационной базы относительно рыночных предложений ставок арендной платы за 1 м2 площади и предложений стоимости продажи офисных и административных помещений в районе расположения оцениваемого земельного участка, используются официальные данные, например, бюллетени "Янус-Недвижимость", "Недвижимость Киева", "Недвижимость-Комфорт", "Вестник недвижимости", данные консультаций с специалистами агентств недвижимости и отделов аренды предприятий-арендодателей в районе расположения объекта оценки.
В таблицах 3 и 4 представлены данные о действующих ставках арендной платы за помещения, аналогичные по своим потребительским качествам зданию, которое оценивается, а также стоимостные показатели предложений к продаже офисных и административных помещений. Надо отметить, что аналоги в двух таблицах хотя и имеют одинаковые номера, но, разумеется, они не совпадают.
Таблица 3 - Действующие ставки арендной платы за помещения, аналогичные по своим потребительским качествам зданию, которое оценивается
-
Номер объекта-аналога
Доход от аренды, грн./месяц
Доход от аренды, грн./м2 в месяц
1
7611,10
54,37
2
6088,88
43,49
3
8480,94
65,24
4
4349,20
43,49
5
9785,70
65,24
6
60073,33
70,67
7
13047,60
65,24
8
4697,14
43,49
9
5980,15
72,90
Среднее значение
58,24
Таблица 4 - Стоимостные показатели предложений к продаже офисных и административных помещений, аналогичных по своим потребительским качествам зданию, которое оценивается
-
Номер объекта-аналога
Стоимость нежилых помещений, выставленных на продажу, подобных к объекту оценки, грн.
Стоимость, грн./м2
1
309880,50
2817,09
2
244642,50
2844,65
3
244642,50
2718,25
4
434920,00
3245,64
5
299007,50
2990,08
6
353372,50
2944,79
7
217460,00
2978,88
8
250079,00
2778,65
Среднее значение
2914,75
Соответственно приведенным данным, ПД/м2, который может быть получен от аренды 1 м2 подобной недвижимости, составляет:
ПД/м2 =58,24 грн./м2 х 12 міс. = 698,88 грн.
Эффективный годовой доход с учетом возможной загрузки площадей, поправки на неплатежи и несвоевременное внесение арендной платы и т.п., установленный экспертным путем на равные 75% на основе данных исследования рынка, консультаций со специалистами агентств недвижимости и отделов аренды предприятий-арендодателей, будет составлять:
ЕД/м2 = 698,88 х 0,75 = 524,16 грн.
Исходя из средних данных стоимости 1 м2 нежилых помещений и ЕД/м2, который может быть получен от 1 м2 подобной недвижимости, Ск в данном случае составляет:
Ск = ЕД/м2 / Вм2 = 524,16/2914,75 = 0,18.
Б) Определяем Ск методом кумулятивного построения.
Как отмечалось, суть данного метода состоит в суммировании Бк и Ri, связанных с ликвидностью объекта оценки, отличиями в условиях инвестиций, необходимостью в компетентном управлении и других рисков (табл. 5):
Таблица 5 - Определения Ск методом кумулятивного построения
Наименование ставки и компенсации |
Значение ставки (компенсации), % |
Базовая ставка (типичная ставка процента по надежным валютным депозитам с ежемесячным начислением процентов после компенсации инфляционных ожиданий относительно доллара США и отчисления налога на прибыль по ведущим коммерческим банкам Украины, которые находятся вблизи расположения объекта оценки) |
7...9 |
Компенсация отличий в ликвидности вложений (недвижимость в отличие от банковских вкладов не может быть в короткое время обращена в деньги без существенных потерь в стоимости, хотя в границах своей квалификационной группы объект, который оценивается, является относительно ликвидным) |
2...3 |
Компенсация отличий в условиях инвестиций (срок вложений в недвижимость является несравненно большим, чем срок банковских депозитов, сумма инвестиций превышает типичную сумму депозита) |
3...4 |
Компенсация необходимости в инвестиционном менеджменте и компетентном управлении активами (выбор возможных вариантов финансирования и принятия решений об удержании или продаже объекта не предусматривает значительных усилий со стороны инвестора или уровня квалификации инвестора, который существенно отличается от среднего) |
2...3 |
Компенсация других видов риска |
1...2 |
Всего: |
15...21 |
Как наиболее достоверная, принимается среднее значение Ск чистого дохода в границах определенного диапазона: Ск = 18,0%.