Методы определения стоимости строительства:

1) метод расчета по единичным показателям, при котором затраты на возведение единичного показателя (1 м² или 1 м³) дома-аналога умножаются на количество единичных показателей оцениваемой недвижимости;

2) поэлементный метод, при котором строительные затраты на квадратный метр каждой составной части оцениваемой недвижимости (включая материалы, рабочую силу и прибыль подрядчика) умножаются на количество квадратных метров каждой составной части оцениваемого дома;

3) метод количественного анализа, при котором учитываются все затраты на возведение нового дома, которые предусмотрены проектно-сметной документацией и строительными нормами и правилами (в русских материалах этот метод еще называют "сметным методом").

При определении восстановительной стоимости существует необходимость принятия концепции, исходя из которой принимается решения о выборе указанных методов. Каждый метод учитывает одну концепцию восстановительной стоимости:

• стоимость воспроизведения,

• стоимость замещения.

Стоимость воспроизведения — это расчетный размер стоимости строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии объекта оценки или полного его конструктивного и функционального аналога с учетом применения средств производства и качественного состава строительных материалов, характерных оцениваемой недвижимости.

Стоимость замещения — это оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки сооружения с полезностью, равной полезности оцениваемого сооружения, с использованием современных материалов, современных стандартов, проектных и планировочных решений (стоимость строительства аналога объекта оценки)

В Украине сложилась следующая практика оценки.

Оценщики определяют восстановительную стоимость как сумму затрат, необходимых на воспроизведение объекта оценки. При определении восстановительной стоимости происходит процесс подбора аналогов, которые бывают конструктивными и функциональными.

Конструктивный аналог — это объект, который полностью отвечает по несущей конструктивной схеме, примененным строительным материалам, объемно-планировочным характеристиками объекту оценки.

Функциональный аналог — это объект, который подбирается с учетом сходства функциональной принадлежности домов, но с учетом некоторого сходства и в конструктивном плане.

В соответствии с этим методическим подходом затраты на строительство (Вб) как существеннейшая составная часть затрат на сооружение объекта недвижимого имущества (Вос) в ценах на дату оценки, могут быть определены по формуле:

Вб = Вв х Кф_из х Кфп, (12)

где Вв - восстановительная стоимость здания (сооружения) в ценах, которые действуют на дату оценки;

Кфиз - коэффициент физической пригодности здания (сооружения);

Кфп - коэффициент функциональной пригодности здания (сооружения), который учитывает функциональные отличия относительно строительного аналога, принятого по Сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений (Сборники УПВС) Госстроя СССР или другим аналогичным документам, и функциональную пригодность использования здания (сооружения) по назначению, которые устанавливается экспертным путем.

В_В = В_ВБ х К_П + В_П, (13)

где В_ВБ - базисная восстановительная стоимость, которая рассчитывается через стоимость единичного показателя (1 куб. м строительного объема или 1 кв. м площади) строительного аналога на основе Сборников УПВС Госстроя СССР, других аналогичных документов или по рыночным данным; при наличии достоверных сведений о балансовой стоимости здания (сооружения) на момент введения в эксплуатацию или его стоимости по проектной сметной документацией эти стоимости также могут быть принятые в качестве В_ВБ;

Кп - обобщающий коэффициент перерасчета базисной восстановительной стоимости в стоимость на дату оценки, который учитывает увеличение стоимости строительства (подорожание строительных материалов, повышение заработной платы, стоимости транспортных услуг, отчислений в страховые фонды, плановых накоплений и прочее) за соответствующий период времени;

В_П - стоимость дополнительных улучшений, которые имеются в здании (сооружении) по сравнению со строительным аналогом, принятым по Сборникам УПВС Госстроя СССР, другим аналогичным документам или по рыночным данным (в случае использования в качестве ВВБ балансовой стоимости здания (сооружения) на момент введения в эксплуатацию или его стоимости по проектно-сметной документации — относительно состояния здания (сооружения) на момент введения в эксплуатацию или по проектно-сметной документации); стоимость дополнительных улучшений устанавливается по данным дополнительного сметного расчета или экспертным путем.

Коэффициент физической пригодности здания (сооружения) Кфиз определяется по формуле:

Кфиз ⁼ (1 – Кзн),

где Кзн - коэффициент средневзвешенного физического износа.

Кзн определяется как:

Кзн = Ф : 100 %,

где Ф - средневзвешенный физический износ, который определяется на основе данных об износе конструктивных элементов здания (сооружения) и их удельном весе в его восстановительной стоимости.

Средневзвешенный физический износ Ф рассчитывается на основе данных о фактическом физическом износе отдельных конструктивных элементов объекта и их удельном весе в его восстановительной стоимости по формуле:

где Ф_і - физический износ і-го конструктивного элемента, %,

Р_і - удельный вес і-го конструктивного элемента в стоимости здания (сооружения), %;

n - количество конструктивных элемент.

При определении Вв учитываются индексы изменения цен в строительстве (это подорожание строительных материалов, увеличение отчислений на зарплату и т.п.). При этом используется такая формула:

Вв = В_вб ^х К_у ^х К_г ^х К_р ^х К_инфл ,

где Ку - коэффициент подорожания (69-84),

К_г - отраслевой коэффициент (84-97) к базисной стоимости,

К_р - рыночный коэффициент для расчета договорных цен.

К_инфл - коэффициент инфляции.

В_ВБ берется со Сборников УПВВ (цена 1969 г.). Индекс перехода от цен 1969 года к ценам 1984 года устанавливается соответственно постановлению от 11.05.83 № 94 Госстроя СССР "Об утверждение индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для перерасчета сведенных сметных расчетов (сведенных смет) строений" и постановления Совета Министров УССР и Укрсовпрофа от 19.05.89 № 142 "Переводные коэффициенты балансовой стоимости домов, построенных к введению с 1 января 1984 года новых сметных цен".

Отраслевой индекс увеличения стоимости строительно-монтажных работ от цен 1984 года к ценам 1997 года регулируется ДБН IV — 16-98 (см. раздел 5.2).

Рыночный коэффициент увеличения стоимости строительства сравнительно с базисной стоимостью строительно-монтажных работ в ценах 1997 года к началу года проведения оценки регламентируется соответствующими документами Держбуда Украины. Так, переход от цен 1997 года к ценам на начало 2001 года проводится соответственно письму Держбуду Украины от 11.01.2001 №7/7-15.

Коэффициент инфляции К_инфл рассчитывается как произведение помесячных индексов инфляции от начала года к дате оценки земельного участка.

Поскольку в ДБН Д. 1.1.-1-2000 не приведены отраслевые коэффициенты, для перехода от цен 1984 года к ценам 2001 года следует пользоваться сборниками официальных документов и разъяснениями Держбуду Украины "Ценообразование в строительстве". Например, в сборнике № 4 за 2001 год приведены индексы увеличения стоимости строительства состоянием на 01.04.2001 (см. также раздел 5.2).

Сделаем некоторые объяснения относительно особенностей подбора строительного аналога и определения физического износа.

При определении восстановительной стоимости необходимо выбрать строительный аналог объекта, который оценивается. При этом следует учитывать объемно-планировочные характеристики домов и сооружений, классификацию домов и сооружений, конструктивные схемы зданий, объемно планировочные схемы дома, конструктивные элементы домов.

К основным объемно-планировочным характеристикам домов и сооружений относится:

• общая площадь;

• площадь застройки, которая определяется как площадь по внешним очертаниям конструкций (улиц, стен), сюда не входят приямки, козырьки и др.;

• высота этажа, которая определяется отметкой от чистого пола нижнего этажа к чистому полу верхнего;

• высота дома, которая определяется к верху последней плиты перекрытия (без стяжек, покрытий, присыпок и т.д.);

• строительный объем — это произведение высоты на площадь застройки.

Здания и сооружения по назначению делятся на:

• гражданские жилые,

• административно-бытовые,

• промышленные,

• культурно-зрелищные.

По конструктивной схеме дома делятся на:

• каркасные (колонны и ригеля с основной нагрузкой),

• с неполным каркасом (когда стены, которая являются ограждающими, — одновременно являются теплоизоляционными и несущими, а внутри — колонны перекрытия);

• безкаркасные (стены — несущие и огораживающие, вместо сетки колонн — внутренние стены, также несущие).

По объемно-планировочной схеме дома делятся на:

• коридорные,

• анфиладные,

• центричні,

• зальные,

• секционные,

• с смешанной схемой планирования.

К конструктивным элементам домов относится:

• фундамент (ленточный, свайный, предмонолитная плита, стаканного типа),

• стены (монолит, кирпич, железобетон и др.),

• перекрытия (овражные, без овражные),

• крыша (совмещенная, скатная),

• инженерные сети (водопровод, канализация, электроосвещение, телефонные линии, радио— и телесети),

• внутреннее обрамление, проймы (дверь, окна); другие работы.

Что касается физического износа, то под ним понимается снижение технико-экономических характеристик строительных конструкций и деталей дома в целом, которое выражается в разрушения строительных материалов и конструкций под действием разнообразных факторов (механические и химические агрессии, перегрузка, снижение пространственной жесткости вследствие неудовлетворительной эксплуатации объекта и т.д.). Степень физического износа измеряется в процентах и определяется путем экспертной оценки состояния отдельных элементов и вычисления средневзвешенного износа с учетом удельного веса элементов и конструкций в восстановительной стоимости дома.

Нормативной базой определения физического износа являются Правила определения физического сноса жилых домов, утвержденные приказом Держитлокомунгоспа Украины от 2 июля 1993 № 52 и Сборники УПВС, разработанные Госстроем СССР в 1969-1971 годах.

В правилах определения физического износа жилых домов в соответствующих таблицах приводятся признака физического износа. Во время натурных обследований экспертом определяется физический износ конструктивных элементов путем сравнения дефектов, которые выявлены экспертом, с признаками износа, которые указаны в таблицах правил определения физического износа жилых домов. Удельный вес каждого из конструктивных элементов в общей восстановительной стоимости дома принимается экспертом по результатам сопоставления строительных характеристик объекта оценки с аналогами, которые включены в соответствующий Сборник УПВС.

Для иллюстрации техники расчета средневзвешенного физического износа приведем пример определения физического износа административного дома.

Сначала определяются технические характеристики конструкций и имеющиеся дефекты. В табличной форме описываются конструктивный элемент, имеющиеся дефекты и ссылка на соответствующие таблицы Правил оценки физического сноса жилых домов, утвержденных приказом Держжитлокомунгоспа Украины от 2 июля 1993 г. № 52 (табл. 1).

Таблица 1 Технические характеристики конструкций и имеющиеся дефекты

Конструктивный элемент	Описание конструктивного элемента, имеющихся дефектов и ссылки на таблицы Правил оценки физического сноса жилых домов
Фасады	Кирпич с расшивкой швов и облицовка фасадной плиткой. Мелкие трещины и иногда в плитах, частичное выпадение или неплотное прилегание плиток. Мелкие трещины в кирпиче. (Табл. 63)
Фундаменты	Ленточные каменные. Трещины в цоколе и под окнами первого этажа, отдельные глубокие трещины, следы сырости на поверхности цоколя и стен. (Табл. 4).
Стены	Каменные. Часть фасадов облицована фасадной плиткой. Глубокие трещины шириной до 5 мм и глубиной до 1/3 толщины стены, местами выветривание раствора со швов на глубину до 10 мм, трещины в карнизах, перемычках, косяках и лутках, отслоение облицовки и выпадение отдельных плиток на фасаде, отдельные сквозные трещины с развитием на всю высоту здания, выпадение отдельных кирпичей (Табл. 11 и 12)
Перегородки	Деревянные оштукатуренные. Трещины и частичное отслоение штукатурки, трещины в местах примыкания к сопредельным конструкциям, диагональные трещины в пласте штукатурки (Табл. 24)
Перекрытия	Деревянные оштукатуренные. Усадочные трещины, отпадения и отслоения штукатурки, глухой звук при простукивании, следы протекания на потолке, диагональные трещины на потолке, ощутимая шаткость (Табл. 28)
Крыша и кровля	Наклоненная по деревянным стропилам с кровлей из асбестоцементных и стальных листов. Поражения гнильцой древесины мауерлата и концов ног стропила, послабления врубок и соединений; ослабления крепления отдельных листов к обрешетки, протекания и просветы в отдельных местах (Табл. 39, 44 и 45)
Полы	Паркетные, плиточные, из рулонных материалов. В плиточных полах мелкие отколы и трещины плиток на площади до 20%, отсутствие отдельных плиток, вздутие и отставание на площади до 30%; в паркетных полах повреждения и усушка паркетных клепок, щели между клепками до 5 мм, жолобление клепок местами, отставания клепок от основы на значительной площади (скрип, глухой шум во время хождения); в полах из рулонных материалов отставания материала на стыках, мелкие повреждения плинтусов, стертость материала возле двери и в местах хождения (Табл. 50, 51 и 54).

Физический износ административного дома определялся соответственно фактическому износу конструктивных элементов и их удельного веса в его восстановительной стоимости. Удельный вес конструктивных элементов принимался по результатам сопоставления строительных характеристик дома с аналогами, которые включены в Сборники УПВС зданий и сооружений Госстроя СССР (Сборник № 4, табл. 52 А), с корректировкой, которая учитывает особенности дома. Фактический износ конструкций установлен путем сравнения дефектов, которые были выявлены во время натурного обследования конструкций с признаками физического износа, которые указаны в таблицах Правил оценки физического износа жилых домов, утвержденных приказом Держжитлокомунгоспа Украины от 2 июля 1993 р. № 52. Расчет средневзвешенного физическогоизноса дома представлен в таблице 2.

Таблица 2 - Расчет физического сноса

Конструктивный элемент дома	Удельный вес элемента, %	Физический износ элемента, %	Износ объекта за счет элемента, %
Фундаменты	5	30	1,50
Стены и перегородки	24	35	8,40
Перекрытия	9	35	3,15
Крыша и кровля	6	40	2,40
Полы	10	40	4,00
Окна те дверь	11	25	2,75
Лестницы	5	20	1,00
Внутреннее оформление	8	45	3,60
Инженерное . оснащение*	13	50	6,50
Другое	9	30	2,70
ВСЕГО	100		36,00

* С учетом отсутствия принудительно-вытяжной вентиляции

Как видно из табл. 2, средневзвешенный физический износ дома составляет (с округлением) 36 %, и относительно износа принадлежит к категории удовлетворительного состояния.

Функциональная пригодность

Кфп рассчитывается по формуле:

Кфп = ( 1 - Кфзн), (18)

где Кфзн - коэффициент функционального износа.

Функциональный износ — функциональное старение, которое предопределяется недостаточностью или чрезмерностью размеров дома, несвоевременным объемно планировочным решением или старением механического оборудования.

Различают поправимый и непоправимый функциональный износ. К поправимому функциональному износу относят потерю стоимости в результате несоответствия проекта, материалов, строительных стандартов, качества дизайна современным требованиям к этим пунктам. Поправимый функциональный снос измеряется стоимостью его исправления.

При анализе допускается, что поправимый функциональный износ предопределяется недостатками, которые нуждаются в добавления элементов; недостатками, которые требуют замены или модернизации элементов; „доулучшения”.

К недостаткам, которые требуют добавления, относят позиции, которых нет в существующем сооружении и без которых сооружение не может отвечать современным стандартам.

Количественным измерителем поправимого функционального сноса за счет недостатков, которые требуют добавления, является различие между стоимостью выполнения необходимых добавлений на момент оценки и стоимостью выполнения этих же добавлений, если бы они были выполнены при строительстве объекта оценки.

К недостаткам, которые требуют замены или модернизации элементов, относят позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не отвечают современному рыночному стандарту. Это измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возвращения материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов.

К "лишним улучшениям" относят позиции и элементы сооружения, наличие которых в данное время неадекватно современным требованиям рынка. Это измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций "лишних улучшений" минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус возвращения материалов, если оно имеет место.

По аналогии с поправимым, непоправимый функциональный износ предопределяется также недостатками и "доулучшениями". Недостатки включают: позиции, которые не включены в стоимость нового, но которые должны быть; позиции, которые включены в стоимость нового, но которые не должны быть.

Первые измеряются как чистая потеря прибыли, которая относится к этому недостатку, который капитализируется при норме капитализации для домов, минус стоимость этих позиций, если бы они были включены в стоимость нового строительства.

Вторые определяются как текущая стоимость нового строительства минус соответствующий физический износ, минус стоимость добавленного улучшения (то есть, действительная стоимость дополнительных затрат, связанных с наличием данной позиции).

В случае применения восстановительной стоимости непоправимый функциональный износ за счет "лишних улучшений" измеряется как восстановительная стоимость "лишних" элементов минус их физический износ, плюс действительная стоимость затрат собственника, связанных с наличием лишних, минус добавленная стоимость.