5) Определение стоимости имущественного комплекса (земля и земельные улучшение):

Цо = Д о/ Ск, (11)

2. Определение затрат на сооружение объектов недвижимого имущества, которые расположенные на земельном участке

Затраты на реализацию проекта застройки земельного участка должны включать:

• затраты, связанные с отводом земельного участка, разработкой и согласованием проекта его застройки;

• затраты на инженерную подготовку и обустройство земельного участка;

• затраты на строительство;

• затраты, связанные с уплатой местных сборов, налогов и платы за кредит;

• административно-управленческие затраты;

• ожидаемая прибыль застройщика (предпринимательская выгода — "интерес").

Таким образом, землепользователи, которые создают наибольшую чистую прибыль на квадратный метр пригодной для застройки земли, предлагают наибольшую остаточную цену на землю. Цена предложения увеличивается, если плотность застройки возрастает.

Местонахождения земельного участка также существенным образом влияет на цену, так как при благоприятном значении этого фактора покупатель предлагает достичь более высокого коэффициента окупаемости из единицы площади участка.

Если стоимость финансирования использования участка будет большой, то потенциальная стоимость земли — маленькой. Это происходит потому, что потенциальный собственник земли или землепользователь будет иметь меньше чистого дохода для того, чтобы распределить его на прибыль, которая он планирует получить, и землю.

Увеличение стоимости инфраструктуры и налогов из дохода оказывает такое же влияние на цены на землю.

Если спрос на участки возрастает, то цена продажи и прибыль от аренды построенных сооружений увеличиваются. Это означает, что покупатель получит больший доход, чтобы распределить его между своей прибылью и ценой на землю.

Если предложение земли, пригодной для застройки, ограничено, то напряжение спроса поднимет цены продажи и арендную плату, что скажется на росте прибыли.

Если конкуренция на рынке ограничена, то покупатели будут стремиться увеличить прибыль, но, в конце концов, в поисках прибыли в рынок войдет больше покупателей, которые уменьшат уровень прибыли. Все эти факторы постоянно действуют и продолжительно влияют на цены на землю.

Основным компонентом, который существенно влияет на общую стоимость затрат, связанных с обустройством земельного участка, являются затраты на сооружение объектов недвижимого имущества.

Затраты на сооружение объектов недвижимого имущества могут быть определены методом затрат, который основан на предположении, что ни один рациональный инвестор не заплатит за объект недвижимости сумму существенным образом большую, чем сумма прямых и посредственных затрат на воспроизведение объекта или замещение его функциональным аналогом.

В условиях Украины часто используется вариант метода затрат, который базируется на определении восстановительной стоимости здания (сооружения) и учете его физической и функциональной пригодности.

Восстановительная стоимость — это расчетная стоимость строительства, которая определена в текущих ценах на дату оценки объекта, который отвечает объемно-планировочным характеристикам оцениваемого сооружения, с учетом применения действующих на момент оценки норм и современных строительных конструкций.